Tenir un habitatge de valor superior a Sitges o Barcelona pot incloure't en l'impost anual sobre el patrimoni espanyol, que Catalunya aplica amb una exempció personal de 500.000 € i tipus que van del 0,21% al 3,48%. Els no residents només tributen pels seus actius espanyols, el deute hipotecari redueix la base imposable i una parella que compra conjuntament duplica les exempcions. A la pràctica, una parella de no residents que compra un habitatge lliure de càrregues per sota d'uns 1.400.000,00 € normalment no paga res.
Què és l'impost sobre el patrimoni i qui el paga a Catalunya
L'Impost sobre el Patrimoni d'Espanya és un impost anual sobre el patrimoni net, que es calcula sobre el que posseïu a 31 de desembre de cada any. És un impost estatal els ingressos del qual i els paràmetres clau es cedeixen a les regions, i les diferències regionals són grans: Madrid reemborsa l'impost tan fortament que la majoria dels residents no hi paguen res, mentre que Catalunya recapta l'impost íntegrament amb la seva pròpia escala i una exempció personal inferior a la que s'estableix per defecte a l'estat. Si l'immoble que esteu comprant és a Sitges o Barcelona, són les normes catalanes i estatals que es descriuen aquí les que determinen la vostra exposició.
Els residents fiscals espanyols tributen per obligació personal sobre el seu patrimoni net mundial. Els no residents tributen per obligació real, és a dir, només sobre els actius ubicats a Espanya, com ara un habitatge a Sitges, un compte bancari espanyol o un cotxe matriculat aquí. La vostra cartera d'inversions, la pensió i els immobles fora d'Espanya queden completament fora del càlcul espanyol. Per defecte, els no residents apliquen les normes estatals, però des de la Llei 11/2021 tots els no residents, no només els residents de la UE o l'EEE, poden optar per aplicar les normes de la comunitat autònoma on es trobi el valor més gran dels seus actius espanyols i triar el resultat que sigui millor.
Una via que ja no funciona és mantenir la propietat a través d'una empresa estrangera. Des de la Llei 38/2022, les accions no cotitzades d'una entitat no resident els actius de la qual siguin almenys un 50% de béns immobles espanyols, directament o indirectament, es tracten com a actius situats a Espanya per a l'impost sobre el patrimoni. Per tant, un habitatge de Sitges propietat d'una estructura de cartera estrangera generalment es troba dins de la xarxa.
Exempcions i tarifes de Catalunya
L'exempció personal mínima de Catalunya és de 500.000 € per contribuent, inferior als 700.000 € per defecte estatal que utilitzen la majoria d'altres regions. A més, els residents fiscals espanyols es beneficien d'una exempció de residència principal de fins a 300.000 € per propietari en el seu habitatge habitual. Aquesta segona exempció a la pràctica només és per a residents: la casa d'un no resident a Sitges no pot ser la seva residència habitual a efectes fiscals espanyols, per la qual cosa no s'aplica als habitatges de vacances o d'inversió.
Per sobre de les exempcions, Catalunya aplica una escala progressiva, consolidada al Decret legislatiu 1/2024. El primer tram cobra un 0,21% sobre el patrimoni imposable fins a 167.129,45 €, i augmenta a través de nou trams fins a un tipus marginal màxim del 3,48% sobre el patrimoni imposable superior a 20.000.000 €. Per donar una idea de l'escala, una base imposable d'1.000.000,00 € després de les exempcions produeix una factura de l'impost sobre el patrimoni català de 5.764,89 €, substancial, però molt menor del que molts compradors temen a aquest nivell.
Per als no residents, l'opció importa. L'escala estatal va del 0,2% al 3,5% amb l'exempció de 700.000 €, de manera que amb nivells de riquesa moderats, l'impagament estatal sol ser més favorable que optar per l'exempció de 500.000 € de Catalunya. La comparació s'ha de fer cada any amb el vostre assessor, perquè la resposta canvia a mesura que canvien els valors, el deute i la combinació d'actius.
