Sitges est depuis longtemps une destination prisée des Néerlandais : à un peu plus de deux heures de vol de Schiphol, cette ville méditerranéenne, agréable à parcourir à pied, bénéficie d’une communauté internationale dynamique et d’une lumière hivernale incomparable à celle d’Amsterdam. Cependant, y acheter un bien immobilier depuis les Pays-Bas implique de jongler avec deux systèmes fiscaux : d’une part, la taxe progressive sur les mutations en Catalogne et l’imposition des non-résidents en Espagne ; d’autre part, le régime néerlandais de la Box 3, liés par une convention signée en 1971 et toujours en vigueur en 2026. Ce guide de Barleigh Ellis, agence immobilière indépendante et agréée à Sitges (API 1190, AICAT 12717), présente un panorama complet de la situation, vérifié au regard de la réglementation en vigueur.
Pourquoi Sitges est une option intéressante pour les acheteurs néerlandais
Commençons par l'aspect pratique. KLM, Vueling et Transavia proposent toutes des vols directs entre Amsterdam Schiphol et Barcelone El Prat, avec des départs tous les jours de la semaine. KLM et Vueling assurent environ 40 rotations hebdomadaires en haute saison, et Transavia en ajoute davantage. Le temps de vol est d'environ deux heures et quart. Depuis l'aéroport, Sitges est à environ 30 à 35 minutes en voiture, ce qui rend tout à fait envisageable une arrivée à domicile le vendredi soir.
La ville de Sitges n'a guère besoin d'être présentée aux acheteurs néerlandais, déjà bien présents sur la côte du Garraf. Elle allie un centre historique piétonnier, un long front de mer et un calendrier de festivals qui anime la ville même en hiver. Sa population internationale est suffisamment importante pour que l'anglais soit couramment utilisé dans les commerces, les écoles et les services professionnels. Les familles peuvent compter sur le campus de Sitges de la British School of Barcelona, ainsi que sur d'autres écoles internationales à Castelldefels et à Barcelone. De plus, les Pays-Bas étant un État membre de l'UE, aucun visa ni permis n'est requis pour y acheter un bien immobilier ou y séjourner. L'inscription comme résident est également simple en cas d'installation ultérieure. Il convient toutefois de préciser que l'achat d'un bien immobilier ne confère pas automatiquement le statut de résident, et que le Golden Visa espagnol a pris fin le 3 avril 2025.
Un notario n'est pas un notaris
La principale différence de procédure surprend souvent les acheteurs néerlandais. Aux Pays-Bas, le notaire gère l'intégralité du transfert : il vérifie le titre de propriété, conserve le prix d'achat sur son compte de dépôt (derdengeldenrekening), établit l'acte et l'enregistre au registre foncier (Kadaster). En Espagne, le notaire authentifie l'acte authentique (escritura) et vérifie l'identité, la capacité juridique et la légalité de la transaction, mais il n'agit pas pour votre compte, ne conserve pas systématiquement les fonds sous séquestre et n'effectue pas de vérification préalable pour protéger vos intérêts. Ce travail est confié à un avocat indépendant (abogado) que vous désignez et dont vous rémunérez vous-même les honoraires, généralement environ 1 % du prix plus 21 % de TVA, et qui vérifie le titre de propriété, les charges, le statut urbanistique, les dettes de la copropriété et l'existence d'une licence touristique avant votre engagement.
La procédure est la suivante : obtenir un NIE (voir section suivante), désigner un notaire, réserver le bien (généralement entre 3 000 et 10 000 €), puis signer le contrat de vente avec un acompte de 10 %. Dans le cadre d’un contrat de vente avec clause de « penitenciales », en cas de désistement, l’acompte est perdu, tandis qu’un vendeur qui se rétracte doit le restituer au double. La vente est ensuite finalisée chez le notaire avec l’acte authentique (escritura), le paiement du solde et la remise des clés. Votre notaire s’occupe alors des taxes et fait enregistrer l’acte au registre foncier (Registro de la Propiedad). Un achat au comptant prend généralement de six à dix semaines entre l’offre et la remise des clés ; prévoyez plusieurs semaines supplémentaires en cas de prêt immobilier espagnol.
