Ce sont deux villes côtières prisées, à quelques minutes en voiture d'une capitale. En bref : Sitges C'est la vie méditerranéenne sous une mer chaude, dix-sept plages, un port de plaisance, du golf et des festivités presque tous les week-ends, à 35 minutes de Barcelone, tandis que Cascais Sitges offre une vie atlantique plus douce, un riche patrimoine royal, du golf et du surf, à seulement 30 minutes de Lisbonne. Le changement majeur pour 2026 est la fiscalité : les anciens avantages du Portugal ont largement disparu, ce qui rééquilibre le choix en matière de style de vie et de rapport qualité-prix – et c’est là, selon nous, que Sitges est difficile à égaler.
En un coup d'œil
| Sitges | Cascais | |
|---|---|---|
| Campagne et côte | Espagne, Méditerranée | Portugal, Atlantique |
| Ville la plus proche | Barcelone (≈ 35 min) | Lisbonne (≈ 30 min) |
| Personnage | Détendu, accessible à pied, festif, ouvert d'esprit, familial | Élégant, international, golf et surf, héritage royal |
| propriété typique | Villas, maisons de ville modernistes, maisons avec vue sur mer | Villas, quintas, appartements ; enclaves principales |
| Prix moyen/m² | ≈ 5 987 € (emplacements de choix en bord de mer : plus de 10 000 €) | ≈ 4 654 € (municipalité de premier ordre : 6 500 € à 9 000 € ; villas : 10 000 € et plus) |
| Climat et mer | Mer chaude, sèche et calme, propice à la baignade | Plus doux, plus venteux ; vagues et vent |
| Taxe sur les nouveaux arrivants (2026) | Régime Beckham : 24 % possible | NHR disparu ; IFICI restreint ; revenus passifs jusqu'à 53 % |
| Résidence par achat | Non (le visa doré a pris fin en 2025) | Non (route d'accès fermée) |
| Idéal pour | La vie méditerranéenne en mer chaude près de Barcelone | Calme atlantique, golf et surf près de Lisbonne |
Cadre et style de vie
Voilà le cœur du choix. Sitges Sitges est une station balnéaire décontractée où l'on peut vivre à pied : dix-sept plages et criques, un port de plaisance bordé de restaurants, le golf de Terramar, une scène gastronomique réputée et des festivités presque tous les week-ends, le tout au sein d'une communauté ouverte, internationale et particulièrement accueillante. Cascais, son élégante voisine sur la côte atlantique, est une ancienne station balnéaire royale dotée d'un joli port de plaisance, de plusieurs parcours de golf de championnat, de la plage sauvage de Guincho, idéale pour le surf, et des collines de Sintra qui la surplombent, le tout à proximité de Lisbonne. Toutes deux séduisent le même type d'acheteur : celui qui recherche une ville côtière raffinée plutôt qu'une métropole. La différence réside dans l'ambiance : la Méditerranée chaleureuse et festive de Sitges, ou l'Atlantique dynamique et sportif de Cascais.
Biens immobiliers et prix
Les deux marchés se rejoignent au sommet. Sitges est un marché de villas, de maisons de ville modernistes et de maisons avec vue sur mer dans des quartiers comme Terramar et La Levantina, avec un prix moyen d'environ 5 987 €/m² et des prix dépassant les 10 000 €/m² pour les propriétés de front de mer les plus prisées. Cascais est la deuxième commune la plus chère du Portugal après Lisbonne, avec un prix moyen d'environ 4 654 €/m², mais des prix qui grimpent en flèche dans ses quartiers les plus recherchés : Quinta da Marinha et le centre historique affichent des prix oscillant entre 6 500 € et 9 000 €/m², tandis que les villas sur mesure dépassent les 10 000 €/m². En d'autres termes, les prix plafonds sont similaires ; Sitges est plus chère en moyenne, tandis que Cascais offre une fourchette de prix légèrement plus large en dessous du segment haut de gamme. Pour plus de détails sur les prix d'achat réels en Espagne, consultez notre guide des coûts d'achat.