Com es valora la teva propietat i per què és important la hipoteca
L'article 10 de la Llei 19/1991 valora els béns immobles al més alt de tres dígits: el valor cadastral, el valor determinat o comprovat per l'administració tributària per a altres impostos i el preu d'adquisició, inclosos els impostos i les despeses inherents a la compra. Per a un comprador recent, el preu d'adquisició gairebé sempre és el més alt dels tres, de manera que el que heu pagat —més l'ITP o l'IVA, les despeses notarials i de registre— és efectivament el vostre valor de l'impost sobre el patrimoni. Els valors cadastrals a Sitges solen estar molt per sota del mercat, cosa que beneficia principalment els immobles de llarga durada.
Per a les compres realitzades des del 2022, el valor de referència cadastral utilitzat per a l'impost de transmissions immobiliàries pot entrar a la comparació com un valor determinat administrativament, per la qual cosa val la pena conèixer aquesta xifra abans de comprar. La nostra guia de diligència deguda explica com comprovar-ho per a una propietat específica de Sitges.
L'impost sobre el patrimoni es grava sobre el patrimoni net, de manera que els deutes deduïbles redueixen la base imposable. Una hipoteca pendent sobre la propietat a 31 de desembre redueix el patrimoni imposable euro per euro. Per als no residents subjectes a impostos per obligació real, només són deduïbles els deutes relacionats amb els actius espanyols, és a dir, finançament utilitzat genuïnament per adquirir o millorar la propietat espanyola. És per això que les decisions de finançament preses en el moment de la compra tenen un efecte fiscal durador.
Exemple pràctic: una compra a Sitges per 1.500.000,00 €
Imaginem una parella no resident que compra una casa a Sitges per 1.500.000,00 € amb una hipoteca de 600.000,00 €, propietat al 50/50. Cada cònjuge té un actiu brut espanyol de 750.000,00 € i una quota de deute deduïble de 300.000,00 €, cosa que dóna a cadascun una base neta espanyola de 450.000,00 € (750.000,00 € - 300.000,00 €).
Aquests 450.000,00 € se situen per sota de l'exempció mínima de 500.000 € de Catalunya i per sota dels 700.000 € per defecte estatal que aplicarien tret que optessin per una altra cosa. Base imposable: zero. Impost sobre el patrimoni: zero, per a tots dos cònjuges, segons qualsevol conjunt de normes. El patrimoni brut espanyol de cada cònjuge de 750.000,00 € també es troba per sota del llindar de 2.000.000 € de patrimoni brut, de manera que cap dels dos té cap obligació de presentar el Model 714.
Ara elimineu la hipoteca. Cada cònjuge té 750.000,00 € nets. Segons l'impagament estatal, 50.000,00 € cadascun són imposables per sobre de l'exempció de 700.000 €, cosa que genera 100,00 € cadascun al 0,2%. Segons la normativa catalana, 250.000,00 € cadascun seria imposable, cosa que generaria 612,01 € cadascun, de manera que simplement es mantindrien amb l'impagament estatal. L'exemple mostra dues coses: la propietat conjunta duplica les exempcions, i fins i tot quan l'impost sorgeix a aquest nivell es mesura en centenars d'euros, no en milers.
L'impost de solidaritat (ITSGF) i el límit d'ingressos del 60%
Per sobre de l'impost sobre el patrimoni se situa l'impost estatal de solidaritat sobre les grans fortunes (ITSGF), creat per la Llei 38/2022 i prorrogat indefinidament pel Reial Decret-Llei 8/2023. La seva escala cobra un 0% fins a 3.000.000 €, després un 1,7% fins a 5.347.998,03 €, un 2,1% fins a 10.695.996,06 € i un 3,5% més enllà; una reducció de 700.000 €, que el Reial Decret-Llei 8/2023 va estendre també als no residents, significa que la responsabilitat a la pràctica comença per sobre dels 3.700.000,00 € de patrimoni net. Cobreix tant residents com no residents i, crucialment, l'impost sobre el patrimoni realment pagat es dedueix d'aquest. Com que Catalunya recapta íntegrament el seu impost sobre el patrimoni a tipus comparables, els contribuents catalans poques vegades paguen gaire ITSGF addicional: l'impost va ser dissenyat per afectar les regions que reemborsen l'impost sobre el patrimoni, com ara Madrid. Quan calgui, es presenta al Model 718 entre l'1 i el 31 de juliol.
