Possuir um imóvel de alto valor em Sitges ou Barcelona pode sujeitar o contribuinte ao imposto anual sobre o patrimônio na Espanha. Na Catalunha, esse imposto é aplicado com uma isenção pessoal de € 500.000 e alíquotas que variam de 0,21% a 3,48%. Não residentes são tributados apenas sobre seus bens na Espanha, dívidas hipotecárias reduzem a base tributável e a compra conjunta de um imóvel por um casal dobra as isenções. Na prática, um casal não residente que compra um imóvel livre de ônus por menos de € 1.400.000,00 geralmente não paga imposto.
O que é o imposto sobre a riqueza e quem o paga na Catalunha?
O Imposto sobre o Patrimônio (Impusto sobre el Patrimonio) da Espanha é um imposto anual sobre o patrimônio líquido, calculado com base no que você possui em 31 de dezembro de cada ano. É um imposto estadual cuja receita e principais parâmetros são cedidos às regiões, e as diferenças regionais são significativas: Madri concede descontos tão expressivos no imposto que a maioria dos residentes não paga nada, enquanto a Catalunha cobra o imposto integralmente, com sua própria tabela e uma isenção pessoal menor do que a padrão estadual. Se o imóvel que você está comprando estiver em Sitges ou Barcelona, são as regras catalãs e estaduais descritas aqui que determinarão sua tributação.
Os residentes fiscais espanhóis são tributados por obrigação pessoal sobre o seu património líquido mundial. Os não residentes são tributados por obrigação real, apenas sobre os bens localizados em Espanha, como uma casa em Sitges, uma conta bancária espanhola ou um carro registado aqui. A sua carteira de investimentos, pensões e imóveis fora de Espanha ficam totalmente fora do cálculo espanhol. Por defeito, os não residentes aplicam-se as regras estaduais, mas desde a Lei 11/2021, todos os não residentes, não apenas os residentes da UE ou do EEE, podem optar por aplicar as regras da comunidade autónoma onde se encontra o maior valor dos seus bens em Espanha, escolhendo o resultado mais vantajoso.
Uma forma que já não funciona é deter o imóvel através de uma empresa estrangeira. Desde a Lei 38/2022, as ações não cotadas em bolsa de uma entidade não residente cujos ativos sejam compostos, direta ou indiretamente, por pelo menos 50% de imóveis espanhóis, são tratadas como ativos domiciliados em Espanha para efeitos de imposto sobre o património. Uma casa em Sitges detida através de uma holding no estrangeiro, por conseguinte, geralmente enquadra-se na categoria de ativos domiciliados em Espanha.
Isenções e taxas da Catalunha
A isenção pessoal mínima na Catalunha é de € 500.000 por contribuinte, inferior aos € 700.000 padrão adotado pela maioria das outras regiões. Além disso, os residentes fiscais espanhóis beneficiam de uma isenção de até € 300.000 por proprietário para a sua residência habitual. Essa segunda isenção aplica-se, na prática, apenas a residentes: uma casa em Sitges de um não residente não pode ser considerada a sua residência habitual para efeitos fiscais espanhóis, pelo que não se aplica a casas de férias ou de investimento.
Acima das isenções, a Catalunha aplica uma escala progressiva, consolidada no Decreto Legislativo 1/2024. A primeira faixa cobra 0,21% sobre o patrimônio tributável até € 167.129,45, aumentando através de nove faixas até uma alíquota marginal máxima de 3,48% sobre o patrimônio tributável acima de € 20.000.000. Para se ter uma ideia da escala, uma base tributável de € 1.000.000,00 após as isenções resulta em um imposto sobre o patrimônio na Catalunha de € 5.764,89, um valor considerável, mas muito menor do que muitos compradores temem nesse patamar.
Para não residentes, a opção é importante. A escala estatal varia de 0,2% a 3,5%, com a isenção de €700.000, portanto, em níveis de riqueza moderados, a opção estatal padrão costuma ser mais vantajosa do que optar pela isenção de €500.000 da Catalunha. A comparação deve ser feita anualmente com seu consultor, pois o resultado muda conforme os valores, as dívidas e a composição dos ativos se alteram.
Como seu imóvel é avaliado, e por que a hipoteca é importante.
