Sitges fa temps que és al radar holandès: a poc més de dues hores de vol des de Schiphol, una ciutat mediterrània transitable amb una comunitat internacional establerta, i una llum hivernal que Amsterdam no pot oferir. Comprar aquí des dels Països Baixos, però, significa executar dos sistemes fiscals en paral·lel: l'impost progressiu de transmissions immobiliàries de Catalunya i els impostos de no residents d'Espanya, d'una banda, i el règim holandès de la Caixa 3, de l'altra, connectats per un tractat signat el 1971 que encara funciona el 2026. Aquesta guia de Barleigh Ellis, una agència immobiliària independent amb llicència a Sitges (API 1190, AICAT 12717), presenta la imatge completa, verificada amb les normes actuals.
Per què Sitges treballa per a compradors holandesos
Primer, el cas pràctic. KLM, Vueling i Transavia volen sense escales entre Amsterdam Schiphol i Barcelona El Prat, amb sortides repartides cada dia de la setmana (KLM i Vueling operen unes 40 rotacions setmanals cadascuna en temporada alta, i Transavia n'afegeix més) i un temps de vol d'unes dues hores i quart. Des de l'aeroport, Sitges està a uns 30 o 35 minuts amb cotxe, cosa que fa que arribar a casa teva un divendres al vespre sigui totalment realista.
La ciutat en si mateixa necessita poca venda per part dels compradors holandesos, que ja estan ben representats a la costa del Garraf. Sitges combina un centre històric transitable, un llarg passeig marítim i un calendari de festivals que manté la ciutat viva durant l'hivern, amb una població internacional prou gran com perquè l'anglès funcioni com a llengua quotidiana a les botigues, escoles i serveis professionals. Les famílies reben servei des del campus de Sitges de la British School of Barcelona i per altres escoles internacionals a Castelldefels i Barcelona. I com que els Països Baixos són un estat membre de la UE, no cal cap visat ni permís per comprar o per passar-hi temps, i registrar-se com a resident és senzill si més tard es trasllada. Val a dir-ho clarament: comprar una propietat no confereix cap estatus de residència en si mateix, i el Visat d'Or d'Espanya va finalitzar el 3 d'abril de 2025.
Un notari no és un notari
La diferència de procés més gran agafa desprevinguts molts compradors holandesos. Als Països Baixos, el notari s'encarrega de tota la transferència: investiga el títol, guarda els diners de la compra al seu derdengeldenrekening, executa l'escriptura i la registra al Kadaster. A Espanya, el notari autoritza l'escriptura pública i comprova la identitat, la capacitat i la legalitat de la transacció, però no actua en nom vostre, no manté fons en dipòsit en garantia per norma general i no realitza la diligència deguda per a la protecció del comprador. Aquesta feina pertany a un advocat independent que designeu i pagueu vosaltres mateixos, normalment al voltant de l'1% del preu més el 21% d'IVA, i que comprova el títol, les càrregues, l'estat de la planificació, els deutes de la comunitat i qualsevol llicència turística abans de comprometre-us.
La seqüència és la següent: obtenir un NIE (secció següent), nomenar el vostre advocat, reservar la propietat (normalment de 3.000,00 € a 10.000,00 €) i, a continuació, signar el contracte d'arrendament amb un dipòsit del 10%; en un contracte d'arrendament penitenciàl, marxar us costa el dipòsit, mentre que un venedor que es retira l'ha de retornar el doble. A continuació, es completa davant del notari amb l'escriptura, el pagament del saldo i el lliurament de claus, després del qual el vostre advocat liquida els impostos i registra l'escriptura al Registre de la Propietat. Una compra en efectiu sol trigar de sis a deu setmanes des de l'oferta fins a l'obtenció de les claus; afegiu-hi diverses setmanes si hi ha una hipoteca espanyola.
