L'achat d'une maison est un acte ponctuel ; en être propriétaire en tant que non-résident entraîne un cycle fiscal annuel. Ce guide détaille l'ensemble des obligations fiscales récurrentes pour une maison à Sitges : la taxe d'État Modelo 210, les taxes locales IBI et de gestion des déchets, ainsi que les formulaires à remplir uniquement lors de la vente. Il présente également les échéances applicables en 2026 et un exemple concret pour une propriété typique de Sitges.
Pourquoi l'Espagne vous taxe après l'achèvement des travaux : le cadre de l'IRNR
L'Espagne impose les non-résidents sur leurs revenus de source espagnole au titre de l'Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), l'impôt sur le revenu des non-résidents. Si vous séjournez moins de 183 jours par an en Espagne et que votre centre d'intérêts économiques se situe ailleurs, vous êtes considéré comme non-résident fiscal espagnol. Votre résidence principale à Sitges est considérée comme générant des revenus de source espagnole, que vous la louiez ou non, et ces revenus sont déclarés sur le formulaire Modelo 210, la déclaration IRNR standard pour les contribuables sans établissement stable en Espagne.
Ce qui surprend souvent les nouveaux propriétaires, c'est la seconde partie de cette phrase. Un bien que vous conservez exclusivement pour votre usage personnel – jamais mis en location ni annoncé – est soumis à une déclaration annuelle, car la loi espagnole attribue un revenu locatif fictif à tout bien immobilier urbain qui n'est pas votre résidence principale. Vous ne recevrez ni avis d'imposition ni rappel de l'Agence fiscale : il vous incombe de vous en souvenir et de procéder vous-même à l'auto-évaluation chaque année.
Deux points pratiques sont importants dès le départ. Premièrement, la déclaration Modelo 210 doit être remplie par personne et par bien immobilier ; un couple propriétaire d’une maison à Sitges doit donc déposer deux déclarations conjointes, chacune déclarant la moitié. Deuxièmement, vous aurez besoin de votre NIE et de la référence cadastrale du bien (ces deux informations figurent sur votre reçu IBI). Les propriétaires résidents de l’UE ne sont pas tenus de désigner un représentant fiscal, et pour les revenus fonciers ordinaires, la plupart des propriétaires britanniques et américains ne le font pas non plus, bien que beaucoup désignent un gestionnaire ou utilisent un service de déclaration en ligne par commodité.
Revenu imputé et modèle annuel 210
L'assiette imposable est un pourcentage de la valeur cadastrale de votre bien, et non de sa valeur marchande. Le taux est de 1,1 % lorsque les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées dans le cadre d'une évaluation collective générale, et de 2 % dans le cas contraire. Pour les années d'imposition 2023 à 2025 (la déclaration 2025 étant celle à déposer en 2026), l'Agence fiscale (Agencia Tributaria) considère que les valeurs révisées doivent être entrées en vigueur à compter du 1er janvier 2012. À Sitges, les valeurs cadastrales représentent généralement une fraction de la valeur marchande ; consultez votre avis d'imposition (IBI) pour connaître le montant exact et le portail Catastro pour connaître l'année de révision de votre commune. Si l'évaluation ne remplit pas les conditions requises, le taux de 2 % s'applique.
Cette base est ensuite imposée à 19 % pour les résidents de l'UE, de Norvège, d'Islande et du Liechtenstein, et à 24 % pour tous les autres – ce qui, depuis le Brexit, inclut les résidents du Royaume-Uni ainsi que les propriétaires américains et ceux d'autres pays hors UE. Prenons l'exemple d'une valeur cadastrale typique de 300 000 € à Sitges : avec un taux de 2 %, la base imputée est de 6 000 €, ce qui donne un impôt annuel de 1 440 € pour un propriétaire britannique ou américain (24 %) ou de 1 140 € pour un propriétaire de l'UE/EEE (19 %). Si le taux de 1,1 % s'appliquait, la base serait de 3 300 € et l'impôt de 792 € ou 627 € respectivement.
Le délai de déclaration est flexible, mais facile à oublier : la déclaration pour une année donnée peut être déposée tout au long de l’année civile suivante, la date limite étant le 31 décembre. Ainsi, la déclaration de 2025 doit être déposée avant le 31 décembre 2026, et le prélèvement automatique est possible pour les déclarations déposées jusqu’au 23 décembre. Le montant imputé est calculé au prorata des jours où vous étiez propriétaire du bien et des périodes de location effective, lesquelles sont imposées séparément comme revenus locatifs.
