Posséder une résidence principale de grande valeur à Sitges ou à Barcelone peut vous soumettre à l'impôt annuel sur la fortune en Espagne. En Catalogne, cet impôt est appliqué avec un abattement personnel de 500 000 € et des taux allant de 0,21 % à 3,48 %. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en Espagne ; les dettes hypothécaires réduisent la base imposable, et un couple achetant conjointement bénéficie d'un doublement des abattements. En pratique, un couple non-résident achetant une résidence principale libre de toute charge, d'une valeur inférieure à environ 1 400 000 €, ne paie généralement aucun impôt.
Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune et qui le paie en Catalogne ?
L'Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur le patrimoine) espagnol est un impôt annuel sur la fortune nette, calculé sur les biens possédés au 31 décembre de chaque année. Il s'agit d'un impôt d'État dont la gestion et les principaux paramètres sont délégués aux régions, et les disparités régionales sont importantes : Madrid accorde des remises si importantes que la plupart de ses résidents n'en paient pas, tandis que la Catalogne perçoit l'impôt intégralement, selon son propre barème et avec un abattement personnel inférieur au taux standard de l'État. Si le bien que vous achetez se situe à Sitges ou à Barcelone, ce sont les règles catalanes et celles de l'État, décrites ici, qui détermineront votre imposition.
Les résidents fiscaux espagnols sont imposés selon le principe de l'obligation personnelle sur leur patrimoine net mondial. Les non-résidents sont imposés selon le principe de l'obligation réelle, c'est-à-dire uniquement sur les biens situés en Espagne, tels qu'une résidence à Sitges, un compte bancaire espagnol ou un véhicule immatriculé en Espagne. Votre portefeuille d'investissement, votre pension et vos biens immobiliers situés hors d'Espagne sont totalement exclus du calcul de l'impôt espagnol. Par défaut, les non-résidents sont soumis aux règles fiscales de l'État espagnol, mais depuis la loi 11/2021, tous les non-résidents – et pas seulement les résidents de l'UE ou de l'EEE – peuvent opter pour les règles de la communauté autonome où se situe la plus grande valeur de leurs actifs espagnols, et choisir le régime le plus avantageux.
Une solution désormais obsolète consiste à détenir un bien immobilier via une société étrangère. Depuis la loi 38/2022, les actions non cotées d'une entité non résidente dont l'actif est composé à au moins 50 % de biens immobiliers espagnols, directement ou indirectement, sont considérées comme des actifs situés en Espagne pour le calcul de l'impôt sur la fortune. Une résidence à Sitges détenue par le biais d'une structure de holding étrangère est donc généralement soumise à cet impôt.
Exonérations et taux en Catalogne
En Catalogne, l'abattement personnel minimum est de 500 000 € par contribuable, inférieur au seuil de 700 000 € appliqué par la plupart des autres régions. De plus, les résidents fiscaux espagnols bénéficient d'un abattement sur leur résidence principale pouvant atteindre 300 000 € par propriétaire. Cet abattement est réservé aux résidents : la maison d'un non-résident à Sitges ne peut être considérée comme sa résidence principale au regard de l'impôt espagnol ; il ne s'applique donc pas aux résidences secondaires ni aux investissements locatifs.
Au-delà des abattements, la Catalogne applique un barème progressif, consolidé par le décret législatif 1/2024. La première tranche prélève 0,21 % sur le patrimoine imposable jusqu'à 167 129,45 €, le taux augmentant progressivement sur neuf tranches jusqu'à un taux marginal maximal de 3,48 % sur le patrimoine imposable supérieur à 20 000 000 €. À titre d'exemple, une base imposable de 1 000 000,00 € après abattements engendre un impôt sur la fortune catalan de 5 764,89 € – un montant conséquent, mais bien inférieur aux craintes de nombreux acquéreurs à ce niveau de patrimoine.
Pour les non-résidents, le choix est important. Le taux d'imposition par défaut de l'État varie de 0,2 % à 3,5 %, avec l'exonération de 700 000 €. Ainsi, pour les patrimoines modérés, le taux par défaut de l'État est généralement plus avantageux que l'exonération de 500 000 € proposée par la Catalogne. Il est conseillé de réaliser cette comparaison chaque année avec votre conseiller, car le résultat évolue en fonction de la valeur de votre patrimoine, de votre niveau d'endettement et de la composition de vos actifs.