O artigo 10 da Lei 19/1991 avalia os imóveis com base no valor mais elevado entre três categorias: o valor cadastral, o valor determinado ou verificado pela administração tributária para efeitos de outros impostos e o preço de aquisição, incluindo os impostos e custos inerentes à compra. Para um comprador recente, o preço de aquisição é quase sempre o mais elevado entre as três categorias, pelo que o valor pago, acrescido do ITP ou IVA, das despesas notariais e de registo, corresponde, na prática, ao valor do seu património para efeitos de imposto sobre o património. Os valores cadastrais em Sitges situam-se normalmente muito abaixo do valor de mercado, o que beneficia principalmente os imóveis detidos há mais tempo.
Para compras concluídas a partir de 2022, o valor de referência cadastral utilizado para o imposto de transmissão pode entrar na comparação como um valor determinado administrativamente, por isso é importante conhecer esse valor antes de comprar. Nosso guia de due diligence explica como verificá-lo para um imóvel específico em Sitges.
O imposto sobre o patrimônio incide sobre o patrimônio líquido, portanto, dívidas dedutíveis reduzem a base tributável. Uma hipoteca sobre o imóvel em aberto em 31 de dezembro reduz seu patrimônio tributável em um euro. Para não residentes tributados por obrigação real, apenas as dívidas relacionadas aos bens na Espanha, na prática, financiamentos efetivamente utilizados para adquirir ou melhorar o imóvel na Espanha, são dedutíveis. É por isso que as decisões de financiamento tomadas no momento da compra têm um efeito duradouro no imposto sobre o patrimônio.
Exemplo prático: uma compra de € 1.500.000,00 em Sitges.
Considere um casal não residente que compra uma casa em Sitges por € 1.500.000,00 com uma hipoteca de € 600.000,00, em regime de propriedade igualitária (50/50). Cada cônjuge possui um patrimônio bruto espanhol de € 750.000,00 e uma dívida dedutível de € 300.000,00, resultando em uma base líquida espanhola de € 450.000,00 (€ 750.000,00 − € 300.000,00).
Esses € 450.000,00 estão abaixo da isenção mínima de € 500.000,00 da Catalunha e abaixo do limite padrão de € 700.000,00 que seria aplicado, a menos que optassem por outra modalidade. Base tributável: zero. Imposto sobre o patrimônio: zero para ambos os cônjuges, em qualquer conjunto de regras. O patrimônio bruto de cada cônjuge na Espanha, de € 750.000,00, também está abaixo do limite de € 2.000.000,00, portanto, nenhum dos dois tem a obrigação de apresentar o Modelo 714.
Agora, remova a hipoteca. Cada cônjuge detém €750.000,00 líquidos. De acordo com a regra padrão do Estado, €50.000,00 para cada um são tributáveis acima da isenção de €700.000,00, resultando em €100,00 para cada um a uma taxa de 0,2%. De acordo com as regras catalãs, €250.000,00 para cada um seriam tributáveis, resultando em €612,01 para cada um, portanto, eles simplesmente permaneceriam na regra padrão do Estado. O exemplo mostra duas coisas: a propriedade conjunta duplica as isenções e, mesmo quando o imposto incide nesse nível, ele é medido em centenas de euros, não em milhares.
O imposto de solidariedade (ITSGF) e o limite de rendimento de 60%.
Acima do imposto sobre o patrimônio encontra-se o Imposto de Solidariedade sobre Grandes Fortunas (ITSGF), criado pela Lei 38/2022 e prorrogado indefinidamente pelo Real Decreto-Lei 8/2023. Sua escala de alíquotas é de 0% até € 3.000.000, depois 1,7% até € 5.347.998,03, 2,1% até € 10.695.996,06 e 3,5% a partir desse valor; uma redução de € 700.000, que o Real Decreto-Lei 8/2023 estendeu também a não residentes, significa que a tributação, na prática, começa acima de € 3.700.000,00 de patrimônio líquido. Abrange residentes e não residentes e, crucialmente, o imposto sobre o patrimônio efetivamente pago é creditado contra ele. Como a Catalunha cobra o imposto sobre o patrimônio integralmente, com alíquotas comparáveis, os contribuintes catalães raramente pagam um adicional significativo de ITSGF, o imposto foi concebido para impactar regiões que oferecem reembolso do imposto sobre o patrimônio, como Madri. Quando devido, o pagamento é feito por meio do formulário Modelo 718, entre 1 e 31 de julho.