Els residents també es beneficien d'un límit: les factures combinades de l'impost sobre el patrimoni i la renda no poden superar el 60% de les bases imposables de l'impost sobre la renda, i qualsevol excés redueix l'impost sobre el patrimoni fins a un 80%; sempre s'ha de pagar un mínim del 20% de l'impost sobre el patrimoni. Aquest límit de la quota íntegra històricament només era per a residents, però les sentències del Tribunal Suprem espanyol del 29 d'octubre i del 3 de novembre de 2025 (STS 1372/2025 i STS 1402/2025) van sostenir que excloure els no residents infringeix la lliure circulació de capitals de la UE, obrint el límit (i les sol·licituds de devolució d'exercicis anteriors) als no residents. Es tracta d'una àrea en evolució ràpida on és essencial un assessorament específic.
Titulars del règim Beckham i conceptes bàsics de presentació
Si us traslladeu a Espanya sota el règim de Beckham (article 93 de la llei de l'impost sobre la renda), se us considera un no resident a l'hora d'aplicar l'impost sobre el patrimoni durant tot el règim: obligació real, només actius situats a Espanya. El vostre patrimoni a l'estranger queda fora tant de l'impost sobre el patrimoni com de l'ITSGF, tot i que uns actius espanyols prou grans encara activarien l'impost de solidaritat. La nostra guia independent de la llei Beckham per a compradors d'immobles cobreix els requisits i l'aspecte de l'impost sobre la renda.
La presentació es fa mitjançant el Model 714, que es presenta en línia juntament amb la campanya anual de la renda. Per al patrimoni del 2025, el període de presentació va ser del 8 d'abril al 30 de juny de 2026 segons l'Ordre HAC/277/2026; el 30 de juny és la data límit per planificar cada any. Heu de presentar la declaració si heu de pagar algun impost o, fins i tot amb una factura zero, si els vostres actius i drets bruts superen els 2.000.000 €. Els no residents només compten els seus actius espanyols per a aquest llindar.
Punts de planificació i els nivells de preus de Sitges on això pica
Tres punts pràctics es repeteixen. Primer, la copropietat: dos propietaris significa dues exempcions, de manera que una compra al 50/50 duplica el marge lliure d'impostos, l'estructura estàndard per a les parelles. Segon, el finançament en el moment de la compra: una hipoteca contractada per comprar la propietat redueix la base des del primer dia. Refinançar la hipoteca anys després, principalment per eliminar el valor de l'impost sobre el patrimoni, és una altra qüestió: Hisenda examina l'alliberament tardà de capital i, per als no residents, el deute no invertit en l'actiu espanyol generalment no és deduïble de totes maneres. Tercer, consulteu abans de finalitzar la compra: la divisió de la propietat, el finançament i qualsevol opció de normes regionals són més barats d'aconseguir des del principi.
Quant a quan això realment importa a Sitges: una parella no resident que compra un habitatge lliure de càrregues per menys d'1.400.000,00 € es manté sota dues exempcions estatals de 700.000 € i no paga res. Una parella resident que té com a residència habitual l'habitatge de Sitges pot allotjar fins a 1.600.000,00 € segons la normativa catalana —(500.000 € + 300.000 €) per propietari— abans de qualsevol impost sobre l'habitatge en si, tot i que també compten els seus altres actius a tot el món.
Les factures adquireixen sentit, en lloc de ser nominals, un cop el patrimoni net imposable de cada propietari supera amb escreix l'1.000.000,00 €; normalment, cases unifamiliars al Vinyet, Terramar, Levantina o Can Girona de 2.000.000,00 € o més, o compradors amb altres actius espanyols substancials. A aquests nivells, modelar l'impost sobre el patrimoni juntament amb els costos de compra i els impostos sobre la renda anuals pertany a les xifres prèvies a l'oferta, no a les sorpreses posteriors a la finalització.