Comment votre propriété est évaluée — et pourquoi le prêt hypothécaire est important
L'article 10 de la loi 19/1991 valorise les biens immobiliers à la valeur la plus élevée de trois chiffres : la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l'administration fiscale pour le calcul des autres impôts, et le prix d'acquisition, taxes et frais inclus. Pour un acquéreur récent, le prix d'acquisition est presque toujours le plus élevé des trois ; ainsi, le montant payé – majoré de la TVA ou de l'ITP, des frais de notaire et d'enregistrement – constitue la valeur imposable à l'impôt sur la fortune. À Sitges, les valeurs cadastrales sont généralement bien inférieures aux valeurs marchandes, ce qui avantage principalement les biens détenus de longue date.
Pour les acquisitions réalisées depuis 2022, la valeur cadastrale de référence (valor de referencia) utilisée pour le calcul des droits de mutation peut être prise en compte dans la comparaison en tant que valeur déterminée administrativement. Il est donc important de connaître ce chiffre avant d'acheter. Notre guide de vérification préalable explique comment le vérifier pour un bien immobilier spécifique à Sitges.
L'impôt sur la fortune est calculé sur le patrimoine net ; les dettes déductibles réduisent donc l'assiette imposable. Un prêt hypothécaire en cours sur le bien au 31 décembre réduit votre patrimoine imposable d'un euro pour un euro. Pour les non-résidents imposés selon le principe de l'obligation réelle, seules les dettes liées aux actifs situés en Espagne — en pratique, les financements réellement utilisés pour acquérir ou améliorer le bien immobilier — sont déductibles. C'est pourquoi les décisions de financement prises lors de l'achat ont un impact durable sur l'impôt sur la fortune.
Exemple concret : un achat de 1 500 000,00 € à Sitges
Prenons l'exemple d'un couple non-résident achetant une maison à Sitges pour 1 500 000,00 € avec un prêt hypothécaire de 600 000,00 €, détenu à parts égales. Chaque conjoint possède un actif brut espagnol de 750 000,00 € et une part de dette déductible de 300 000,00 €, ce qui donne à chacun une base espagnole nette de 450 000,00 € (750 000,00 € − 300 000,00 €).
Ce montant de 450 000 € est inférieur à l'abattement minimum de 500 000 € en Catalogne, et inférieur au seuil d'imposition par défaut de 700 000 € qui s'appliquerait en l'absence de choix contraire. Base imposable : nulle. Impôt sur la fortune : nul pour les deux époux, quel que soit le régime fiscal appliqué. Le patrimoine brut espagnol de chaque époux, s'élevant à 750 000 €, est également inférieur au seuil de 2 000 000 €, ce qui les dispense de toute obligation de déclaration (formulaire Modelo 714).
Maintenant, supprimons l'hypothèque. Chaque conjoint détient 750 000,00 € nets. Selon le barème par défaut de l'État, 50 000,00 € chacun sont imposables au-delà de l'abattement de 700 000 €, soit 100,00 € chacun à un taux de 0,2 %. Selon la législation catalane, 250 000,00 € chacun seraient imposables, soit 612,01 € chacun ; ils resteraient donc soumis au barème par défaut. Cet exemple illustre deux points : la propriété conjointe double les abattements, et même lorsque l'impôt est dû à ce niveau, il se chiffre en centaines d'euros, et non en milliers.
L’impôt de solidarité (ITSGF) et le plafond de revenus à 60 %
Au-dessus de l'impôt sur la fortune se trouve l'impôt de solidarité d'État sur les grandes fortunes (ITSGF), créé par la loi 38/2022 et prorogé indéfiniment par le décret royal 8/2023. Son barème est le suivant : 0 % jusqu'à 3 000 000 €, puis 1,7 % jusqu'à 5 347 998,03 €, 2,1 % jusqu'à 10 695 996,06 € et 3,5 % au-delà. Un abattement de 700 000 €, étendu aux non-résidents par le décret royal 8/2023, signifie que l'assujettissement commence en pratique au-delà de 3 700 000,00 € de patrimoine net. Cet impôt s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents et, point essentiel, l'impôt sur la fortune effectivement payé est déduit de celui-ci. La Catalogne percevant intégralement son impôt sur la fortune à des taux comparables, les contribuables catalans paient rarement un supplément important d'ITSGF. Cet impôt a été conçu pour pénaliser les régions qui accordent des ristournes sur l'impôt sur la fortune, comme Madrid. Le cas échéant, il est déclaré sur le formulaire Modelo 718 entre le 1er et le 31 juillet.