Revenus locatifs : déclaration annuelle depuis 2024 et conséquences du Brexit
Si vous louez votre bien (à long terme ou en location touristique), la réglementation a considérablement évolué en 2024. L'ordonnance HFP/1338/2023 a remplacé l'ancien système de déclaration trimestrielle (Modèle 210) par une déclaration annuelle pour les revenus locatifs perçus à compter du 1er janvier 2024. Le propriétaire peut désormais déclarer l'intégralité de ses revenus locatifs annuels sur une seule déclaration, à déposer entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante, avec prélèvement automatique avant le 15 janvier. Les revenus déclarés doivent concerner le même contribuable, le même bien et être soumis au même taux d'imposition. Les loyers perçus de plusieurs locataires d'un même bien peuvent être regroupés sous un même code de type de revenu. En pratique, la plupart des propriétaires déposent donc une seule déclaration annuelle par bien. Les déclarations non déclarées restent soumises aux anciennes échéances trimestrielles, fixées aux vingt premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier.
Ce que vous pouvez déduire dépend entièrement de votre lieu de résidence. Les résidents de l'UE/EEE paient 19 % d'impôt sur le revenu locatif net et peuvent déduire les dépenses directement liées à la location : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, réparations, commissions d'agence et amortissement, au prorata des jours de location effectifs. Les résidents hors UE, y compris les propriétaires britanniques après le Brexit et les propriétaires américains, paient 24 % d'impôt sur le revenu locatif brut, sans aucune déduction. C'est la conséquence la plus onéreuse du Brexit pour les propriétaires britanniques de biens immobiliers en Espagne : les 20 000 € de loyer qui représenteraient une charge fiscale nette modeste pour un propriétaire allemand sont imposés à hauteur de 4 800 € pour un propriétaire britannique.
Un point à suivre : le 28 juillet 2025, l’Audiencia Nacional espagnole a statué que le refus de déduction des frais aux résidents non européens est discriminatoire et contraire à la libre circulation des capitaux. Le taux de 24 % n’a pas été modifié et la pratique établie de l’Agencia Tributaria reste inchangée. Par conséquent, les propriétaires non européens sont invités à se renseigner avant de déclarer leurs revenus nets, notamment sur l’opportunité de demander une rectification des exercices précédents. Il convient également de rappeler que le revenu imposable reste dû au prorata des jours d’inoccupation du bien.
Les factures locales : IBI, la taxe sur les déchets de Sitges et les charges communautaires
L'IBI (Impost sobre Béns Immobles) est la taxe foncière municipale annuelle. La mairie de Sitges fixe le taux – 0,792 % de la valeur cadastrale, taux général pour les biens immobiliers urbains selon l'ordonnance fiscale de 2025 – avec des taux différenciés plus élevés (jusqu'à 1,029 %) réservés aux 10 % des biens les plus chers, pour certains usages non résidentiels tels que les commerces et les bureaux. La facturation et le recouvrement sont toutefois délégués à l'ORGT, l'administration fiscale de la Diputació de Barcelona. Pour une maison d'une valeur cadastrale de 300 000 €, cela représente 2 376 € par an.
L'ORGT approuve chaque année un calendrier fiscal – celui de 2026 a été approuvé en décembre 2025 – fixant les périodes de paiement volontaire pour chaque commune, y compris Sitges. Veuillez vérifier les dates de l'année en cours sur orgt.diba.cat ou directement sur votre facture, plutôt que de vous baser sur celles de l'année précédente. Les propriétaires ayant opté pour le prélèvement automatique bénéficient d'un paiement de l'IBI en quatre fois, conformément à l'ordonnance de Sitges, à condition que la demande de prélèvement soit effectuée avant le 28 février – la solution la plus simple pour les personnes résidant à l'étranger. La taxe sur les déchets ménagers (taxa de residus, familièrement appelée basura) est facturée séparément, selon le même calendrier de l'ORGT. Les tarifs des déchets augmentent en Catalogne car la loi d'État 7/2022 oblige les communes à recouvrer l'intégralité du coût du service de gestion des déchets par le biais de cette taxe – prévoyez un budget de quelques centaines d'euros par an et attendez-vous à une augmentation.
Les charges de copropriété ne sont pas un impôt, mais elles sont incluses dans le budget annuel : les propriétaires d’appartements et de résidences sécurisées à Sitges paient des cotisations mensuelles ou trimestrielles fixées par la copropriété. Notez également que la dette liée à l’IBI est rattachée au bien immobilier lui-même ; les montants impayés sont transférés au nouvel acquéreur. Il est donc important de conserver vos reçus et de vérifier chaque année que le prélèvement automatique est bien actif.