| Ítem | Figura (2026) | A qui s'aplica |
|---|---|---|
| Exempció mínima catalana | 500.000 € per persona | Residents catalans; no residents que opten per les normes catalanes |
| Exempció mínima estatal | 700.000 € per persona | No residents per defecte |
| Exempció de la residència principal | Fins a 300.000 € per propietari | Residents fiscals espanyols, només habitatge habitual |
| Escala de tarifes catalana | 0,21% a 3,48% (tipus màxim per sobre de 20.000.000 €) | Base imposable després d'exempcions |
| Impost de Solidaritat (ITSGF) | Per sobre de 3.000.000 € (a la pràctica 3.700.000,00 € amb la reducció de 700.000 €); de l'1,7% al 3,5% | Residents i no residents; l'impost sobre el patrimoni pagat es dedueix |
| Presentació — Model 714 | Abans del 30 de juny; obligatori per sobre de 2.000.000 € d'actius bruts | Qualsevol persona amb impostos pendents o un patrimoni brut superior a 2.000.000 € |
Guies relacionades
La Llei Beckham per a compradors d'immobles · Impostos sobre inversions immobiliàries a Sitges · Convertir-se en resident fiscal a Espanya · Comprar una propietat a Espanya com a no resident.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
Els no residents paguen impost sobre el patrimoni d'un habitatge a Sitges?
Només sobre actius espanyols, segons les normes d'obligació real. Un no resident propietari d'un habitatge a Sitges es grava sobre el seu valor net després de deduir la hipoteca utilitzada per comprar-lo, amb una exempció personal de 700.000 € segons les normes estatals per defecte (o 500.000 € si opten per les normes catalanes). Una parella propietària al 50/50 té dues exempcions, de manera que la majoria de les compres inferiors a 1.400.000,00 € sense hipoteca no produeixen cap impost sobre el patrimoni.
Com es valora una propietat per a l'impost sobre el patrimoni espanyol?
A la xifra més alta de les tres que estableix l'article 10 de la Llei 19/1991: el valor cadastral, qualsevol valor determinat o verificat per l'administració tributària i el preu d'adquisició, inclosos els impostos i les despeses de compra. Per als compradors recents, el preu d'adquisició gairebé sempre és el més alt, de manera que el que heu pagat defineix efectivament el vostre valor de l'impost sobre el patrimoni. Els valors cadastrals de Sitges solen estar molt per sota del mercat, cosa que beneficia principalment els habitatges de llarga durada.
Una hipoteca redueix l'impost sobre el patrimoni espanyol?
Sí. L'impost sobre el patrimoni es grava sobre el patrimoni net, de manera que una hipoteca pendent a 31 de desembre redueix la base imposable euro per euro. Per als no residents, només és deduïble el deute relacionat amb l'actiu espanyol (a la pràctica, finançament utilitzat per adquirir o millorar la propietat). Contractar la hipoteca en el moment de la compra és senzill; rehipotecar posteriorment només per reduir l'impost sobre el patrimoni atrau l'escrutini de les Hisendes i sovint no supera la prova de deduïbilitat.
A quin preu de l'immoble comença l'impost sobre el patrimoni a Catalunya?
Per a una parella no resident que posseeix el 50/50 sense hipoteca, l'impost comença quan l'habitatge supera aproximadament els 1.400.000,00 €, és a dir, dues exempcions estatals de 700.000 €. Una parella resident pot allotjar fins a 1.600.000,00 € del seu habitatge habitual segons la normativa catalana, combinant les exempcions de 500.000 € personals i de 300.000 € de residència principal cadascuna, tot i que també compten els seus altres actius a tot el món. Fins i tot per sobre d'aquests límits, les factures inicials solen ser de centenars d'euros a l'any.
Què és el Modelo 714 i quan es venç?
El Model 714 és la declaració anual de l'impost sobre el patrimoni d'Espanya, que es presenta en línia juntament amb la campanya de la renda amb data límit del 30 de juny — el període de declaració del 2025 va ser del 8 d'abril al 30 de juny de 2026. Heu de presentar-la si heu de pagar algun impost sobre el patrimoni o si els vostres béns i drets bruts superen els 2.000.000 €, fins i tot quan no heu de pagar cap impost. Els no residents només compten els seus béns espanyols per a aquest llindar.