La Suisse, par le biais de la Lex Koller, restreint les acquisitions immobilières des étrangers sur son territoire. L'Espagne, à l'inverse, n'impose aucune restriction aux acheteurs suisses. Cette asymétrie, conjuguée à la durée d'environ deux heures de vol entre Zurich et Genève et Barcelone, explique la popularité de Sitges auprès des Suisses. La procédure d'achat est identique pour un acheteur suisse et un acheteur européen. En revanche, le régime fiscal diffère : la Suisse étant située hors de l'UE et de l'EEE, ses résidents sont imposés en Espagne à un taux de 24 % sur leurs revenus locatifs bruts, sans aucune déduction, contre 19 % sur le revenu net pour les propriétaires européens. Ce guide détaille cette différence en francs et en euros, présente le régime fiscal suisse et détaille les démarches pratiques (NIE, financement, change) pour acquérir un bien immobilier à Sitges depuis la Suisse, en juillet 2026.
Pourquoi Sitges figure-t-elle régulièrement sur les listes de finalistes suisses ?
L'hôtel Barcelona El Prat se trouve à environ 35 minutes de Sitges en voiture ou en train, et les liaisons avec la Suisse sont très fréquentes. SWISS et Vueling proposent des vols directs depuis Zurich, et easyJet et Vueling depuis Genève, avec plusieurs départs par jour sur les deux lignes jusqu'à l'été 2026. La durée du vol est d'environ 1 heure et 50 minutes, ce qui rend une arrivée à la maison de plage le vendredi soir tout à fait normale.
Il existe également une asymétrie juridique qu'il convient de mentionner. En Suisse, la Lex Koller plafonne les ventes de résidences secondaires aux étrangers non-résidents à un quota national de 1 500 autorisations par an, réparties de manière inégale entre les cantons. L'Espagne n'impose rien de comparable. Un acheteur suisse acquiert un bien à Sitges selon les mêmes règles qu'un ressortissant espagnol : pas de permis, pas de quota, pas de limite de superficie du terrain ou de la surface habitable — seulement un NIE et, en pratique, un compte bancaire espagnol.
Le rapport qualité-prix est un atout majeur. À Sitges, les biens immobiliers de premier choix se négocient à une fraction du prix au mètre carré des propriétés comparables en bord de lac autour de Zurich, Genève ou Zug. Cette ville offre une vie active tout au long de l'année, une école internationale et bénéficie d'environ 300 jours d'ensoleillement par an. Les citoyens suisses peuvent s'y rendre sans visa, conformément aux règles de l'espace Schengen, pour un séjour maximal de 90 jours sur une période de 180 jours.
Principale différence fiscale : la Suisse est située en dehors de l’UE et de l’EEE.
L'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR) applique une distinction nette à la frontière entre l'UE et l'EEE. Les résidents d'un État membre de l'UE ou de l'EEE paient 19 % sur le revenu locatif net, après déduction de l'IBI (impôt sur le revenu des personnes), des charges de copropriété, de l'assurance, des réparations, des intérêts d'emprunt et de l'amortissement au prorata de la durée de location. Les résidents de tout autre pays, y compris la Suisse, paient 24 % sur le revenu locatif brut, sans aucune déduction. Cette règle s'applique au lieu de résidence fiscale, et non à la nationalité : un ressortissant allemand résidant à Zurich est soumis au régime brut à 24 %, tandis qu'un ressortissant suisse résidant à Munich est soumis au régime net à 19 %.
Après calcul, l'écart est considérable. Prenons l'exemple d'un appartement générant 24 000 € de loyer annuel brut et 9 000 € de charges annuelles légitimes. Un propriétaire résidant dans l'UE déduit ces charges et paie 19 % d'impôt sur 15 000 €, soit 2 850 €. Un propriétaire résidant en Suisse paie 24 % d'impôt sur la totalité des 24 000 €, soit 5 760 € – 2 910 € de plus par an pour un bien identique, ce qui représente environ le double de l'impôt. Les revenus locatifs sont déclarés annuellement sur le formulaire Modelo 210, à déposer entre le 1er et le 20 janvier pour l'année précédente.