Obtenir son NIE aux Pays-Bas
Il est impossible d'acheter un bien immobilier en Espagne sans NIE (Numéro d'Identification d'Étranger), et il est conseillé de l'obtenir rapidement : ce numéro est également nécessaire pour ouvrir un compte bancaire espagnol et pour payer les taxes d'acquisition. Depuis les Pays-Bas, vous devez vous présenter en personne au Consulat général d'Espagne à Amsterdam : prenez rendez-vous en ligne, munissez-vous du formulaire EX-15 dûment rempli, du formulaire de paiement Modelo 790 et de votre passeport accompagné de copies. Le NIE vous sera délivré sous quelques semaines, mais les délais varient en fonction de la charge de travail du consulat. Il est donc recommandé de faire votre demande bien avant de soumettre des offres.
L'alternative la plus courante pour les clients néerlandais est la procuration (poder), signée devant le consulat ou un notaire néerlandais, puis apostillée. Elle permet à votre avocat espagnol d'obtenir le NIE, d'ouvrir un compte bancaire et même de finaliser les formalités chez le notaire, sans que vous ayez à vous déplacer pour chaque signature.
Taxes d'achat : ITP catalan contre les dépassements de taux
Pour les biens immobiliers en revente en Catalogne, la taxe de mutation (ITP) est progressive depuis le 27 juin 2025, date à laquelle le décret n° 5/2025 a remplacé le taux forfaitaire de 10 % par des tranches : 10 % jusqu’à 600 000,00 €, 11 % de 600 000,00 € à 900 000,00 €, 12 % de 900 000,00 € à 1 500 000,00 € et 13 % au-delà. Pour un appartement à Sitges d’une valeur de 700 000,00 €, la taxe s’élève à 71 000,00 €, soit un taux effectif de 10,14 %. Les acquisitions de logements neufs sont soumises à une TVA de 10 % et à un droit d’enregistrement de 1,5 % (AJD). Ajoutez les frais de notaire, d'enregistrement foncier et de gestion d'environ 1 % à 1,5 %, plus les honoraires de votre avocat, et le coût total d'acquisition se situe entre 11 % et 14 % du prix selon la catégorie.
La comparaison avec les Pays-Bas est légèrement moins défavorable qu'auparavant. La taxe foncière sur un logement autre que la résidence principale est passée de 10,4 % à 8 % le 1er janvier 2026, tandis que celle sur la résidence principale reste à 2 %. Un achat à Sitges implique donc un investissement initial plus important – 71 000 € pour 700 000 € en Catalogne contre 56 000 € pour une résidence secondaire aux Pays-Bas – mais l'écart est plus faible que ne le laissaient présager les anciens taux, et il n'existe pas d'équivalent néerlandais du soleil annuel.
Financement et transfert d'argent
En règle générale, les banques néerlandaises n'acceptent pas les biens immobiliers espagnols en garantie : une hypothèque néerlandaise doit être garantie par un bien immobilier situé aux Pays-Bas. Vos options réalistes sont un prêt hypothécaire espagnol pour non-résidents (les banques espagnoles prêtent généralement entre 60 % et 70 % du prix le plus bas entre le prix d'achat et l'évaluation du bien aux non-résidents de l'UE, sur une durée allant jusqu'à 25 ans) ou la libération de fonds propres de votre résidence principale aux Pays-Bas, une solution souvent privilégiée par les acheteurs pour sa rapidité et parce que la dette reste alors aux Pays-Bas. Avant de choisir une structure de prêt, renseignez-vous sur le traitement fiscal applicable au titre de la convention fiscale (Box 3), car les dettes liées au bien immobilier espagnol sont également prises en compte dans le calcul des allégements fiscaux.
Transférer l'argent est la partie la plus simple. Les Pays-Bas et l'Espagne utilisant tous deux l'euro et faisant partie de la zone SEPA, les transferts sont effectués sans risque de change ni frais de conversion – un avantage certain par rapport aux acheteurs britanniques ou suisses. Attendez-vous néanmoins à des vérifications anti-blanchiment d'argent en Espagne : votre avocat et la banque vous demanderont une preuve de la provenance des fonds, et le paiement s'effectue généralement par chèque de banque ou par virement le jour même depuis un compte espagnol.
