Sitges fica a trinta e cinco quilômetros a sudoeste de Barcelona e, para compradores franceses, está entre os mercados estrangeiros mais fáceis de alcançar: um TGV direto de Paris, cerca de duas horas e meia de carro pela autoestrada a partir de Perpignan, e uma comunidade francesa estabelecida com escolas da rede AEFE a uma distância razoável para deslocamento diário. Os mecanismos legais e fiscais, no entanto, diferem mais do que a tradição compartilhada de direito civil sugere. Um notário espanhol não faz o mesmo que um notário francês, o contrato de arras vincula mais fortemente do que um compromis de vente, e uma casa em Sitges permanece firmemente dentro da rede do IFI francês. Este guia da Barleigh Ellis, uma imobiliária licenciada em Sitges, explica o que muda ao cruzar a fronteira.
Como chegar a Sitges partindo da França
A ligação ferroviária direta é o grande destaque. O TGV INOUI da SNCF faz o percurso entre a Gare de Lyon, em Paris, e a estação Sants, em Barcelona, em cerca de seis horas e quarenta minutos, com duas partidas diárias. Desde o fim da parceria entre a SNCF e a Renfe, em dezembro de 2022, a SNCF opera sozinha a rota para Paris, enquanto o AVE da Renfe cobre o trajeto Lyon-Barcelona em cerca de cinco horas e o trajeto Marselha-Madri via Girona e Barcelona. De Sants, o trem Rodalies R2 Sud chega a Sitges em cerca de quarenta minutos. Por estrada, Sitges fica a aproximadamente 240 quilômetros de Perpignan pela AP-7, cerca de duas horas e meia, e a cerca de quatro horas de Toulouse. De avião, o voo entre Paris e Barcelona El Prat leva cerca de uma hora e cinquenta minutos, com companhias aéreas como Air France, Vueling, easyJet e Transavia entre as que operam voos, e o aeroporto fica no lado de Sitges de Barcelona, a cerca de vinte e cinco minutos de distância pela C-32.
Poucas comunidades estrangeiras na Catalunha são tão consolidadas quanto a francesa. Barcelona abriga um consulado francês, uma câmara de comércio e instituições culturais há mais de um século; os cidadãos franceses figuram consistentemente entre os maiores grupos estrangeiros registrados na cidade; e o corredor costeiro de Castelldefels, passando por Gavà, até Sitges, é uma rota comum para famílias francesas que se mudam para a região de Barcelona em busca de trabalho.
Ensino francês perto de Sitges
Para as famílias, a questão da escolaridade geralmente define a mudança. O Lycée Français de Barcelone é a principal instituição da AEFE na cidade, oferecendo o currículo francês completo, do jardim de infância ao ensino médio. Já a École Ferdinand de Lesseps, escola primária conveniada pela AEFE, fundada em 1859 e a mais antiga escola francesa da Península Ibérica, abrange do jardim de infância ao CM2 (equivalente ao 2º ciclo do ensino médio no Brasil), no centro de Barcelona. Mais perto de Sitges, o Lycée International Barcelona Bon Soleil, em Gavà, fundado em 1969 e também parceiro da AEFE, atende cerca de 1.400 alunos, do jardim de infância ao bacharelado francês, ao Bachibac e ao Bacharelado Internacional. Da maior parte de Sitges, o trajeto até a escola leva de 20 a 25 minutos pela rodovia C-32. Famílias que preferem o ensino em inglês têm outras escolas internacionais em Castelldefels e Sant Pere de Ribes. Na prática, os compradores franceses com filhos em idade escolar costumam incluir Sitges em sua lista de opções justamente por combinar uma cidade litorânea com um currículo francês autêntico ao alcance diário.