Lors de la vente : la retenue de 3 % et le règlement de comptes final
Le calendrier des impôts fonciers s'enrichit de trois entrées supplémentaires l'année de la vente. Premièrement, étant donné que vous êtes non-résident, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente à la signature de l'acte et de les verser à l'Agencia Tributaria (agence fiscale) située au numéro 211, dans un délai d'un mois suivant la vente. Vous recevez 97 % du prix chez le notaire ; les 3 % constituent un acompte sur votre impôt sur les plus-values, et non un impôt supplémentaire.
Deuxièmement, vous devez déposer votre propre formulaire Modelo 210 déclarant le gain réel — imposé à 19 % pour tous les non-résidents, quel que soit leur pays de résidence — dans les trois mois suivant la fin du délai d'un mois accordé à l'acheteur (formulaire Modelo 211), soit environ quatre mois après la signature de l'acte de vente. Si les 3 % retenus sont supérieurs à l'impôt dû, vous pouvez demander le remboursement de la différence (le délai de remboursement est généralement de six à douze mois) ; si le montant réel dû est plus élevé, vous payez le solde. Le non-respect du délai n'entraîne pas automatiquement la perte du remboursement — le délai de prescription général de quatre ans s'applique — mais il engendre des majorations lorsque l'impôt est dû et ralentit la procédure. Il est donc conseillé d'effectuer ce dépôt avant de quitter l'étude notariale.
Troisièmement, la plus-value foncière (IIVTNU), taxe municipale sur l'augmentation de la valeur foncière urbaine, doit être déclarée à la mairie de Sitges dans les 30 jours ouvrables suivant la cession. Lorsque le vendeur est non-résident, l'acquéreur est le contribuable par intérim ; c'est pourquoi une retenue à la source sur la plus-value foncière est généralement négociée et réglée lors de la signature de l'acte de vente. Notre guide de la vente immobilière pour les non-résidents aborde ces trois points en détail.
Pénalités, données de la plateforme et coût annuel réel
Si vous déclarez vos impôts en retard de votre propre initiative, la loi générale sur les impôts applique des majorations plutôt que des pénalités : 1 % de l’impôt dû, plus 1 % par mois de retard, jusqu’à 15 % plus les intérêts de retard après douze mois de retard. Si vous attendez une notification de l’administration fiscale, la situation est pire : les pénalités formelles peuvent atteindre de 50 % à 150 % de l’impôt impayé. Sachez que vous serez contrôlé : conformément à la directive européenne DAC7, Airbnb, Booking.com et les plateformes similaires déclarent les revenus des hôtes à l’administration fiscale espagnole (formulaire 238), qui les compare aux déclarations (formulaire 210). Les licences de location saisonnière fournissent également aux autorités un second registre de référence.
Indépendamment de l'IRNR, les propriétaires non-résidents possédant d'importants actifs espagnols peuvent également être soumis à l'impôt sur la fortune catalan sur la valeur nette des actifs au-delà du seuil d'exemption — consultez notre guide dédié à l'impôt sur la fortune immobilière en Catalogne pour connaître les tranches et l'effet de la propriété en couple.
Alors, quel est le coût annuel d'une maison individuelle typique à Sitges d'une valeur de 800 000 € ? Prenons l'exemple d'une valeur cadastrale de 300 000 € (évaluation non révisée). Taxe foncière : 2 376 € (0,792 %). Impôt sur le revenu imposable (IRNR) : base de 6 000 € à 2 %, imposé à 1 440 € pour un propriétaire britannique ou américain, et à 1 140 € pour un propriétaire de l'UE/EEE. Charges d'enlèvement des ordures ménagères : environ 200 €. Total : environ 4 016 € par an pour un propriétaire britannique ou américain, ou 3 716 € pour un propriétaire de l'UE, soit presque exactement 0,50 % de la valeur marchande, avant charges de copropriété et assurance. Un coût prévisible, modeste et tout à fait gérable, à condition que les deux fenêtres Modelo 210 et les prélèvements automatiques ORGT soient mis en place une fois pour toutes.
