Compras em Sitges vindas da Holanda

Por que Sitges é uma boa opção para compradores holandeses

Começando pela parte prática. A KLM, a Vueling e a Transavia oferecem voos diretos entre Amsterdã Schiphol e Barcelona El Prat, com partidas em todos os dias da semana, a KLM e a Vueling operam cerca de 40 voos semanais na alta temporada, e a Transavia adiciona mais, e um tempo de voo de aproximadamente duas horas e quinze minutos. Do aeroporto, Sitges fica a cerca de 30 a 35 minutos de carro, o que torna perfeitamente possível chegar à sua casa na sexta-feira à noite.

Sitges, a própria cidade, não precisa de muito para atrair compradores holandeses, que já estão bem representados na costa de Garraf. A cidade combina um centro histórico agradável para caminhar, uma extensa orla marítima e um calendário de festivais que mantém a cidade animada durante o inverno, com uma população internacional tão grande que o inglês é usado como língua do dia a dia em lojas, escolas e serviços profissionais. As famílias contam com o campus de Sitges da British School of Barcelona e outras escolas internacionais em Castelldefels e Barcelona. E como a Holanda é um Estado-membro da UE, não é necessário visto ou autorização para comprar ou passar um tempo no país, e o registro de residência é simples caso você se mude posteriormente. Vale ressaltar, no entanto, que a compra de um imóvel não confere, por si só, o status de residente, e o programa Golden Visa da Espanha terminou em 3 de abril de 2025.

Um notário não é um notário.

A principal diferença processual pega muitos compradores holandeses desprevenidos. Na Holanda, o notário realiza toda a transferência: investiga a titularidade do imóvel, retém o valor da compra em sua conta de garantia (derdengeldenrekening), lavra a escritura e a registra no Registro Comercial (Kadaster). Na Espanha, o notário autentica a escritura pública (escritura) e verifica a identidade, a capacidade e a legalidade da transação, mas não atua em seu nome, não retém fundos em garantia (escrow) como prática padrão e não realiza a devida diligência de proteção ao comprador. Esse trabalho cabe a um advogado independente (abogado) que você contrata e paga diretamente, geralmente em torno de 1% do preço mais 21% de IVA, e que verifica a titularidade do imóvel, ônus, situação cadastral, dívidas condominiais e qualquer licença turística antes da assinatura do contrato.

A sequência é a seguinte: obter um NIE (próxima seção), nomear um advogado, reservar o imóvel (geralmente entre € 3.000,00 e € 10.000,00) e, em seguida, assinar o contrato de arras penitenciales com um sinal de 10%, em um contrato de arras penitenciales, desistir da compra implica na perda do sinal, enquanto o vendedor que desiste deve devolvê-lo em dobro. A escritura é lavrada no cartório, com o pagamento do saldo e a entrega das chaves, após o que o seu advogado trata dos impostos e registra a escritura no Registro de la Propiedad. Uma compra à vista normalmente leva de seis a dez semanas da oferta à entrega das chaves; acrescente algumas semanas se houver financiamento imobiliário na Espanha.

Como obter seu NIE na Holanda

Não é possível comprar um imóvel na Espanha sem um NIE (Número de Identidad de Extranjero), e é recomendável obtê-lo com antecedência: ele também é necessário para abrir uma conta bancária espanhola e para pagar os impostos de compra. Caso esteja na Holanda, faça a solicitação pessoalmente no Consulado Geral da Espanha em Amsterdã: agende um horário online, leve o formulário EX-15 preenchido, o comprovante de pagamento da taxa Modelo 790 e seu passaporte com cópias. O número será emitido em algumas semanas, o prazo varia de acordo com o volume de trabalho do consulado, portanto, faça a solicitação com bastante antecedência.

A alternativa mais utilizada pelos clientes holandeses é uma procuração (poder), assinada perante o consulado ou perante um notário holandês e posteriormente apostilada. Isso permite que seu advogado espanhol obtenha o NIE (Número de Identificação de Estrangeiro), abra a conta bancária e até mesmo finalize os trâmites no cartório sem que você precise viajar para a Espanha para cada assinatura.

Impostos de compra: ITP catalão contra overdrachtsbeusing

Para imóveis de revenda na Catalunha, o Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) é progressivo desde 27 de junho de 2025, quando o Decreto 5/2025 substituiu a taxa fixa de 10% por faixas marginais: 10% até € 600.000,00, 11% de € 600.000,00 a € 900.000,00, 12% de € 900.000,00 a € 1.500.000,00 e 13% acima desse valor. Num apartamento em Sitges avaliado em € 700.000,00, o valor a pagar é de € 71.000,00, o que corresponde a uma taxa efetiva de 10,14%. As compras de imóveis novos pagam 10% de IVA mais 1,5% de Imposto de Selo (AJD). Adicione as taxas de cartório, registro de imóveis e gestão imobiliária, que giram em torno de 1% a 1,5%, mais os honorários do advogado, e o custo total de aquisição do terreno ficará entre 11% e 14% do preço, dependendo da faixa de preço.

A comparação com a Holanda dói um pouco menos do que antes. O imposto sobre empréstimos hipotecários (Overdrachtsbelasting) para imóveis que não são a residência principal caiu de 10,4% para 8% em 1º de janeiro de 2026, enquanto para residências principais ocupadas pelo proprietário permanece em 2%. Uma compra em Sitges, portanto, acarreta um custo inicial maior, € 700.000,00, contra € 71.000,00 na Catalunha e € 56.000,00 para uma segunda residência na Holanda, mas a diferença é menor do que as antigas taxas indicavam, e não há equivalente holandês ao sol anual.