Les résidents bénéficient également d'un plafonnement : le cumul de l'impôt sur la fortune et de l'impôt sur le revenu ne peut excéder 60 % de l'assiette imposable de l'impôt sur le revenu, tout excédent réduisant l'impôt sur la fortune jusqu'à 80 % – un minimum de 20 % de cet impôt restant toujours dû. Historiquement, ce plafond de la « cuota íntegra » (cotisation intégrale) s'appliquait uniquement aux résidents, mais les arrêts de la Cour suprême espagnole des 29 octobre et 3 novembre 2025 (STS 1372/2025 et STS 1402/2025) ont jugé que l'exclusion des non-résidents enfreignait le principe de libre circulation des capitaux au sein de l'UE, ouvrant ainsi le plafond – et les demandes de remboursement pour les années antérieures – aux non-résidents. Ce domaine évolue rapidement et il est essentiel de se faire conseiller spécifiquement sur ce sujet.
Les titulaires de postes du régime Beckham et les bases du classement
Si vous vous installez en Espagne dans le cadre du régime Beckham (article 93 de la loi sur l'impôt sur le revenu), vous êtes considéré comme non-résident pour l'impôt sur la fortune pendant toute la durée du régime : obligation réelle, seuls les actifs situés en Espagne sont soumis à cette obligation. Votre patrimoine détenu à l'étranger reste exempté de l'impôt sur la fortune et de l'ITSGF, même si des actifs espagnols d'une valeur suffisante peuvent déclencher l'impôt de solidarité. Notre guide dédié à la loi Beckham pour les acquéreurs immobiliers traite des conditions d'éligibilité et des aspects liés à l'impôt sur le revenu.
La déclaration se fait via le formulaire Modelo 714, à soumettre en ligne lors de la campagne annuelle de déclaration d'impôt sur le revenu. Pour l'année 2025, la période de déclaration s'étendait du 8 avril au 30 juin 2026, conformément à l'Orden HAC/277/2026 ; le 30 juin est la date limite à prendre en compte pour la planification fiscale de chaque année. Vous devez déclarer vos revenus si vous avez un impôt à payer, ou – même en cas d'impôt nul – si votre patrimoine brut (actifs et droits compris) dépasse 2 000 000 €. Les non-résidents ne prennent en compte que leurs actifs situés en Espagne pour le calcul de ce seuil.
Points de planification et niveaux de prix à Sitges où cela se fait sentir
Trois points pratiques sont à retenir. Premièrement, la copropriété : deux propriétaires signifient deux exonérations, donc un achat à parts égales (50/50) double le plafond d'imposition – la structure standard pour les couples. Deuxièmement, le financement à l'achat : un prêt hypothécaire contracté pour acquérir le bien réduit la base d'imposition dès le départ. Un refinancement des années plus tard, principalement pour réduire la valeur imposable au titre de l'impôt sur la fortune, est une autre affaire : l'administration fiscale espagnole examine attentivement les déblocages de fonds tardifs, et pour les non-résidents, les dettes non investies dans le bien situé en Espagne ne sont généralement pas déductibles. Troisièmement, il est conseillé de se faire conseiller avant la signature de l'acte de vente – la répartition de la propriété, le financement et les éventuelles options liées à la réglementation régionale sont autant d'éléments qu'il est plus avantageux de bien définir dès le départ.
Concernant les implications concrètes à Sitges : un couple non-résident achetant une résidence principale libre de toute charge pour une valeur inférieure à 1 400 000 € environ bénéficie de deux abattements fiscaux de 700 000 € et ne paie aucun impôt. Un couple résident dont la résidence principale à Sitges constitue sa résidence habituelle peut bénéficier d’un abattement fiscal allant jusqu’à 1 600 000 € selon la réglementation catalane (500 000 € + 300 000 € par propriétaire) avant toute imposition sur la résidence principale, leurs autres actifs mondiaux étant également pris en compte.
Les frais liés à l'acquisition d'un bien immobilier prennent une importance significative, et non plus symbolique, dès lors que le patrimoine net imposable de chaque propriétaire dépasse largement 1 000 000 € – c'est généralement le cas pour les maisons individuelles à Vinyet, Terramar, Levantina ou Can Girona d'une valeur de 2 000 000 € et plus, ou pour les acheteurs possédant d'importants autres actifs en Espagne. À ces niveaux de revenus, l'intégration de l'impôt sur la fortune, en plus des coûts d'acquisition et des impôts annuels sur le revenu, doit être prise en compte dès la phase de prévision, et non comme une mauvaise surprise après la finalisation de la transaction.
