Les non-résidents peuvent acheter librement un bien immobilier en Espagne et payer les taxes correspondantes. mêmes taxes d'achat que les résidentsVous aurez besoin d'un NIE et, en pratique, d'un compte bancaire espagnol ; des prêts hypothécaires sont disponibles jusqu'à environ 60 à 70 % de la valeur du bien ; et l'achat peut être effectué à distance par procuration.
Le NIE : votre numéro d’identification espagnol
Le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) est indispensable : vous ne pouvez ni effectuer d'achat, ni payer d'impôts, ni ouvrir la plupart des comptes sans ce document. Vous pouvez en faire la demande en personne auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine, ou en Espagne auprès de la police nationale. La plupart des acheteurs donnent simplement une procuration à leur avocat pour qu'il l'obtienne en leur nom. Prévoyez un délai de quelques semaines.
Un compte bancaire espagnol
Un compte bancaire espagnol permet de transférer les fonds destinés à l'achat, de régler les honoraires du notaire et les taxes à la signature de l'acte, et de mettre en place les paiements courants : charges (eau, électricité, gaz), frais de copropriété et taxe d'habitation annuelle (IBI). L'ouverture d'un compte pour non-résidents est simple et rapide avec un passeport et un NIE.
Taxes : identiques à l'achat, deux points à préciser ultérieurement
Lors d'un achat, les non-résidents paient exactement la même chose que les résidents : la taxe de transfert (ITP) sur la revente ou la TVA (IVA) plus l'AJD sur les constructions neuves, auxquelles s'ajoutent les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques. Consultez notre guide complet des coûts d'achat Voici le détail. Deux points importants concernant les non-résidents, au-delà de la simple validation :
| Article | Ce que cela signifie pour vous |
|---|---|
| 3 % de rétention sur la vente | Lors de la revente ultérieure en tant que non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'administration fiscale au titre de votre impôt sur les plus-values. |
| Impôt annuel sur les non-résidents (IRNR) | Les propriétaires non-résidents déposent une déclaration annuelle — sur le loyer réel s'ils louent le bien, ou sur un petit montant imputé s'ils le conservent pour leur usage personnel. |
Prêts hypothécaires pour non-résidents
Les banques espagnoles accordent des prêts aux non-résidents, mais à des conditions plus restrictives qu'aux résidents. À titre indicatif, le ratio prêt/valeur maximal est d'environ 60 à 70 % pour les acheteurs de l'UE et 50 à 60 % pour les acheteurs hors UE Il faut donc prévoir un acompte d'environ 30 à 50 % du prix, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition. Les banques évaluent votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus mondiaux et vous demanderont des justificatifs de revenus, vos déclarations de revenus et vos relevés bancaires.
Achat à distance, par procuration
Il n'est pas nécessaire d'être en Espagne pour acheter. Une procuration notariale, signée devant un notaire dans votre pays d'origine (avec apostille) ou en Espagne, permet à votre avocat d'obtenir votre NIE, d'ouvrir votre compte et de signer l'acte de propriété chez le notaire en votre nom ; ainsi, l'achat peut être finalisé sans que vous ayez à vous déplacer.
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Frequently asked questions
Un non-résident peut-il acheter un bien immobilier en Espagne ?
Oui. Il n'y a aucune restriction concernant l'achat d'un bien immobilier en Espagne pour les non-résidents, qu'ils soient citoyens de l'UE ou non. Vous aurez besoin d'un NIE (numéro d'identification d'étranger) et, en pratique, d'un compte bancaire espagnol.
Qu'est-ce qu'un NIE et comment en obtenir un ?
Le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) est votre numéro d'identification fiscale espagnol, indispensable pour toute transaction immobilière. Vous pouvez en faire la demande auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine ou en Espagne auprès de la police nationale ; cette démarche est souvent effectuée pour vous, avec une procuration, par votre avocat.
Les non-résidents paient-ils plus de taxes lorsqu'ils achètent en Espagne ?
Non. Les non-résidents paient exactement les mêmes taxes et frais d'acquisition que les résidents. La différence intervient plus tard : lors de la revente par un non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de l'impôt sur les plus-values du vendeur, et les propriétaires non-résidents paient un impôt annuel sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier en Espagne ?
Oui. Les banques espagnoles accordent des prêts aux non-résidents, généralement jusqu'à 60-70 % de la valeur du bien pour les acheteurs de l'UE et environ 50-60 % pour les acheteurs hors UE, ce qui signifie un apport d'environ 30 à 50 % du prix plus les frais d'achat.
Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne sans m'y rendre ?
Oui. En accordant une procuration notariale à votre avocat, celui-ci peut obtenir votre NIE, ouvrir des comptes et même signer l'acte chez le notaire en votre nom, de sorte que l'achat peut être réalisé entièrement à distance.
Ai-je besoin d'un compte bancaire espagnol pour acheter ?
En pratique, oui. Un compte bancaire espagnol est utilisé pour transférer les fonds de l'achat, payer les frais d'achèvement et mettre en place les paiements courants tels que les charges (eau, électricité, gaz), les frais de copropriété et la taxe d'habitation (IBI).