Obtenció del NIE dels Països Baixos
No podeu comprar una propietat a Espanya sense un NIE (Número de Identitat d'Estranger), i el necessitareu aviat: també és necessari per obrir un compte bancari espanyol i pagar els impostos de compra. Des dels Països Baixos, sol·liciteu-ho en persona al Consolat General d'Espanya a Amsterdam: reserveu una cita en línia, porteu el formulari EX-15 emplenat, el formulari de taxa Model 790 i el vostre passaport amb còpies, i espereu que us emetin el número en poques setmanes; els terminis varien segons la càrrega de treball del consolat, així que sol·liciteu-ho bé abans de començar a fer ofertes.
L'alternativa que la majoria dels clients neerlandesos utilitzen és un poder notarial (poder), signat davant del consolat o davant d'un notari neerlandès i després apostillat. Permet al teu advocat espanyol obtenir el NIE, obrir el compte bancari i fins i tot completar-lo al notari sense que hagis de volar per cada signatura.
Impostos a la compra: ITP català contra overdrachtsbelasting
Per als immobles de segona mà a Catalunya, l'impost de transmissions patrimonials (ITP) és progressiu des del 27 de juny de 2025, quan el Decret llei 5/2025 va substituir el tipus fix del 10% per trams marginals: 10% fins a 600.000,00 €, 11% de 600.000,00 € a 900.000,00 €, 12% de 900.000,00 € a 1.500.000,00 € i 13% per sobre d'aquesta xifra. En un pis de Sitges de 700.000,00 €, la factura és de 71.000,00 €, un 10,14% efectiu. Les compres de nova construcció paguen un IVA del 10% més un impost de documents jurídics documentats (AJD) de l'1,5%. Si hi afegim les despeses de notaria, registre de la propietat i gestoria, que són aproximadament de l'1% a l'1,5%, més el nostre advocat, el cost total d'adquisició del terreny representa entre l'11% i el 14% del preu, depenent de la franja.
La comparació holandesa fa una mica menys mal que abans. Els descoberts hipotecaris sobre un habitatge que no és la residència principal van caure del 10,4% al 8% l'1 de gener de 2026, mentre que els habitatges principals ocupats pels propietaris es mantenen al 2%. Per tant, una compra a Sitges té la càrrega inicial més pesada (700.000,00 €, 71.000,00 € a Catalunya, enfront dels 56.000,00 € d'una segona residència holandesa), però la diferència és més petita del que suggerien els antics tipus d'interès generals, i no hi ha un equivalent holandès del sol anual.
Finançament i trasllat de diners
Els bancs holandesos, per regla general, no accepten propietats espanyoles com a garantia: una hipoteca holandesa ha d'estar garantida per béns immobles holandesos. Les opcions realistes són una hipoteca per a no residents espanyols (els bancs d'aquí solen prestar entre el 60% i el 70% del preu i la valoració, si és inferior, a no residents de la UE, en terminis de fins a 25 anys) o alliberar capital del vostre habitatge holandès, cosa que molts compradors prefereixen per rapidesa i perquè el deute queda a casa. Demaneu consell sobre el tractament de qualsevol préstec del requadre 3 abans d'optar per una estructura, ja que els deutes atribuïbles a la propietat espanyola també entren dins del càlcul de l'alleujament del tractat.
Moure els diners és la part fàcil. Com que els Països Baixos i Espanya utilitzen l'euro i es troben dins de la SEPA, les transferències arriben sense risc de tipus de canvi ni costos de conversió, un avantatge real respecte als compradors britànics o suïssos. Espereu xecs espanyols contra el blanqueig de capitals de totes maneres: el vostre advocat i el banc us demanaran l'origen documentat dels fons, i la finalització normalment es paga mitjançant un gir bancari o una transferència el mateix dia des d'un compte espanyol.