| Article | Figure (2026) | À qui cela s'applique-t-il ? |
|---|---|---|
| exemption minimale catalane | 500 000 € par personne | Résidents catalans ; non-résidents qui choisissent d'appliquer les règles catalanes |
| exemption minimale de l'État | 700 000 € par personne | Non-résidents par défaut |
| Exemption de résidence principale | Jusqu'à 300 000 € par propriétaire | Résidents fiscaux espagnols, résidence habituelle uniquement |
| Échelle tarifaire catalane | 0,21 % à 3,48 % (taux maximal au-delà de 20 000 000 €) | Base imposable après exonérations |
| Taxe de solidarité (ITSGF) | Au-delà de 3 000 000 € (en pratique 3 700 000 € après la réduction de 700 000 €) : de 1,7 % à 3,5 % | Résidents et non-résidents ; l’impôt sur la fortune payé est crédité. |
| Dépôt — Modèle 714 | Au plus tard le 30 juin ; obligatoire pour les actifs bruts supérieurs à 2 000 000 € | Toute personne ayant des impôts à payer ou un patrimoine brut supérieur à 2 000 000 € |
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Frequently asked questions
Les non-résidents paient-ils un impôt sur la fortune pour une résidence principale à Sitges ?
Uniquement sur les biens situés en Espagne, selon les règles de l'obligation réelle. Un non-résident propriétaire d'une résidence à Sitges est imposé sur sa valeur nette après déduction du prêt hypothécaire contracté pour l'acquisition, avec un abattement personnel de 700 000 € selon la réglementation de l'État par défaut (ou de 500 000 € s'il opte pour la réglementation catalane). Un couple possédant la propriété à parts égales bénéficie de deux abattements ; ainsi, la plupart des acquisitions inférieures à 1 400 000 € sans prêt hypothécaire sont totalement exonérées d'impôt sur la fortune.
Comment les biens immobiliers sont-ils évalués pour le calcul de l'impôt sur la fortune en Espagne ?
Le montant le plus élevé des trois chiffres suivants est retenu en vertu de l'article 10 de la loi 19/1991 : la valeur cadastrale, toute valeur déterminée ou vérifiée par l'administration fiscale, et le prix d'acquisition, taxes et frais inclus. Pour les acquéreurs récents, le prix d'acquisition est presque toujours le plus élevé ; ainsi, le prix payé détermine de fait la valeur imposable au titre de la fortune. À Sitges, les valeurs cadastrales sont généralement bien inférieures aux valeurs marchandes, ce qui avantage surtout les résidences détenues de longue date.
Un prêt hypothécaire permet-il de réduire l'impôt sur la fortune en Espagne ?
Oui. L'impôt sur la fortune est calculé sur le patrimoine net. Ainsi, un prêt hypothécaire en cours au 31 décembre réduit la base imposable d'un euro à hauteur de l'euro. Pour les non-résidents, seule la dette liée au bien immobilier situé en Espagne — en pratique, le financement utilisé pour acquérir ou améliorer le bien — est déductible. Contracter un prêt hypothécaire lors de l'achat est simple ; en revanche, un refinancement ultérieur dans le seul but de réduire l'impôt sur la fortune attire l'attention de l'administration fiscale espagnole (Hacienda) et est souvent refusé au test de déductibilité.
À partir de quel prix de propriété l'impôt sur la fortune s'applique-t-il en Catalogne ?
Pour un couple non-résident possédant la moitié d'un bien immobilier sans emprunt, l'impôt commence à s'appliquer dès que la valeur du logement dépasse environ 1 400 000 € (soit deux abattements d'État de 700 000 € chacun). Un couple résident peut bénéficier d'un abattement fiscal allant jusqu'à 1 600 000 € sur sa résidence principale en vertu de la réglementation catalane, en cumulant l'abattement personnel de 500 000 € et l'abattement pour résidence principale de 300 000 € chacun, même si leurs autres actifs mondiaux sont également pris en compte. Même au-delà de ces seuils, les impôts initiaux s'élèvent généralement à quelques centaines d'euros par an.
Qu'est-ce que le Modelo 714 et quand est-il prévu qu'il sorte ?
Le formulaire Modelo 714 est la déclaration annuelle d'impôt sur la fortune en Espagne. Il se remplit en ligne en même temps que la déclaration d'impôt sur le revenu, avant le 30 juin. La période de déclaration pour 2025 s'étendait du 8 avril au 30 juin 2026. Vous devez le déclarer si vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune, ou si votre patrimoine brut (actifs et droits compris) dépasse 2 000 000 €, même si aucun impôt n'est dû. Pour les non-résidents, seuls leurs actifs situés en Espagne sont pris en compte pour le calcul de ce seuil.