Os residentes também se beneficiam de um limite máximo: a soma do imposto sobre o património e do imposto sobre o rendimento não pode exceder 60% da base tributável do imposto sobre o rendimento, sendo que qualquer excesso reduz o imposto sobre o património em até 80%, permanecendo sempre a pagar um mínimo de 20% do imposto sobre o património. Este limite da "cuota intact" era historicamente exclusivo dos residentes, mas as decisões do Supremo Tribunal espanhol de 29 de outubro e 3 de novembro de 2025 (STS 1372/2025 e STS 1402/2025) consideraram que a exclusão dos não residentes viola a livre circulação de capitais da UE, abrindo o limite máximo, e os pedidos de reembolso de anos anteriores, aos não residentes. Esta é uma área em constante evolução, onde o aconselhamento específico é essencial.
Detentores do regime Beckham e princípios básicos de arquivamento
Se você se mudar para a Espanha sob o regime Beckham (artigo 93 da lei do imposto de renda), será considerado não residente para fins de imposto sobre o patrimônio durante toda a vigência do regime: obrigação real, apenas para ativos localizados na Espanha. Seu patrimônio no exterior permanece isento tanto do imposto sobre o patrimônio quanto do ITSGF (Imposto sobre o Patrimônio Líquido), embora ativos suficientemente grandes na Espanha ainda possam estar sujeitos ao imposto de solidariedade. Nosso guia específico sobre a lei Beckham para compradores de imóveis aborda os critérios de elegibilidade e a questão do imposto de renda.
A declaração é feita através do Modelo 714, submetido online juntamente com a declaração anual do imposto de renda. Para o patrimônio de 2025, o período de declaração decorreu de 8 de abril a 30 de junho de 2026, conforme a Ordem HAC/277/2026; 30 de junho é o prazo final para o planejamento de cada ano. A declaração é obrigatória caso haja imposto a pagar ou, mesmo que o valor seja zero, se o seu patrimônio bruto ultrapassar € 2.000.000. Para não residentes, apenas os bens que possuem na Espanha são contabilizados nesse limite.
Pontos de planejamento e os níveis de preços em Sitges, onde isso se torna um problema.
Três pontos práticos se repetem. Primeiro, propriedade conjunta: dois proprietários significam duas isenções, portanto, uma compra em regime de 50/50 duplica a margem de isenção fiscal, a estrutura padrão para casais. Segundo, financiamento na compra: uma hipoteca contraída para comprar o imóvel reduz a base de cálculo desde o primeiro dia. Refinanciar anos depois, principalmente para reduzir o valor do patrimônio para fins de imposto sobre a riqueza, é uma questão diferente: a Receita Federal espanhola (Hacienda) analisa minuciosamente a liberação tardia de capital próprio e, para não residentes, dívidas não investidas no imóvel espanhol geralmente não são dedutíveis. Terceiro, busque aconselhamento antes da conclusão da compra, a divisão da propriedade, o financiamento e qualquer opção relacionada às regras regionais são mais baratos se definidos corretamente desde o início.
Em Sitges, quando isso realmente importa: um casal não residente que compra uma casa livre de ônus por menos de € 1.400.000,00 fica protegido por duas isenções estatais de € 700.000,00 e não paga nada. Um casal residente cuja casa em Sitges seja sua residência habitual pode deduzir até € 1.600.000,00 pelas regras catalãs, (€ 500.000,00 + € 300.000,00) por proprietário, antes de qualquer imposto sobre a própria casa, embora seus outros bens no mundo todo também sejam considerados.