| Quand (l'année du propriétaire de Sitges) | Obligation | Formulaire / facturé par | Notes |
|---|---|---|---|
| 1er au 20 janvier | Rendement annuel des revenus locatifs de l'année précédente (regroupement depuis 2024) | Modèle 210 — Agence Tributaire | Prélèvements automatiques avant le 15 janvier ; une seule déclaration groupée par propriétaire, bien et taux. |
| Dates fixées dans le calendrier annuel de l'ORGT | période de paiement volontaire de l'IBI | ORGT (Diputation de Barcelone) | Taux d'imposition urbain général de 0,792 % en 2025 ; paiement en quatre fois si prélèvement automatique avant le 28 février |
| Dates fixées dans le calendrier annuel de l'ORGT | Taxa de residus (taxe sur les déchets) | ORGT (Diputation de Barcelone) | Augmentation des règles de recouvrement des coûts en vertu de la loi 7/2022 |
| À tout moment, date limite le 31 décembre | Rendement imputé pour l'année précédente | Modèle 210 — Agence Tributaire | Le prélèvement automatique est disponible jusqu'au 23 décembre. |
| Mensuel ou trimestriel | Frais communautaires | Communauté de propriétaires | Il ne s'agit pas d'une taxe, mais d'une partie du même budget. |
| En vente : dans un délai d'un mois | L'acheteur verse un acompte de 3 % du prix. | Modèle 211 — Agence Tributaire | Retenue sur le produit de la vente du vendeur non-résident |
| En vente : dans les 3 prochains mois | Réconciliation du gain en capital du vendeur | Modèle 210 — Agence Tributaire | 19 % sur le gain ; remboursement ou complément sur les 3 % |
| En vente : sous 30 jours ouvrables | Plusvalía municipal (IIVTNU) | Ajuntament de Sitges | L'acheteur est le contribuable de substitution des vendeurs non-résidents. |
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Frequently asked questions
Suis-je redevable d'impôts espagnols si je ne loue jamais ma maison à Sitges ?
Oui. L'Espagne impute un revenu fictif à tout bien immobilier urbain appartenant à un non-résident et non mis en location : 1,1 % de la valeur cadastrale lorsque les valeurs de la commune ont été révisées suite à une évaluation collective générale entrée en vigueur le 1er janvier 2012 (règle applicable pour les années d'imposition 2023 à 2025), et 2 % dans les autres cas. Cette base est imposée à 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et à 24 % pour les autres, y compris les propriétaires britanniques et américains, sur la base du formulaire Modelo 210. Aucun avis d'imposition n'est envoyé ; l'obligation est auto-déclarée et chaque copropriétaire effectue une déclaration séparée.
Quelle est la date limite pour le Modelo 210 ?
Cela dépend du type de revenu. La déclaration de revenus imputés pour une année donnée peut être déposée tout au long de l'année civile suivante, la date limite étant fixée au 31 décembre (prélèvement automatique jusqu'au 23 décembre). Depuis la réforme de 2024, les revenus locatifs peuvent être regroupés dans une seule déclaration annuelle, à déposer entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante, les prélèvements automatiques étant exigibles avant le 15 janvier. Les déclarations relatives aux ventes sont traitées selon un calendrier distinct à compter de la date de finalisation de la transaction.
Les propriétaires britanniques et américains peuvent-ils déduire les frais de location ?
Selon la pratique actuelle de l'Agencia Tributaria, les résidents non européens paient 24 % d'impôt sur le revenu locatif brut, sans aucune déduction, tandis que les résidents de l'UE/EEE paient 19 % sur le revenu net après déduction des intérêts d'emprunt, des charges locatives, des charges de copropriété, des réparations et de l'amortissement. Un arrêt de l'Audiencia Nacional de juillet 2025 a jugé le refus de déductions discriminatoire, mais la pratique administrative n'a pas encore évolué. Il est donc conseillé aux propriétaires non européens de consulter un conseiller financier avant d'opter pour une déclaration sur la base du revenu net.
Qui facture IBI à Sitges et quand dois-je payer ?
La mairie de Sitges fixe le taux – un taux général de 0,792 % de la valeur cadastrale des biens immobiliers urbains en 2025 – mais la facturation et le recouvrement sont délégués à l'ORGT, l'administration fiscale de la Diputació de Barcelona. La période de paiement volontaire est indiquée dans le calendrier fiscal annuel de l'ORGT ; veuillez donc vérifier les dates de l'année en cours sur orgt.diba.cat ou sur votre avis d'imposition. Le prélèvement automatique demandé avant le 28 février permet de régler la facture en quatre mensualités et constitue la solution la plus sûre pour les propriétaires résidant à l'étranger.
Quel impôt est retenu à la source lorsque je vends en tant que non-résident ?
L'acheteur doit retenir 3 % du prix d'achat et les verser à l'administration fiscale au moyen du formulaire Modelo 211 dans le mois suivant la signature de l'acte. Il doit ensuite remplir le formulaire Modelo 210 pour déclarer la plus-value réelle, imposée à 19 % pour tous les non-résidents, dans les trois mois suivants : les trop-perçus sont remboursés et les éventuels déficits complétés. La plus-value municipale (Plusvalía municipal) doit également être déclarée à la mairie (Ajuntament) dans un délai de 30 jours ouvrables, l'acheteur se faisant alors passer pour le contribuable.