La même répartition (24 % contre 19 %) s'applique au revenu imputé, soit la charge théorique pour les périodes où le bien est inoccupé : 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si la valeur n'a pas été révisée récemment) constitue l'assiette imposable. Pour une valeur cadastrale de 150 000,00 €, cela représente 396,00 € par an pour un propriétaire suisse contre 313,50 € pour un propriétaire de l'UE. En revanche, les plus-values réalisées lors d'une revente sont imposées à 19 % pour tous les non-résidents.
La décision de justice du 28 juillet 2025 – une porte entrouverte, mais non ouverte
Le 28 juillet 2025, l'Audiencia Nacional, la Haute Cour nationale espagnole, a statué (appel n° 636/2021) dans une affaire intentée par un résident des États-Unis que le refus de déductions de dépenses aux propriétaires non membres de l'UE/EEE viole la libre circulation des capitaux en vertu de l'article 63 TFUE — une liberté qui protège les pays tiers tels que la Suisse ainsi que les États membres de l'UE.
Cette pratique n'est pas encore établie. L'administration fiscale continue d'appliquer le taux brut de 24 %, et le service juridique de l'État a formé un recours contre cette décision devant le Tribunal suprême. De nombreux conseillers recommandent actuellement de déclarer sur la base du brut tout en déposant des demandes de rectification pour les exercices non soldés, afin de pouvoir obtenir un remboursement si la jurisprudence se consolide. En tant que résident suisse, il est conseillé de consulter un professionnel avant de déclarer sur la base du net ; ne vous contentez pas d'imiter le traitement appliqué dans l'UE.
Francs, euros et financement
Votre budget est en francs suisses ; la transaction se fait en euros. Une variation de quelques centimes de CHF/EUR entre la réservation et la finalisation de l’achat (généralement entre huit et douze semaines) peut faire fluctuer le coût d’un achat de 800 000 € de plusieurs dizaines de milliers de francs, à la hausse comme à la baisse. Les courtiers en devises spécialisés proposent généralement des taux de change nettement plus avantageux que ceux des banques, et un contrat à terme vous permet de bloquer le taux le jour de la signature de l’acte de réservation. Notre guide « Transférer de l’argent en Espagne pour un achat immobilier » détaille les modalités.
Les banques espagnoles accordent généralement des prêts aux non-résidents à hauteur de 60 % à 70 % de la valeur de leur bien. Toutefois, certains établissements appliquent des plafonds plus prudents, de 50 % à 60 %, aux demandeurs non européens, y compris les résidents suisses. Les certificats de salaire et les déclarations fiscales suisses sont acceptés comme justificatifs de revenus, et les taux fixes proposés aux non-résidents se situaient autour de 2,8 % à 3,5 % début 2026.
Les banques suisses n'acceptent généralement pas les biens immobiliers espagnols en garantie, mais obtenir des fonds en utilisant des actifs suisses – par exemple, en prolongeant un prêt hypothécaire suisse existant ou en nantissant un portefeuille – est souvent moins coûteux qu'un prêt espagnol. Il convient de comparer attentivement le coût net d'impôt : la législation fiscale suisse répartit la dette et les intérêts proportionnellement à l'ensemble de vos actifs mondiaux ; par conséquent, le lieu d'émission de l'emprunt influence le calcul dans les deux pays.
Deux impôts sur la fortune et un traité de 1966
En Suisse, chaque canton prélève un impôt sur la fortune, mais les biens immobiliers situés à l'étranger en sont exonérés : votre résidence à Sitges est déclarée à sa valeur fiscale et sert uniquement à déterminer le taux applicable à votre patrimoine imposable en Suisse (exonération progressive). Les revenus sont traités de la même manière : la valeur locative imputée (Eigenmietwert) d'une résidence étrangère est déclarée, mais exonérée progressivement. Les électeurs suisses ont approuvé la suppression de la valeur locative imputée lors du référendum fédéral du 28 septembre 2025, et le Conseil fédéral a depuis fixé l'entrée en vigueur de cette mesure au 1er janvier 2029.