Climat et littoral
Pour beaucoup d'acheteurs, c'est ce qui fait la différence. Sitges bénéficie d'un climat méditerranéen chaud et sec, d'une eau calme et propice à la baignade et d'une chaleur estivale constante : le rythme idéal d'une station balnéaire. Cascais jouit d'un climat atlantique plus doux : des étés plus frais et venteux, parfaits pour le golf et le surf, mais moins adaptés aux journées de farniente sur la plage, et la plage de Guincho est réputée pour ses vents violents. Si votre vision de la vie côtière rime avec mer chaude et douce et longues soirées méditerranéennes, Sitges vous l'offre plus régulièrement ; si vous préférez l'air vivifiant de l'Atlantique, des vagues impressionnantes et des étés plus frais, Cascais a un charme indéniable.
Fiscalité et résidence en 2026 : les règles qui ont changé
C’est dans cette section que les choses ont le plus évolué. Pendant des années, les acheteurs internationaux privilégiaient le Portugal pour son régime fiscal avantageux ; or, cet avantage s’est considérablement affaibli. Le régime portugais Résident non habituel (RNH) a été fermé aux nouveaux demandeurs et remplacé par IFICI (NHR 2.0), un dispositif beaucoup plus restrictif ciblant certaines professions à forte valeur ajoutée, qui n’inclut plus les pensions ni la plupart des revenus passifs – désormais imposés aux taux standards jusqu’à 53 %. Le régime portugais Visa d'or a également exclu l’immobilier de la liste des investissements éligibles. L’Espagne, quant à elle, a mis fin à son propre Visa doré en avril 2025, mais propose toujours le Régime Beckham, qui permet aux nouveaux arrivants éligibles d’être imposés à un taux forfaitaire de 24 % sur leurs revenus d’emploi espagnols pendant une durée maximale de six ans. Conclusion : aucun des deux pays n’est plus le paradis fiscal qu’il était, et l’avantage dont bénéficiait autrefois le Portugal pour les retraités et les acheteurs disposant de revenus passifs a largement disparu. Le choix se recentre donc sur les critères essentiels : le mode de vie, le climat et la valeur. Ces informations ne constituent pas un conseil fiscal ; consultez un conseiller qualifié pour analyser votre situation et reportez-vous à notre note concernant Résidence espagnole après le visa doré.
Coûts et processus d'achat
Les coûts de transaction sont globalement comparables et se situent dans la fourchette haute des 10 %. En Catalogne, les reventes de logements sont soumises à une taxe de transfert (ITP) d'environ 10 à 11 %, les constructions neuves à 10 % de TVA et 1,5 % de droits d'enregistrement (AJD), auxquels s'ajoutent les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat. Au Portugal, l'équivalent est l'IMT (un impôt progressif sur les transferts immobiliers qui atteint des valeurs élevées à un chiffre sur les biens de grande valeur), auquel s'ajoutent 0,8 % de droits d'enregistrement et les frais de notaire et d'enregistrement. Les procédures et les délais sont similaires : réservation, contrat privé avec acompte, puis signature de l'acte authentique chez le notaire. La principale différence pratique réside dans la langue et la connaissance du marché local : à Sitges et dans toute la Catalogne, nous agissons directement pour vous en tant qu'agent de l'acheteur ; au Portugal, il vous faudra faire appel à un spécialiste local équivalent.
Quel est le meilleur choix pour vous ?