Notario não é notaire: como o processo difere
França e Espanha compartilham um sistema de direito civil com autenticação notarial, o que pode levar os compradores franceses a presumir equivalência. A diferença reside no escopo. Um notário francês conduz toda a transação imobiliária, pesquisas de títulos, consultas de planejamento urbano, custódia de fundos, elaboração da escritura, e assume a responsabilidade pelo processo. Um notário espanhol autentica a escritura (escritura pública), verifica a identidade e consulta o registro de imóveis imediatamente antes da assinatura, mas não investiga o imóvel, administra depósitos ou protege o comprador de um mau negócio. Não existe equivalente espanhol à proteção de um único notário, portanto, a contratação de um advogado imobiliário independente é prática comum; reserve cerca de 1% do preço do imóvel mais IVA.
O contrato preliminar também funciona de forma diferente. Enquanto um compromis de vente (compromisso de venda) prevê o período de reflexão de dez dias da lei SRU (Lei de Revenda), um contrato de arras (contrato de arras) espanhol, normalmente assinado com um sinal de 10%, não oferece direito legal de arrependimento em uma compra de revenda. De acordo com o artigo 1454 do Código Civil Espanhol, o contrato de arras penitenciales (arras penitenciales) prevê que o comprador que desiste perde o sinal e o vendedor que desiste deve devolvê-lo em dobro. A consequência disso é o prazo: a due diligence (diligência prévia) ocorre antes da assinatura do contrato de arras, e não entre o compromis de vente e a escritura. Do contrato de arras à escritura, o processo geralmente leva de quatro a oito semanas para compras à vista e de oito a doze semanas para compras com financiamento. Você também precisará de um NIE (Número de Identificação de Estrangeiro) antes da conclusão do negócio: os consulados gerais espanhóis em Paris, Lyon e Marselha processam o formulário EX-15 com o Formulário 790 (código 012) mediante o pagamento de uma taxa de € 9,84, geralmente em cerca de duas semanas, embora períodos de maior movimento possam levar mais tempo, ou seu advogado pode obtê-lo na Espanha por meio de uma procuração.
Pagamento: Transferências SEPA e hipotecas
A movimentação de dinheiro é a parte simples. Ambos os países usam o euro, então os fundos são transferidos por meio de uma transferência SEPA comum, sem risco cambial ou margem de câmbio. Os pontos práticos são a documentação de combate à lavagem de dinheiro, seu banco e o tabelião vão querer comprovar a origem dos fundos, e o próprio pagamento final, geralmente feito por cheque bancário de uma conta espanhola ou através da conta de clientes do seu advogado.
O financiamento é menos simétrico. Os bancos franceses raramente concedem empréstimos com garantia espanhola, portanto, uma hipoteca francesa geralmente só funciona se estiver garantida por bens que você possua na França. Os bancos espanhóis concedem empréstimos a não residentes, normalmente entre 60% e 70% do menor valor entre a avaliação e o preço, com prazos de até 25 anos, avaliando sua renda francesa de acordo com o limite usual de um terço da relação dívida/renda. Planeje cobrir de 30% a 40% do preço, mais todos os custos, com seus próprios recursos e obtenha a pré-aprovação do banco antes de assinar o contrato de compra e venda, e não depois.
Impostos sobre compras: o ITP progressivo da Catalunha
A Catalunha reformou seu imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITP) com vigência a partir de 27 de junho de 2025 (Decreto llei 5/2025). A revenda de imóveis agora paga ITP em faixas progressivas, como o imposto de renda: 10% sobre os primeiros € 600.000,00, 11% de € 600.000,01 a € 900.000,00, 12% de € 900.000,01 a € 1.500.000,00 e 13% acima desse valor. Em uma compra de revenda de € 1.000.000,00, o ITP cai para € 105.000,00, o que corresponde a uma alíquota efetiva de 10,5%. Uma alíquota fixa de 20% se aplica a grandes proprietários e à compra de edifícios residenciais inteiros, com algumas exceções. A compra de imóveis novos paga 10% de IVA mais 1,5% de imposto de selo (AJD).
Os custos totais de aquisição, impostos, taxas notariais, de registo predial, honorários advocatícios e eventuais avaliações, normalmente situam-se entre 10% e 13% do preço, contra cerca de 7% a 8% de taxas de aquisição de um imóvel usado em França. Uma diferença estrutural joga a seu favor: em Sitges, a comissão do agente imobiliário é normalmente paga pelo vendedor, e não pelo comprador.
