Sitges es troba a trenta-cinc quilòmetres al sud-oest de Barcelona, i per als compradors francesos és un dels mercats estrangers més fàcils d'arribar: un TGV directe des de París, a unes dues hores i mitja d'autopista des de Perpinyà, i una comunitat francesa establerta amb escolarització de la xarxa AEFE a poca distància. La mecànica legal i fiscal, però, difereix més del que suggereix la tradició civil compartida. Un notari espanyol no fa el que fa un notari francès, el contracte d'arres és més vinculant que un compromís de venda, i una casa de Sitges roman fermament dins de la xarxa francesa IFI. Aquesta guia de Barleigh Ellis, una agència immobiliària independent amb llicència a Sitges (API 1190, AICAT 12717), estableix què canvia un cop creues la frontera.
Arribar a Sitges des de França
L'enllaç ferroviari directe és el titular. El TGV INOUI de la SNCF va de París Gare de Lyon a Barcelona Sants en unes sis hores i quaranta minuts, amb dues sortides al dia; des que la col·laboració entre SNCF i Renfe va acabar el desembre de 2022, la SNCF opera la ruta de París per si sola, mentre que l'AVE de Renfe cobreix Lió-Barcelona en unes cinc hores i Marsella-Madrid via Girona i Barcelona. Des de Sants, el tren Rodalies R2 Sud arriba a Sitges en uns quaranta minuts. Per carretera, Sitges es troba a uns 240 quilòmetres de Perpinyà per l'AP-7, a unes dues hores i mitja, i a unes quatre hores de Tolosa. Volar, de París a Barcelona-El Prat triga aproximadament una hora i cinquanta minuts amb Air France, Vueling, easyJet i Transavia entre els operadors, i l'aeroport es troba a la banda de Sitges de Barcelona, a uns vint-i-cinc minuts de distància per la C-32.
Poques comunitats estrangeres a Catalunya estan tan establertes com la francesa. Barcelona ha acollit un consolat francès, una cambra de comerç i institucions culturals durant més d'un segle, els ciutadans francesos es troben constantment entre els grups estrangers registrats més grans de la ciutat, i el corredor costaner de Castelldefels a través de Gavà fins a Sitges és una zona de desembarcament familiar per a les famílies franceses que es traslladen per treballar a la zona de Barcelona.
Escola de francès a prop de Sitges
Per a les famílies, la qüestió de l'escolarització sol decidir el trasllat. El Lycée Français de Barcelone és el centre insígnia de l'AEFE a la ciutat, que imparteix tot el currículum de francès des de la materna fins a la terminal, i l'École Ferdinand de Lesseps, una escola primària concertada per l'AEFE fundada el 1859 i l'escola francesa més antiga de la península Ibèrica, cobreix la materna fins al CM2 al centre de Barcelona. Més a prop de Sitges, el Lycée International Barcelona Bon Soleil de Gavà, fundat el 1969 i escola associada amb l'AEFE, ensenya uns 1.400 alumnes des de la materna fins al batxillerat francès, el Bachibac i el Batxillerat Internacional; des de la major part de Sitges, el trajecte escolar és de vint a vint-i-cinc minuts per la C-32. Les famílies que prefereixen l'educació en anglès tenen altres escoles internacionals a Castelldefels i Sant Pere de Ribes. A la pràctica, els compradors francesos amb fills en edat escolar sovint trien Sitges precisament perquè combina una ciutat costanera amb un currículum francès genuí a l'abast diari.
El notari no és notari: com difereix el procés
França i Espanya comparteixen un sistema notarial de dret civil que pot fer que els compradors francesos assumeixin l'equivalència. La diferència rau en l'abast. Un notari francès s'encarrega de tota la transmissió (cerques de títols, consultes urbanístiques, dipòsit de fons, redacció) i assumeix la responsabilitat de l'expedient. Un notari espanyol autentica l'escriptura pública, verifica la identitat i comprova el registre de la propietat immediatament abans de signar, però no investiga la propietat, gestiona els dipòsits ni et protegeix d'una mala ganga. No hi ha cap equivalent espanyol a la protecció d'un notari únic, per la qual cosa un advocat immobiliari independent és una pràctica habitual; pressuposta al voltant de l'1% del preu més l'IVA.
El contracte preliminar també es comporta de manera diferent. Quan un compromís de venda comporta el període de reflexió de deu dies de la llei SRU, un contracte d'arrendaments espanyol —normalment signat amb un dipòsit del 10%— no ofereix cap dret legal de desistiment en una compra de revenda. Segons les arrencades penitencials comunes de l'article 1454 del Codi Civil espanyol, un comprador que abandona perd el dipòsit i un venedor que es retira l'ha de retornar el doble. La conseqüència pel que fa al temps: la diligència deguda es produeix abans de signar l'arrencada, no entre el compromís i l'acte. De l'arrencada a l'escriptura normalment triga de quatre a vuit setmanes per a les compres en efectiu i de vuit a dotze amb una hipoteca. També necessitareu un NIE (número d'identificació d'estranger) abans de completar-lo: els consolats generals espanyols a París, Lió i Marsella tramiten el formulari EX-15 amb el formulari 790 (codi 012) per una tarifa de 9,84 €, normalment en unes dues setmanes, tot i que els períodes de més feina són més llargs, o el vostre advocat en pot obtenir un a Espanya mitjançant un poder notarial.
