Vender um imóvel na Espanha normalmente custa 5 a 10% do preço de venda. Os principais elementos são os honorários do agente, o imposto sobre ganhos de capital sobre qualquer lucro e a plusvalía municipal, e os vendedores não residentes têm 3% do preço retido na conclusão da venda.
Os custos de venda, em resumo.
| Custo | Guia típico | Quem / notas |
|---|---|---|
| taxa do agente imobiliário | 3 a 5% + IVA | Pago pelo vendedor; dedutível do ganho. |
| Imposto sobre ganhos de capital | 19 – 28% | Sobre o lucro; 19% fixos para não residentes. |
| Plusvalía (municipal) | Varia de cidade para cidade | Imposto sobre o aumento do valor do terreno; pago pelo vendedor. |
| Certificado energético | €150 – €500 | É obrigatório comercializar o imóvel. |
| Honorários advocatícios | ~1% + IVA | Opcional, mas recomendável, especialmente para não residentes. |
| Cancelamento de hipoteca | Se aplicável | Custos notariais, de registro e eventuais taxas de reembolso antecipado. |
Imposto sobre ganhos de capital
O imposto sobre ganhos de capital incide sobre o lucro obtido, o preço de venda menos o preço de compra original e os custos dedutíveis (impostos e taxas de compra, comissão do corretor, mais-valia e benfeitorias qualificadas com comprovantes). Manter esses registros pode reduzir significativamente o ganho tributável.
| Vendedor | Taxa de ganho |
|---|---|
| Residente, primeiros € 6.000 | 19% |
| Residente, € 6.000 a € 50.000 | 21% |
| Residente, € 50.000 a € 200.000 | 23% |
| Residente, €200.000 a €300.000 | 27% |
| Residente, acima de € 300.000 | 28% |
| Apartamento para não residentes | 19% |
A taxa de retenção de 3% (não residentes)
Se você não for residente, o comprador é legalmente obrigado a reter 3% do preço de venda na conclusão da transação e pagá-lo à autoridade tributária como adiantamento do seu imposto sobre ganhos de capital. Se o seu imposto devido for menor que os 3% retidos, você poderá solicitar o reembolso da diferença; se for maior, você deverá quitar o saldo. Leve isso em consideração no cálculo do seu lucro líquido.
Plusvalía municipal
Plusvalía é um imposto local sobre o aumento do terra valor durante o período em que você foi proprietário, cobrado pela prefeitura e pago pelo vendedor. Desde 2022, você pode escolher o método de cálculo mais vantajoso entre dois, e se a venda ocorreu com prejuízo em relação ao valor do terreno, você pode ficar isento, mas a obrigação de declarar o imposto permanece sempre em vigor.
O processo de venda, passo a passo
| Etapa | O que acontece |
|---|---|
| 1. Avaliação e estratégia | Uma avaliação realista e uma estratégia de posicionamento e precificação para o seu imóvel. |
| 2. Preparação | Certificado energético, documentação em ordem, fotografia e apresentação profissionais. |
| 3. Marketing | Marketing discreto ou aberto nos canais e redes de compradores certos. |
| 4. Ofertas e negociação | Qualificar compradores, negociar termos e preço em seu benefício. |
| 5. Arras | O contrato preliminar, com um depósito de 10%, define a data de conclusão. |
| 6. Conclusão | Assinatura em cartório, acerto de contas e transferência de fundos. |
Obtendo o melhor preço
Para imóveis de luxo, a apresentação e o posicionamento são tão importantes quanto o preço anunciado. Uma avaliação precisa, fotografia profissional, uma estratégia de marketing bem planejada, discreta quando necessária, e acesso a compradores genuínos, incluindo nossa rede internacional e de imóveis fora do mercado, são os fatores que garantem os melhores resultados. Como consultores, representamos seus interesses em todas as etapas do processo, com total transparência.
Encontrou um erro ou tem uma sugestão? Informe-nos aqui, mantemos este guia atualizado.
Perguntas frequentes
Quanto custa vender um imóvel na Espanha?
Os custos totais de venda normalmente variam entre 5% e 10% do preço de venda. Os principais elementos são as comissões da imobiliária, o imposto sobre ganhos de capital (se houver lucro), a plusvalía municipal, o certificado de desempenho energético e os honorários advocatícios.
Qual é o valor do imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis na Espanha?
Residentes pagam uma taxa variável de 19% a 28%, dependendo do valor do ganho. Não residentes pagam uma taxa fixa de 19% sobre o ganho. O ganho tributável é o preço de venda menos o preço de compra original e os custos permitidos, como comissões de corretagem, mais-valia e benfeitorias qualificadas.
Qual é a taxa de retenção de 3% ao vender para um não residente?
Quando o vendedor não for residente, o comprador deve reter 3% do preço de venda e pagá-los à autoridade tributária como adiantamento do imposto sobre ganhos de capital do vendedor. Se o seu imposto devido for menor, você pode solicitar o reembolso da diferença; se for maior, você paga o saldo.
O que é o imposto plusvalía?
A Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos) é um imposto municipal sobre o aumento do valor do terreno durante o período em que você é proprietário, pago pelo vendedor. Desde 2022, você pode escolher entre dois métodos de cálculo, e não há isenção de declaração.
Quais são as taxas de corretagem imobiliária na Espanha?
Os honorários do agente são pagos pelo vendedor e normalmente variam de 3% a 5% do preço de venda, mais o IVA, podendo ser mais elevados em vendas de imóveis de luxo ou complexos. Essa taxa é dedutível do seu ganho de capital.
Que documentos preciso para vender meu imóvel na Espanha?
Você precisará da escritura (escritura), uma nota simples recente, o certificado de desempenho energético (obrigatório para comercializar o imóvel), o recibo mais recente do IBI e os extratos da taxa de condomínio, além de quaisquer licenças de habitação ou de primeira ocupação.