Choisissez Cascais si vous souhaitez profiter d'étés atlantiques plus frais, de parcours de golf et de spots de surf de renommée mondiale, et de Lisbonne à proximité. Choisissez Sitges si vous préférez une mer Méditerranée chaude et propice à la baignade, une ville animée et agréable à parcourir à pied, et Barcelone à seulement 35 minutes – les réformes fiscales de 2026 ayant considérablement réduit les raisons de privilégier le Portugal. Pour la plupart de nos clients hésitant entre les deux, Sitges l'emporte grâce à son climat, sa mer et le charme d'une ville à taille humaine où il fait bon vivre toute l'année. C'est également là que nous travaillons au quotidien : en tant qu'agent immobilier représentant votre acheteur, nous pouvons rechercher, sélectionner et négocier pour vous à Sitges et sur l'ensemble de la côte catalane. Commencez par vivant à Sitges, ou comparez-la avec la ville de Sitges contre Barcelone.
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Foire aux questions
Sitges ou Cascais est-elle plus chère ?
Elles se situent à un niveau similaire en haut de leurs marchés respectifs. À Sitges, le prix moyen est d'environ 5 987 €/m², les propriétés de prestige en bord de mer dépassant les 10 000 €/m². À Cascais, le prix moyen est d'environ 4 654 €/m² sur l'ensemble de la commune, mais ses quartiers les plus prisés – Quinta da Marinha, le quartier de Guincho et le centre historique – affichent des prix allant de 6 500 €/m² à 9 000 €/m², et les villas de luxe dépassent les 10 000 €/m². Au final, les deux villes sont globalement comparables ; Sitges est plus chère en moyenne.
Le Portugal restera-t-il un pays fiscalement avantageux en 2026 ?
Bien moins que sa réputation ne le laisse entendre. Le régime des résidents non habituels (RNH) est fermé aux nouveaux demandeurs et a été remplacé par l'IFICI (RNH 2.0), un régime plus restrictif, destiné à certaines professions à forte valeur ajoutée et excluant les pensions et la plupart des revenus passifs, désormais imposés aux taux standards jusqu'à 53 %. Le Golden Visa n'autorise plus non plus les acquisitions immobilières. L'Espagne a également mis fin à son Golden Visa en avril 2025, mais propose toujours le régime Beckham : un taux forfaitaire de 24 % sur les revenus d'emploi espagnols pour les nouveaux arrivants éligibles. Aucun de ces pays n'est plus le paradis fiscal qu'il était ; une modélisation fiscale adéquate est nécessaire.
Sitges ou Cascais, quelle ville bénéficie d'un meilleur climat ?
Sitges bénéficie d'un climat méditerranéen plus chaud et plus sec, avec une mer calme et propice à la baignade et des étés plus chauds et réguliers. Cascais, quant à elle, jouit d'un climat atlantique plus doux : des étés plus frais et venteux (idéaux pour le golf et le surf, moins pour les journées de farniente sur la plage) et une plage réputée pour ses vents violents à Guincho. Si vous rêvez d'une vie méditerranéenne classique au bord de la mer, Sitges est la destination idéale ; si vous préférez l'air vivifiant de l'Atlantique et les vagues, Cascais vous séduira.
Sitges ou Cascais : laquelle est la meilleure pour les familles ?
Les deux villes sont sûres, internationales et bien desservies par les écoles. Sitges offre un cadre de vie agréable et compact, avec dix-sept plages et le quartier familial de Vinyet, à 35 minutes des écoles internationales de Barcelone. Cascais, quant à elle, abrite un important pôle d'écoles internationales et une communauté d'expatriés bien établie près de Lisbonne. Le choix se porte généralement sur le climat, la langue (espagnol/catalan ou portugais) et la proximité de la capitale souhaitée.
Puis-je obtenir un permis de séjour simplement en achetant un bien immobilier en Espagne ou au Portugal ?
Non. L'achat d'un logement ne confère pas la résidence dans l'un ou l'autre pays, car les deux ont fermé leurs programmes de visa doré basés sur la propriété (l'Espagne en avril 2025, le Portugal plus tôt). Un visa distinct est toujours nécessaire pour y vivre, et le statut de résident fiscal est généralement acquis uniquement après avoir séjourné plus de 183 jours par an dans le pays. Il convient de considérer la question de l'achat d'un bien immobilier et celle de la résidence/du visa comme deux questions distinctes.