Pagar-ho: transferències SEPA i hipoteques
El moviment de diners és la part senzilla. Tots dos països utilitzen l'euro, de manera que els fons viatgen per transferència SEPA ordinària sense risc de canvi ni marge de canvi. Els punts pràctics són la documentació antiblanqueig de capitals (el vostre banc i el notari voldran que es rastregi la procedència dels fons) i el pagament final en si, normalment fet mitjançant un gir bancari des d'un compte espanyol o a través del compte de client del vostre advocat.
El finançament és menys simètric. Els bancs francesos molt rarament presten amb garantia espanyola, de manera que una hipoteca francesa generalment només funciona si està garantida per actius que teniu a França. Els bancs espanyols presten a no residents normalment a un 60% a un 70% del valor o preu, si aquest és inferior, durant terminis de fins a 25 anys, avaluant l'expedient dels vostres ingressos francesos en relació amb el límit habitual d'un terç de la relació deute-ingressos. Planifiqueu cobrir del 30% al 40% del preu més totes les despeses amb els vostres propis fons i obteniu la preaprovació del banc abans de signar l'acord en lloc de després.
Impostos sobre la compra: l'ITP progressiu de Catalunya
Catalunya va reformar el seu impost de transmissions patrimonials amb efectes a partir del 27 de juny de 2025 (Decret llei 5/2025). Els immobles de segona mà ara paguen l'ITP en trams progressius, com l'impost sobre la renda: 10% sobre els primers 600.000,00 €, 11% de 600.000,01 € a 900.000,00 €, 12% de 900.000,01 € a 1.500.000,00 €, i 13% per sobre d'aquesta xifra. En una compra de segona mà d'1.000.000,00 €, l'ITP ascendeix a 105.000,00 €, un 10,5% efectiu. S'aplica un tipus fix del 20% als grans propietaris i a les compres d'edificis residencials sencers, amb excepcions limitades. Les compres de nova construcció paguen un 10% d'IVA més un 1,5% d'impost de documents jurídics documentats (AJD).
Les despeses d'adquisició totals (impostos, notari, registre de la propietat, honoraris legals i qualsevol taxació) solen representar entre el 10% i el 13% del preu, en comparació amb aproximadament el 7% o el 8% de despeses d'adquisició d'una propietat existent a França. Una diferència estructural juga a favor vostre: a Sitges, els honoraris de l'agent venedor normalment els paga el venedor, no el comprador.
Posseir-ho: IRNR i impost sobre el patrimoni espanyol
Com a residents de la UE, els propietaris francesos obtenen la millor part de l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) d'Espanya. Els ingressos per lloguer es graven al 19% sobre l'import net, amb la deducció prorratejada de despeses com l'IBI, les quotes comunitàries, l'assegurança, els interessos hipotecaris i l'amortització; els propietaris no comunitaris paguen el 24% sobre els ingressos bruts. Per a qualsevol període en què la propietat no estigui llogada, Espanya grava una renda imputada de l'1,1% del valor cadastral (2% quan el valor no s'ha revisat recentment), de nou al 19%, declarada anualment al Model 210.
Espanya també grava el patrimoni amb un impost sobre els actius espanyols dels no residents, que poden optar per les normes de la regió on es troben aquests actius. Per a Sitges, això significa Catalunya: una exempció mínima de 500.000,00 € (la deducció per residència habitual de 300.000,00 € no s'aplica a la segona residència d'un no resident) i una escala que va del 0,21% al 2,75%, amb una banda del 3,48% sobre bases imposables superiors a 20.000.000,00 €. El deute d'adquisició garantit per la propietat és deduïble, motiu pel qual molts compradors francesos mantenen una hipoteca espanyola. En una venda futura, els no residents paguen el 19% del guany de capital i el comprador ha de retenir el 3% del preu a compte a través del Model 211.
L'IFI, el tractat de 1995 i la qüestió de la SCI
El tipus impositiu que més sovint subestima els compradors d'immobles a França és l'Impost sobre la Fortuna Immobiliària. L'IFI grava els béns immobles dels residents fiscals francesos a tot el món, i un habitatge a Sitges es compta al valor de mercat menys el deute d'adquisició deduïble. Les normes del 2026 no han canviat: les propostes del debat pressupostari del 2026 per substituir l'IFI per un impost més ampli sobre la riquesa improductiva es van eliminar de la llei de finances final, de manera que sou responsable quan els béns immobles imposables nets superen els 1.300.000,00 € l'1 de gener, amb l'escala aplicada des dels 800.000,00 € al 0,5%, que puja fins a l'1,5% per sobre dels 10.000.000,00 €, i una reducció suavitzada entre 1.300.000,00 € i 1.400.000,00 €.