Le plus important : l’encadré 3, le traité de 1971 et les impôts espagnols
L'Espagne impose d'abord le bien immobilier. En tant que résident néerlandais (UE), vous êtes soumis à l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR) au taux de 19 % : sur un revenu imposable de 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si la valeur n'a pas été révisée au cours des dix dernières années) pour les périodes d'occupation personnelle ou de vacance, et sur le revenu locatif net – charges déductibles au prorata – pour les périodes de location effective, déclaré annuellement sur le formulaire Modelo 210. L'impôt espagnol sur la fortune s'applique également aux actifs nets situés en Espagne au-delà de l'abattement de 700 000 €, selon un barème de 0,2 % à 3,5 %, auquel s'ajoute une contribution de solidarité au-delà de 3 000 000 €. L'option d'appliquer les règles spécifiques à la Catalogne (seuil de 500 000 €) est rarement avantageuse.
Aux Pays-Bas, votre résidence principale à Sitges est comptabilisée dans vos actifs mondiaux (case 3). Pour 2026, l'abattement fiscal est de 59 357,00 € par personne (118 714,00 € pour les partenaires fiscaux). Le rendement fictif des autres actifs est de 6,00 % (la hausse initialement prévue à 7,78 % a été annulée par un amendement en novembre 2025) et le taux d'imposition est de 36 %. Heureusement, la convention fiscale de 1971 entre les Pays-Bas et l'Espagne attribue à l'Espagne le droit d'imposer les biens immobiliers : vous devez toujours déclarer votre résidence principale, mais les Pays-Bas accordent une réduction proportionnelle de l'impôt (case 3) qui lui est dû (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting), l'exonérant de fait. Le traité de 1971 reste en vigueur en 2026 : le Conseil des ministres espagnol n’a autorisé la signature de son remplacement que le 10 mars 2026, la signature et la ratification par les deux parlements sont toujours en attente, et le nouveau texte ne change rien aux lieux où les biens immobiliers sont imposés.
Le régime fiscal des revenus de type « Box 3 » est lui-même en cours de transition. Suite aux décisions de la Haute Cour (Hoge Raad) des 6 et 14 juin 2024, le régime d'imposition des revenus réels (tegenbewijsregeling) permet une imposition sur les rendements effectifs lorsque ceux-ci sont inférieurs au rendement estimé. Le régime fiscal de remplacement, intitulé « Wet werkelijk rendement box 3 », a été adopté par la Seconde Chambre (Tweede Kamer) le 12 février 2026 et devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2028. Toutefois, la Première Chambre (Eerste Kamer) a suspendu son vote le 30 juin 2026 dans l'attente d'amendements gouvernementaux. Quel que soit le projet, l'exonération prévue par la convention fiscale pour l'immobilier espagnol est maintenue.
Location : la réalité des licences à Sitges
Planifiez cela avant d'acheter, pas après. Sitges figure en annexe du Décret llei 3/2023, la liste catalane des 262 communes où les logements touristiques (HUT) sont réglementés. Toute nouvelle licence touristique requiert une autorisation préalable d'urbanisme, accordée uniquement si le plan local d'urbanisme le permet expressément et dans la limite de dix logements touristiques pour 100 habitants. Ces licences sont désormais valables cinq ans et renouvelables, et non plus indéfiniment. En pratique, obtenir une nouvelle licence à Sitges est difficile et long ; il est donc déconseillé de baser le prix d'un achat sur l'hypothèse de son obtention.
Deux solutions sont possibles. Acheter un bien immobilier déjà enregistré sous un numéro HUT et faire vérifier par votre avocat, dans le cadre d'une vérification préalable, que l'enregistrement est valide, transférable lors de la vente et qu'il a été (ou peut être) converti en la nouvelle licence quinquennale — les exploitants existants doivent effectuer cette conversion dans les cinq ans suivant novembre 2023. Ou bien louer en dehors du régime touristique : les locations saisonnières et les locations résidentielles de longue durée ne nécessitent pas de licence HUT, et en tant que résident de l'UE, vous payez dans les deux cas 19 % d'IRNR sur le revenu net.