El gran: Requadre 3, el tractat de 1971 i els impostos espanyols
Espanya grava primer la propietat. Com a resident neerlandès (UE), pagueu l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) espanyol del 19%: sobre la renda imputada de l'1,1% del valor cadastral (2% quan el valor no s'ha revisat en els darrers deu anys) per períodes d'ús propi o desocupació, i sobre els ingressos nets de lloguer — despeses deduïbles prorratejadament — per períodes realment arrendats, declarats anualment al Model 210. L'impost sobre el patrimoni espanyol també s'aplica als actius nets espanyols per sobre de l'exempció estatal de 700.000,00 €, en una escala del 0,2% al 3,5%, amb un impost estatal de solidaritat per sobre de 3.000.000,00 €; l'opció d'aplicar les normes pròpies de Catalunya (un llindar de 500.000,00 €) rarament val la pena aprofitar.
Als Països Baixos, el vostre habitatge de Sitges es compta entre els vostres actius mundials a la casella 3. Per al 2026, la deducció lliure d'impostos és de 59.357,00 € per persona (118.714,00 € per a socis fiscals), el rendiment presumptiu d'altres actius és del 6,00% —l'augment proposat al 7,78% es va revertir mitjançant una esmena el novembre de 2025— i el tipus és del 36%. La salvació és el conveni de doble imposició entre els Països Baixos i Espanya de 1971, que assigna drets d'impostos sobre béns immobles a Espanya: encara heu de declarar l'habitatge, però els Països Baixos concedeixen una reducció proporcional de l'impost de la casella 3 que li és atribuïble (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting), cosa que l'eximeix de manera efectiva. Aquest tractat de 1971 continua en vigor el 2026: el Consell de Ministres d'Espanya només va autoritzar la signatura del seu substitut el 10 de març de 2026, la signatura i la ratificació per part d'ambdós parlaments encara estan pendents, i el nou text no canvia on es graven els béns immobles.
La casella 3 en si mateixa està en transició. Després de les sentències del Hoge Raad del 6 i 14 de juny de 2024, el tegenbewijsregeling permet que es tributi sobre els rendiments reals quan aquests siguin inferiors a la xifra presumible; la casella 3 de substitució del Wet werkelijk rendement va aprovar la Tweede Kamer el 12 de febrer de 2026 i està previst que entri en vigor l'1 de gener de 2028, tot i que la Eerste Kamer va suspendre la seva votació el 30 de juny de 2026 a l'espera d'esmenes governamentals. En totes les versions que hi ha sobre la taula, l'exempció del tractat per als béns immobles espanyols continua vigent.
Lloguer: la realitat de la llicència de Sitges
Planifica això abans de comprar, no després. Sitges apareix a l'annex del Decret llei 3/2023, la llista de 262 municipis de Catalunya on els habitatges d'ús turístic (HUT) estan restringits. Qualsevol nova llicència turística requereix una llicència urbanística municipal prèvia, que només es concedeix quan el planejament local ho permet expressament i dins d'un límit de deu pisos turístics per cada 100 habitants, i les llicències ara tenen una durada de cinc anys renovables en lloc d'indefinida. A la pràctica, obtenir una nova llicència a Sitges és difícil i lent, i no s'hauria de fixar el preu d'una compra partint del supòsit d'obtenir-ne una.
Hi ha dues vies disponibles. Comprar una propietat que ja tingui un número HUT registrat i fer que el teu advocat verifiqui amb la deguda diligència que el registre és vàlid, es transfereix amb la venda i s'ha convertit (o es pot convertir) a la nova llicència de cinc anys; els operadors existents han de completar aquesta conversió en un termini de cinc anys a partir del novembre del 2023. O llogar-la fora del règim turístic: els lloguers residencials de temporada i a llarg termini no necessiten llicència HUT, i com a resident de la UE pagues el 19% de l'IRNR sobre els ingressos nets en qualsevol cas.