Du côté espagnol, les non-résidents paient l'impôt sur la fortune sur les actifs situés en Espagne au-delà d'un abattement de 700 000 € par personne ; un couple acquérant des parts à parts égales (50/50) est ainsi imposé sur un montant de 1 400 000 €. Depuis la loi 11/2021, les non-résidents peuvent opter pour la réglementation de la région où sont situés leurs actifs, quel que soit leur pays de résidence. Toutefois, l'abattement général en Catalogne étant de 500 000 €, la plupart des propriétaires suisses ont intérêt à privilégier la réglementation catalane. Un impôt de solidarité spécifique s'applique au-delà de 3 000 000 € de patrimoine net espagnol.
La convention de double imposition du 26 avril 1966, modifiée en dernier lieu par le protocole du 27 juillet 2011, répartit clairement les droits d'imposition : l'Espagne peut imposer les revenus, les plus-values et les capitaux liés à des biens immobiliers situés sur son territoire, et la Suisse lève la double imposition par un mécanisme d'exemption progressive. Vous ne paierez donc pas deux fois d'impôts, mais la propriété immobilière augmentera légèrement le taux d'imposition sur le reste de vos revenus et de votre patrimoine suisses. Attention : si vous êtes imposé sur la base de vos dépenses (forfait fiscal) en Suisse, l'application de la convention est soumise à des conditions particulières ; il est donc conseillé de vous renseigner spécifiquement avant de structurer l'acquisition.
Étapes pratiques : NIE, coûts d'achat et logement
Le NIE, numéro d'identification d'étranger espagnol, peut être demandé en Suisse auprès du réseau consulaire espagnol (Berne, Genève ou Zurich, selon votre canton de résidence). Le certificat est généralement délivré sous deux à quatre semaines. Plus rapide en pratique : une procuration à un avocat espagnol, signée devant un notaire suisse et apostillée, permet d'obtenir le NIE, d'ouvrir un compte bancaire et de finaliser les démarches administratives en un seul voyage.
En Catalogne, les transactions immobilières en revente sont soumises à la taxe de transfert (ITP), progressive depuis le 27 juin 2025 (décret-loi 5/2025) : 10 % jusqu’à 600 000 €, 11 % jusqu’à 900 000 €, 12 % jusqu’à 1 500 000 € et 13 % au-delà, appliquée par tranches. Un achat en revente de 800 000 € est donc soumis à une ITP de 82 000 €, soit 10,25 % en moyenne. Les logements neufs sont soumis à une TVA de 10 % plus les droits d’enregistrement. En ajoutant les frais de notaire, d’enregistrement et d’avocat, prévoyez un budget d’environ 11 % à 13 % du prix d’achat.
L'achat d'un bien immobilier ne vous confère pas la résidence : le visa doré espagnol a pris fin le 3 avril 2025 et la propriété immobilière ne modifie en rien votre statut d'immigration. Les citoyens suisses sont toutefois mieux placés que la plupart des acheteurs non européens. En vertu de l'accord UE-Suisse de 1999 sur la libre circulation des personnes, vous pouvez séjourner 90 jours sur une période de 180 jours et, si vous décidez de vous installer, vous enregistrer comme résident en Espagne, de la même manière qu'un citoyen de l'UE : en justifiant de ressources suffisantes et d'une couverture santé, sans avoir besoin de visa pour activité non lucrative ou de visa de nomade numérique. L'enregistrement comme résident vous confère généralement le statut de résident fiscal espagnol, un changement qu'il convient d'étudier attentivement avant de vous engager.