| Article | Taux ou chiffre (2026) | Remarques à l'attention des acheteurs néerlandais |
|---|---|---|
| taxe sur les mutations (ITP), revente | 10 % à 13 % progressif | 10 % jusqu'à 600 000,00 € ; 11 % jusqu'à 900 000,00 € ; 12 % jusqu'à 1 500 000,00 € ; 13 % au-delà. En vigueur à compter du 27 juin 2025. |
| Construction neuve | 10 % TVA + 1,5 % AJD | Remplace l'ITP lors des premières transmissions |
| Notaire, registre, gestoría | Environ 1 % à 1,5 % | Payé à la fin du paiement ou peu après. |
| avocat indépendant | Environ 1 % plus 21 % de TVA | Le notaire néerlandais effectue-t-il les mêmes vérifications préalables ? Le notaire espagnol n’agit pas pour vous. |
| Prêt hypothécaire espagnol (non-résident) | LTV de 60 % à 70 % | Les banques néerlandaises n'accordent pas de prêts garantis par des actifs espagnols. |
| IRNR, revenus locatifs (résident UE) | 19 % du résultat net | Dépenses déductibles au prorata ; Modèle annuel 210 |
| IRNR, revenu imputé (usage propre) | 19 % de 1,1 % (ou 2 %) de la valeur cadastrale | 2 % lorsque la valeur cadastrale n'est pas révisée depuis dix ans |
| Impôt sur la fortune en Espagne (non-résidents) | Plus de 700 000 € d'actifs espagnols nets | Taux d'imposition étatique de 0,2 % à 3,5 % ; taxe de solidarité au-delà de 3 000 000,00 € ; l'option catalane (seuil de 500 000,00 €) est rarement avantageuse. |
| Boîte néerlandaise 3 | Rendement présumé de 6,00 %, imposé à 36 % | Déclarez votre domicile ; l’exonération prévue par la Convention de 1971 s’applique alors ; l’allocation est de 59 357,00 € par personne. |
| Overdrachtsbelast hollandais (comparaison) | 8 % de résidences secondaires à partir du 1er janvier 2026 | En baisse par rapport à 10,4 % ; le pourcentage de résidences principales occupées par leur propriétaire reste à 2 %. |
Guides associés
Impôts fonciers pour les non-résidents en Espagne · Impôt sur la fortune immobilière en Catalogne · Obtenir un NIE pour acheter un bien immobilier à Sitges · Prêts hypothécaires pour acheteurs étrangers à Sitges.
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Frequently asked questions
La convention fiscale de 1971 entre les Pays-Bas et l'Espagne est-elle toujours en vigueur en 2026 ?
Oui. Le Conseil des ministres espagnol a autorisé la signature d'une convention de remplacement le 10 mars 2026, mais celle-ci doit encore être signée puis ratifiée par les deux parlements. D'ici là, la convention de 1971 s'applique et, en vertu des deux textes, les biens immobiliers restent imposables dans le pays où ils sont situés.
Dois-je payer la taxe néerlandaise Box 3 sur une résidence secondaire à Sitges ?
Vous devez le déclarer, mais en pratique non. En vertu de la convention de 1971, les Pays-Bas accordent une réduction proportionnelle de l'impôt sur les plus-values foncières (case 3) applicable au bien immobilier espagnol, l'exonérant de fait. L'Espagne, quant à elle, l'impose via l'IRNR et, au-delà de 700 000 € d'actifs nets espagnols, via l'impôt sur la fortune.
Puis-je financer un achat à Sitges avec un prêt hypothécaire néerlandais ?
Ce n'est pas le bien immobilier espagnol en lui-même qui pose problème : les banques néerlandaises exigent un bien immobilier aux Pays-Bas en garantie. Les acheteurs contractent alors un prêt hypothécaire espagnol pour non-résidents, généralement à hauteur de 60 % à 70 % de la valeur du bien, ou bien ils libèrent des fonds propres de leur résidence néerlandaise et règlent l'achat au comptant.
Puis-je obtenir une licence de location touristique à Sitges ?
L'octroi de nouvelles licences est soumis à de fortes restrictions. Sitges figure sur la liste du Décret llei 3/2023 ; par conséquent, la construction d'un nouvel appartement touristique nécessite une autorisation d'urbanisme préalable, limitée à dix unités pour 100 habitants et valable cinq ans renouvelables. La solution la plus réaliste consiste à acquérir un bien immobilier dont l'enregistrement HUT existant est transféré lors de la vente, ce qui est vérifié lors des vérifications préalables.
Comment la taxe sur les transferts de propriété à Sitges se compare-t-elle à celle des Pays-Bas ?
En Catalogne, la taxe sur les plus-values immobilières (ITP) est progressive : 10 % jusqu’à 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % respectivement au-delà de 600 000 €, 900 000 € et 1 500 000 €. Aux Pays-Bas, le taux est de 8 % sur les résidences secondaires depuis le 1er janvier 2026. Sur un bien de 700 000 €, cela représente 71 000 € en Catalogne contre 56 000 € aux Pays-Bas.