El conveni entre França i Espanya per evitar la doble imposició del 10 d'octubre de 1995, en vigor des de l'1 de juliol de 1997, gestiona la superposició. L'article 23 permet a Espanya gravar els béns immobles situats a Espanya a efectes de l'impost sobre el patrimoni, i l'article 24 obliga a França a eliminar la doble càrrega acreditant l'impost sobre el patrimoni espanyol pagat contra l'IFI atribuïble al mateix actiu, amb el límit d'aquest impost francès. Acabeu suportant la càrrega més alta de les dues, no totes dues íntegrament. El tractat també assigna a Espanya els ingressos per lloguer i les plusvàlues de l'immoble, i França concedeix un crèdit en virtut de l'article 24, de manera que res es grava dues vegades, tot i que els ingressos s'han de declarar a França i contribueixen a la vostra posició global.
Un avís específic sobre les SCI: tenir la propietat de Sitges a través d'una societat civil immobiliària poques vegades és el reflex que hauria de ser aquí, que és a França. Espanya no té un equivalent a la translucidesa fiscal francesa, de manera que una SCI planteja preguntes reals de transparència per a l'IRNR, l'impost sobre el patrimoni i l'ITP/AJD en transferències posteriors d'accions, a més de declaracions addicionals de no residents. Es pot fer que funcioni, però consulteu francès i espanyol abans de signar un avís a nom d'una SCI. I per aclarir la residència: comprar una propietat no ha conferit drets de residència des que va finalitzar el visat d'or d'Espanya el 3 d'abril de 2025, tot i que com a ciutadà de la UE no en necessiteu cap i simplement us registreu localment si us hi quedeu més de tres mesos.
| Ítem | França | Sitges (Catalunya) |
|---|---|---|
| Contracte preliminar | Compromís de venda amb deu dies de reflexió (loi SRU) | Contracte d'arrencada, normalment un dipòsit del 10%, sense possibilitat de refredament en les revendes |
| Protecció de la transmissió de béns immobles | Un únic notari gestiona tot l'expedient | Només autentica el notari; és essencial un advocat independent. |
| Costos d'adquisició del comprador | Al voltant del 7% al 8% en propietats existents | Al voltant del 10% al 13%, incloent-hi la PTI progressiva del 10% al 13% |
| Impost sobre el patrimoni | IFI superior a 1.300.000,00 € de béns immobles nets a tot el món | Normativa catalana: exempció 500.000,00 €, escala del 0,21% al 2,75%, banda superior 3,48% |
| Impost sobre els ingressos per lloguer | Impost francès sobre la renda més prélèvements socials | IRNR al 19% sobre la renda neta per a residents de la UE (Model 210) |
| Disponibilitat d'hipoteques | Els bancs francesos rarament accepten avals espanyols | Els bancs espanyols presten entre un 60% i un 70% de LTV a no residents |
Guies relacionades
Impost sobre el Patrimoni a Catalunya · Impostos sobre la propietat de no residents a Espanya · Hipoteques per a compradors estrangers a Sitges · Obtenir un NIE per comprar un immoble a Sitges.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
Hi ha un tren directe de París a Sitges?
No del tot, però gairebé. El TGV INOUI de la SNCF va directament de la Gare de Lyon de París a Barcelona Sants en unes sis hores i quaranta minuts, dues vegades al dia, i el tren Rodalies R2 Sud continua fins a Sitges en uns quaranta minuts. L'AVE de Renfe també uneix Lió i Barcelona en unes cinc hores.
S'aplica l'IFI francès a un habitatge a Sitges?
Sí. L'IFI cobreix els béns immobles dels residents fiscals francesos a tot el món, de manera que una propietat de Sitges compta per al llindar de 1.300.000,00 €. Segons els articles 23 i 24 del conveni França-Espanya de 1995, l'impost sobre el patrimoni espanyol pagat sobre la propietat es dedueix de l'IFI atribuïble a aquesta, amb un límit de l'impost francès.
El meu banc francès pot finançar la compra?
Rarament contra la propietat espanyola. Els bancs francesos poques vegades accepten garanties estrangeres, de manera que la majoria dels compradors francesos o bé demanen préstecs d'un banc espanyol amb una relació préstec-valor del 60% al 70% com a no residents, o bé obtenen fons garantits amb actius que tenen a França.
Hi ha alguna escola de francès a prop de Sitges?
Sí. El Lycée International Barcelona Bon Soleil de Gavà, una escola associada amb l'AEFE fundada el 1969, imparteix el currículum de francès des de la materna fins al batxillerat, Bachibac i IB, a uns vint-i-cinc minuts de Sitges. El Lycée Français de Barcelone cobreix la materna fins a la terminala a la mateixa Barcelona, i l'École Ferdinand de Lesseps ofereix educació primària en francès al centre de la ciutat.
Hauria de comprar a través d'un SCI?
No per defecte. Espanya no té un equivalent de la transluciditat fiscal francesa, de manera que una SCI planteja preguntes de transparència per a l'impost sobre la renda espanyol, l'impost sobre el patrimoni i l'impost de transferències d'accions, a més de declaracions addicionals de no residents. Demaneu assessorament coordinat francès i espanyol abans de comprometre una SCI amb un contracte d'arras.