Comment Barleigh Ellis travaille avec les acheteurs suisses
Barleigh Ellis est une agence immobilière indépendante et agréée à Sitges (API 1190, AICAT 12717) et membre REALTOR® (n° 061327620). Pour les acheteurs suisses, nous prenons en charge la recherche et la négociation sur place, coordonnons les avocats et les conseillers fiscaux spécialisés dans les dossiers transfrontaliers suisses, organisons les visites en fonction des horaires de vol entre Zurich et Genève et gérons les procurations afin que la transaction ne dépende pas de vos disponibilités. Les asymétries fiscales mentionnées ci-dessus sont gérables lorsqu'elles sont intégrées au prix dès la première offre ; elles peuvent s'avérer coûteuses si elles sont découvertes lors du premier dépôt de la déclaration Modelo 210.
| Article | propriétaire résident de l'UE/EEE | propriétaire résident suisse |
|---|---|---|
| Loyer annuel brut | 24 000,00 € | 24 000,00 € |
| Dépenses déductibles (IBI, charges communautaires, assurances, réparations, amortissement) | 9 000,00 € | 0,00 € selon les pratiques actuelles |
| Base imposable | 15 000,00 € | 24 000,00 € |
| Taux IRNR sur les revenus locatifs | 19% | 24% |
| Taxe locative annuelle due | 2 850,00 € | 5 760,00 € |
| Taux effectif sur le loyer brut | 11,88% | 24,00% |
| Impôt sur le revenu imputé (valeur cadastrale de 150 000,00 €, périodes de non-location) | 313,50 € | 396,00 € |
| Taux d'imposition des plus-values sur une vente future | 19% | 19% |
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Frequently asked questions
Existe-t-il des restrictions concernant l'achat de biens immobiliers en Espagne par des résidents suisses ?
Non. L'Espagne n'a pas d'équivalent à la Lex Koller. Les acheteurs suisses acquièrent un bien immobilier selon les mêmes règles que les ressortissants espagnols : un NIE, un compte bancaire espagnol et les vérifications d'usage. Il n'y a ni quotas, ni permis, ni durée minimale de séjour imposée à la propriété.
Devrai-je payer des impôts suisses sur une maison que je possède à Sitges ?
Pas directement. L’impôt cantonal suisse sur la fortune exonère les biens immobiliers situés à l’étranger, mais les prend en compte pour le calcul du taux d’imposition. La valeur locative imputée est traitée de la même manière (exonération progressive). Vous devez néanmoins déclarer ce bien dans votre déclaration de revenus suisse. La suppression de la valeur locative imputée, approuvée lors du vote fédéral de septembre 2025, entrera en vigueur le 1er janvier 2029.
Puis-je déduire certaines dépenses de mes revenus locatifs à Sitges en tant que résident suisse ?
Actuellement, en tant que résident non-UE/EEE, vous payez 24 % sur le loyer brut via le formulaire Modelo 210. L'Audiencia Nacional a statué le 28 juillet 2025 que cette pratique enfreint le principe de libre circulation des capitaux, mais cette décision a fait l'objet d'un appel devant la Cour suprême et l'administration fiscale continue d'appliquer le calcul sur la base du brut. De nombreux conseillers fiscaux optent pour la déclaration sur le brut et déposent des demandes de rectification afin de maintenir les années précédentes ouvertes ; il est conseillé de se renseigner avant de déclarer sur le net.
Quel montant puis-je emprunter auprès d'une banque espagnole en tant que résident suisse ?
Les non-résidents obtiennent généralement entre 60 % et 70 % de la valeur du prêt bancaire, bien que certains prêteurs plafonnent ce pourcentage à 50 % ou 60 % pour les demandeurs non européens, y compris les résidents suisses. Les certificats de salaire et les déclarations fiscales suisses sont acceptés comme justificatifs de revenus, et les taux fixes proposés aux non-résidents se situaient autour de 2,8 % à 3,5 % début 2026.
L'achat d'un bien immobilier à Sitges me confère-t-il la résidence espagnole ?
Non. Le visa doré espagnol a pris fin le 3 avril 2025 et l'acquisition d'un bien immobilier ne confère pas le statut de résident. Les citoyens suisses peuvent séjourner sans visa jusqu'à 90 jours sur une période de 180 jours et, en vertu de l'accord de libre circulation entre l'UE et la Suisse, ils peuvent s'installer en Espagne en s'enregistrant comme résidents disposant de ressources suffisantes et d'une assurance maladie, sans avoir besoin de visa. L'obtention du statut de résident entraîne généralement le statut de résident fiscal espagnol.