As contas se tornam significativas, em vez de nominais, quando o patrimônio líquido tributável de cada proprietário ultrapassa € 1.000.000,00, tipicamente casas isoladas em Vinyet, Terramar, Levantina ou Can Girona, com valor igual ou superior a € 2.000.000,00, ou compradores com outros ativos substanciais na Espanha. Nesses níveis, a modelagem do imposto sobre a riqueza, juntamente com os custos de aquisição e os impostos de renda anuais, deve ser feita antes da oferta, e não após a conclusão da transação.
| Item | Figura (2026) | A quem se aplica |
|---|---|---|
| Isenção mínima catalã | € 500.000 por pessoa | Residentes catalães; não residentes que optam pelas regras catalãs. |
| Isenção mínima estadual | €700.000 por pessoa | Não residentes por padrão |
| Isenção de residência principal | Até 300.000 euros por proprietário. | Residentes fiscais espanhóis, domicílio habitual apenas |
| Escala de preços catalã | 0,21% a 3,48% (taxa máxima acima de € 20.000.000) | Base tributável após isenções |
| Imposto de Solidariedade (ITSGF) | Acima de € 3.000.000 (na prática € 3.700.000,00 com a redução de € 700.000); 1,7% a 3,5% | Residentes e não residentes; o imposto sobre o patrimônio pago é creditado. |
| Arquivamento, Modelo 714 | Até 30 de junho; obrigatório para ativos brutos acima de € 2.000.000. | Qualquer pessoa com impostos a pagar ou patrimônio bruto superior a € 2.000.000 |
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Perguntas frequentes
Residentes não-residentes pagam imposto sobre o patrimônio em imóveis em Sitges?
Apenas sobre bens espanhóis, sob as regras de obrigação real. Um não residente que possua uma casa em Sitges é tributado sobre o seu valor líquido após deduzir a hipoteca utilizada para a compra, com uma isenção pessoal de €700.000 pelas regras estaduais padrão (ou €500.000 se optar pelas regras catalãs). Um casal com propriedade em partes iguais beneficia de duas isenções, pelo que a maioria das compras abaixo de €1.400.000,00 sem hipoteca não geram qualquer imposto sobre o património.
Como é avaliado o imóvel para efeitos do imposto sobre o património em Espanha?
De acordo com o Artigo 10 da Lei 19/1991, o valor mais alto corresponde ao montante entre: o valor cadastral, qualquer valor determinado ou verificado pela administração tributária e o preço de aquisição, incluindo impostos e custos de compra. Para compradores recentes, o preço de aquisição é quase sempre o mais alto, portanto, o valor pago define efetivamente o valor do seu patrimônio para fins de imposto de renda. Os valores cadastrais em Sitges geralmente ficam bem abaixo do valor de mercado, o que beneficia principalmente imóveis de longa data.
Um empréstimo hipotecário reduz o imposto sobre o patrimônio na Espanha?
Sim. O imposto sobre o patrimônio incide sobre o patrimônio líquido, portanto, um saldo devedor de hipoteca em 31 de dezembro reduz a base tributável em euros. Para não residentes, apenas as dívidas relacionadas ao imóvel na Espanha, na prática, o financiamento utilizado para adquirir ou melhorar a propriedade, são dedutíveis. Contrair a hipoteca na compra é simples; refinanciar posteriormente apenas para reduzir o imposto sobre o patrimônio atrai a atenção da Receita Federal Espanhola (Hacienda) e, frequentemente, não atende aos critérios de dedutibilidade.
A partir de que preço do imóvel começa a incidir o imposto sobre o património na Catalunha?
Para um casal não residente que detém a propriedade em partes iguais (50/50) sem hipoteca, o imposto começa a incidir quando o valor do imóvel ultrapassa aproximadamente € 1.400.000,00, duas isenções estatais de € 700.000,00 cada. Um casal residente pode isentar até € 1.600.000,00 do valor da sua residência habitual, de acordo com as regras catalãs, combinando as isenções pessoais de € 500.000,00 e as isenções para residência principal de € 300.000,00 cada, embora os seus outros bens em todo o mundo também sejam contabilizados. Mesmo acima destes limites, os impostos iniciais são normalmente de centenas de euros por ano.
O que é o Modelo 714 e qual é o prazo de entrega?
O Modelo 714 é a declaração anual do imposto sobre o património em Espanha, submetida online em conjunto com a declaração do imposto sobre o rendimento, com prazo limite de 30 de junho, o período de subscrição de 2025 decorreu de 8 de abril a 30 de junho de 2026. É obrigatória a apresentação da declaração se houver imposto sobre o património a pagar ou se o seu património bruto ultrapassar os 2.000.000 €, mesmo que não haja imposto a pagar. Os não residentes apenas consideram os seus bens em Espanha para efeitos desse limite.