A posse: IRNR e o imposto sobre a riqueza espanhol
Como residentes da UE, os proprietários franceses beneficiam-se das vantagens do imposto de renda para não residentes (IRNR) em Espanha. Os rendimentos de aluguel são tributados em 19% sobre o valor líquido, com dedução proporcional de despesas como IBI (Imposto sobre Bens Imóveis), taxas de condomínio, seguros, juros de hipoteca e depreciação; os proprietários não pertencentes à UE pagam 24% sobre o rendimento bruto. Para qualquer período em que o imóvel não esteja alugado, Espanha tributa um rendimento presumido de 1,1% do valor cadastral (2% quando o valor não tiver sido recentemente revisto), também à taxa de 19%, declarado anualmente no formulário Modelo 210.
A Espanha também cobra imposto sobre o patrimônio de não residentes, que podem optar pelas regras da região onde esses bens estão localizados. Para Sitges, isso significa Catalunha: uma isenção mínima de € 500.000,00 (a isenção de € 300.000,00 para residência habitual não se aplica à segunda residência de um não residente) e uma escala que varia de 0,21% a 2,75%, com uma faixa de 3,48% sobre a base tributável acima de € 20.000.000,00. O financiamento imobiliário garantido pelo imóvel é dedutível, o que explica por que muitos compradores franceses mantêm uma hipoteca espanhola. Em uma futura venda, os não residentes pagam 19% sobre o ganho de capital e o comprador deve reter 3% do preço a título de adiantamento por meio do Modelo 211.
A IFI, o tratado de 1995 e a questão da SCI
O imposto mais frequentemente subestimado pelos investidores imobiliários franceses é o Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). O IFI tributa o patrimônio imobiliário mundial de residentes fiscais franceses, e uma casa em Sitges é contabilizada pelo valor de mercado, deduzindo-se o valor da dívida de aquisição. As regras para 2026 permanecem inalteradas, as propostas apresentadas no debate orçamentário de 2026 para substituir o IFI por um imposto mais abrangente sobre a riqueza improdutiva foram retiradas da versão final da lei financeira, portanto, a tributação passa a ser aplicada quando o patrimônio imobiliário líquido tributável ultrapassar € 1.300.000,00 em 1º de janeiro, com a alíquota aplicada a partir de € 800.000,00 a 0,5%, subindo para 1,5% acima de € 10.000.000,00, e uma redução gradual entre € 1.300.000,00 e € 1.400.000,00.
A convenção França-Espanha para evitar a dupla tributação, de 10 de outubro de 1995, em vigor desde 1 de julho de 1997, regula a sobreposição de tributações. O Artigo 23 permite que a Espanha tribute os imóveis situados em território espanhol para efeitos de imposto sobre o patrimônio, e o Artigo 24 obriga a França a eliminar a dupla tributação, creditando o imposto espanhol sobre o patrimônio pago contra o Imposto sobre o Patrimônio Líquido (IPL) atribuível ao mesmo ativo, limitado ao valor do imposto francês. Assim, você acaba arcando com o ônus mais elevado, e não com ambos integralmente. O tratado também atribui à Espanha os rendimentos de aluguel e os ganhos de capital sobre o imóvel, cabendo à França um crédito nos termos do Artigo 24, de modo que nada seja tributado duas vezes, embora a renda ainda deva ser declarada na França e influencie no seu cálculo do imposto total.