Financiamento e movimentação do dinheiro

Os bancos holandeses, em regra, não aceitam imóveis espanhóis como garantia: uma hipoteca holandesa deve ser garantida por um imóvel na Holanda. Suas opções viáveis são um financiamento imobiliário para não residentes na Espanha, os bancos geralmente emprestam de 60% a 70% do menor valor entre o preço e a avaliação para não residentes da UE, com prazos de até 25 anos, ou a liberação do patrimônio líquido do seu imóvel na Holanda, opção preferida por muitos compradores devido à rapidez e ao fato de a dívida ficar vinculada ao país de origem. Consulte um especialista sobre o tratamento do Box 3 (parte 3 do contrato de financiamento) antes de definir a estrutura, visto que as dívidas referentes ao imóvel espanhol também são consideradas no cálculo do alívio fiscal previsto no tratado.

Transferir o dinheiro é a parte fácil. Como a Holanda e a Espanha usam o euro e fazem parte da SEPA, as transferências chegam sem risco cambial ou custos de conversão, uma verdadeira vantagem em relação aos compradores britânicos ou suíços. No entanto, espere verificações espanholas de combate à lavagem de dinheiro: seu advogado e o banco solicitarão comprovação da origem dos fundos, e a conclusão da transação geralmente é paga por meio de cheque administrativo ou transferência bancária no mesmo dia a partir de uma conta espanhola.

O ponto principal: Caixa 3, o tratado de 1971 e os impostos espanhóis.

Na Espanha, o imposto sobre a propriedade é aplicado em primeiro lugar. Como residente holandês (UE), você paga o Imposto de Renda para Não Residentes (IRNR) espanhol à alíquota de 19%: sobre a renda presumida de 1,1% do valor cadastral (2% quando o valor não tiver sido revisado nos últimos dez anos) para períodos de uso próprio ou vacância, e sobre a renda líquida de aluguel, despesas dedutíveis proporcionalmente, para períodos efetivamente alugados, declarada anualmente no Modelo 210. O Imposto sobre a Fortuna espanhol também se aplica a patrimônios líquidos na Espanha acima da isenção estatal de € 700.000,00, em uma escala de 0,2% a 3,5%, com um imposto de solidariedade estatal acima de € 3.000.000,00; a opção de aplicar as regras próprias da Catalunha (um limite de € 500.000,00) raramente compensa.

Nos Países Baixos, a sua residência em Sitges é considerada um dos seus bens mundiais na Caixa 3. Para 2026, a isenção fiscal é de € 59.357,00 por pessoa (€ 118.714,00 para parceiros fiscais), o retorno presumido sobre outros bens é de 6,00%, o aumento proposto para 7,78% foi revertido por alteração em novembro de 2025, e a taxa é de 36%. A vantagem reside na convenção de dupla tributação entre os Países Baixos e a Espanha de 1971, que atribui à Espanha o direito de tributar os bens imóveis: ainda terá de declarar a residência, mas os Países Baixos concedem uma redução proporcional do imposto da Caixa 3 atribuível a ela (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting), isentando-a efetivamente. O tratado de 1971 permanece em vigor em 2026: o Conselho de Ministros da Espanha só autorizou a assinatura de seu substituto em 10 de março de 2026, a assinatura e a ratificação por ambos os parlamentos ainda estão pendentes, e o novo texto não altera a tributação de imóveis.

A própria Caixa 3 está em transição. Após as decisões do Hoge Raad de 6 e 14 de junho de 2024, a tegenbewijsregeling permite a tributação sobre os rendimentos reais quando estes forem inferiores ao valor presumido; a Wet werkelijk rendement box 3, que a substitui, foi aprovada pela Tweede Kamer em 12 de fevereiro de 2026 e deverá entrar em vigor em 1 de janeiro de 2028, embora a Eerste Kamer tenha suspendido a votação em 30 de junho de 2026, aguardando emendas governamentais. Em todas as versões em discussão, o alívio fiscal previsto no tratado para imóveis espanhóis permanece em vigor.

Aluguel: a realidade das licenças em Sitges

Planeje isso antes de comprar, não depois. Sitges consta no anexo do Decreto llei 3/2023, a lista da Catalunha com 262 municípios onde os apartamentos turísticos (habitatges d'ús turístic, HUTs) são restritos. Qualquer nova licença turística exige uma licença prévia de planejamento urbano municipal, concedida apenas onde o planejamento local o permite expressamente e dentro de um limite de dez apartamentos turísticos por 100 habitantes. As licenças agora têm validade de cinco anos, renováveis, em vez de serem por tempo indeterminado. Na prática, obter uma nova licença em Sitges é difícil e demorado, e você não deve considerar a possibilidade de obtê-la ao comprar um imóvel.

Existem duas opções. Compre um imóvel que já possua um número HUT registrado e peça ao seu advogado que verifique, por meio de due diligence, se o registro é válido, se é transferido com a venda e se foi (ou pode ser) convertido para a nova licença de cinco anos, os operadores atuais devem concluir essa conversão em até cinco anos a partir de novembro de 2023. Ou alugue fora do regime turístico: aluguéis sazonais (temporada) e residenciais de longo prazo não precisam de licença HUT e, como residente da UE, você paga 19% de IRNR sobre a renda líquida em ambos os casos.

Perguntas frequentes