| Ítem | Taxa o xifra (2026) | Notes per a compradors holandesos |
|---|---|---|
| Impost de transmissions patrimonials (ITP), revenda | 10% a 13% progressiu | 10% fins a 600.000,00 €; 11% fins a 900.000,00 €; 12% fins a 1.500.000,00 €; 13% per sobre. En vigor des del 27 de juny de 2025 |
| Nova construcció | 10% IVA + 1,5% AJD | Substitueix l'ITP en les primeres transmissions |
| Notaria, registre, gestoria | Aproximadament de l'1% a l'1,5% | Pagat en o poc després de la finalització |
| Advocat independent | Aproximadament 1% més 21% d'IVA | Fa la diligència deguda que faria un notari holandès? El notari espanyol no actua en nom teu. |
| Hipoteca espanyola (no resident) | del 60% al 70% de LTV | Els bancs holandesos no concedeixen préstecs amb garantia espanyola |
| IRNR, ingressos de lloguer (resident de la UE) | 19% sobre els ingressos nets | Despeses deduïbles pro rata; Model anual 210 |
| IRNR, renda imputada (ús propi) | 19% de l'1,1% (o 2%) del valor cadastral | 2% quan el valor cadastral no estigui revisat durant deu anys |
| Impost sobre el patrimoni espanyol (no residents) | Més de 700.000,00 € d'actius nets espanyols | Escala estatal del 0,2% al 3,5%; impost de solidaritat per sobre de 3.000.000,00 €; l'opció catalana (llindar de 500.000,00 €) rarament ajuda |
| Caixa holandesa 3 | 6,00% de rendiment jutjat, gravat al 36% | Declarar l'habitatge, i aleshores l'exempció efectiva de la llei en virtut de la convenció de 1971; assignació de 59.357,00 € per persona |
| Overdrachtsbelasting holandès (comparació) | 8% segones residències a partir de l'1 de gener de 2026 | Baixada del 10,4%; els habitatges principals ocupats pels propietaris es mantenen al 2% |
Guies relacionades
Impostos sobre la propietat de no residents a Espanya · Impost sobre el Patrimoni a Catalunya · Obtenir un NIE per comprar un immoble a Sitges · Hipoteques per a compradors estrangers a Sitges.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
El tractat fiscal entre els Països Baixos i Espanya de 1971 encara està en vigor el 2026?
Sí. El Consell de Ministres d'Espanya va autoritzar la signatura d'un conveni de substitució el 10 de març de 2026, però encara ha de ser signat i ratificat per ambdós parlaments. Fins aleshores s'aplica el conveni de 1971 i, segons ambdós textos, els béns immobles continuen subjectes a impostos al país on es troben.
He de pagar l'impost holandès de la caixa 3 en una casa de vacances a Sitges?
Ho heu de declarar, però a la pràctica no. Segons el tractat de 1971, els Països Baixos concedeixen una reducció proporcional de l'impost de la casella 3 atribuïble a la propietat espanyola, eximint-la efectivament. Espanya, en canvi, la grava a través de l'IRNR i, per sobre de 700.000,00 € d'actius nets espanyols, de l'impost sobre el patrimoni.
Puc finançar una compra a Sitges amb una hipoteca holandesa?
No en contra de la propietat espanyola en si: els bancs holandesos requereixen béns immobles holandesos com a garantia. Els compradors o bé contracten una hipoteca de no residents espanyols, normalment entre un 60% i un 70% de préstec respecte al valor, o bé alliberen capital del seu habitatge holandès i el completen en efectiu.
Puc obtenir una llicència de lloguer turístic a Sitges?
Les noves llicències estan molt restringides. Sitges està a la llista del Decret llei 3/2023, de manera que un nou pis turístic necessita una llicència urbanística prèvia, amb un límit de deu per cada 100 habitants i una validesa de cinc anys renovables. La via realista és comprar una propietat el registre HUT existent de la qual es transfereixi amb la venda, verificat durant la due diligence.
Com es compara l'impost de transmissions patrimonials a Sitges amb els Països Baixos?
Catalunya cobra un ITP progressiu sobre les revendes: 10% fins a 600.000,00 €, després 11%, 12% i 13% per sobre de 600.000,00 €, 900.000,00 € i 1.500.000,00 € respectivament. Els Països Baixos cobren un 8% sobre les segones residències des de l'1 de gener de 2026. Amb 700.000,00 €, això equival a 71.000,00 € a Catalunya, enfront dels 56.000,00 € a l'habitatge.