Um alerta específico sobre as SCIs: deter o imóvel em Sitges por meio de uma société civile immobilière raramente é tão automático aqui quanto na França. A Espanha não possui um equivalente à translucidez fiscal francesa, portanto, uma SCI levanta questões legítimas de transparência fiscal para fins de IRNR (Imposto sobre Renda de Não Residentes), imposto sobre o patrimônio e ITP/AJD (Imposto sobre Transparência Fiscal) em transferências de ações posteriores, além de declarações adicionais para não residentes. É possível viabilizar a operação, mas é fundamental buscar aconselhamento jurídico conjunto, tanto francês quanto espanhol, antes de assinar um contrato de compra e venda em nome de uma SCI. E para esclarecer a questão da residência: a compra de um imóvel não confere direitos de residência desde o fim do visto gold espanhol em 3 de abril de 2025, embora, como cidadão da UE, você não precise de nenhum direito de residência, bastando registrar-se localmente caso permaneça no país por mais de três meses.
| Item | França | Sitges (Catalunha) |
|---|---|---|
| Contrato preliminar | Compromisso de venda com prazo de reflexão de dez dias (lei SRU) | Contrato de arras, normalmente com depósito de 10%, sem direito de arrependimento na revenda. |
| Proteção de transmissão de propriedade | Um único notário gere todo o processo. | Apenas o notário autentica; é essencial um advogado independente. |
| Custos de aquisição do comprador | Cerca de 7% a 8% em imóveis existentes | Cerca de 10% a 13%, incluindo PTI progressiva em 10% a 13% dos casos. |
| Imposto sobre a riqueza | IFI acima de € 1.300.000,00 em ativos imobiliários líquidos em todo o mundo | Regras catalãs: isenção de € 500.000,00, escala de 0,21% a 2,75%, faixa superior de 3,48%. |
| Imposto sobre rendimentos de aluguel | Imposto de renda francês mais prélèvements sociais | IRNR em 19% sobre o rendimento líquido para residentes da UE (Modelo 210) |
| Disponibilidade de hipoteca | Os bancos franceses raramente aceitam garantias espanholas. | Os bancos espanhóis concedem empréstimos com financiamento entre 60% e 70% do valor do imóvel a não residentes. |
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Perguntas frequentes
Existe algum trem direto de Paris para Sitges?
Quase, mas não exatamente. O TGV INOUI da SNCF faz o percurso direto da Gare de Lyon, em Paris, para a estação Barcelona Sants em cerca de seis horas e quarenta minutos, duas vezes por dia, e o trem R2 Sud da Rodalies continua até Sitges em aproximadamente quarenta minutos. O AVE da Renfe também liga Lyon a Barcelona em cerca de cinco horas.
O IFI francês aplica-se a uma casa em Sitges?
Sim. O IFI abrange o patrimônio imobiliário mundial de residentes fiscais franceses, portanto, um imóvel em Sitges conta para o limite de € 1.300.000,00. De acordo com os artigos 23 e 24 da Convenção França-Espanha de 1995, o imposto espanhol sobre o patrimônio pago sobre o imóvel é creditado no IFI a ele atribuível, limitado ao imposto francês.
Meu banco francês pode financiar a compra?
Raramente o imóvel espanhol em si é usado como garantia. Os bancos franceses raramente aceitam garantias estrangeiras, então a maioria dos compradores franceses ou toma empréstimos de um banco espanhol com uma relação empréstimo-valor de 60% a 70%, como não residentes, ou levanta fundos com garantia em ativos que possuem na França.
Existe alguma escola francesa perto de Sitges?
Sim. O Lycée International Barcelona Bon Soleil em Gavà, escola parceira da AEFE fundada em 1969, oferece o currículo francês desde o ensino fundamental até o ensino médio (Baccalauréat, Bachibac e IB), a cerca de 25 minutos de Sitges. O Lycée Français de Barcelone abrange do ensino fundamental ao ensino médio na própria Barcelona, e a École Ferdinand de Lesseps oferece ensino fundamental francês no centro da cidade.
Devo comprar através de uma SCI?
Não por padrão. A Espanha não possui um equivalente à translucidez fiscal francesa, portanto, uma SCI levanta questões de transparência fiscal para fins de imposto de renda, imposto sobre patrimônio e imposto de transferência de ações na Espanha, além de declarações adicionais para não residentes. Busque assessoria coordenada entre especialistas franceses e espanhóis antes de vincular uma SCI a um contrato de arras.