La Costa Brava connaît une forte demande saisonnière de locations de vacances, mais en 2026, la question cruciale n'est pas le rendement, mais la licence. Dans les principales villes, les nouvelles licences touristiques sont gelées ou plafonnées ; la règle la plus importante pour un investisseur est donc simple : acheter un bien immobilier qui détient déjà une licence touristique valide et transférable.
La licence est l'actif
Pour louer un logement touristique de courte durée sur la Costa Brava, il faut une licence d'habitation à usage touristique (HUTG) – un numéro HUTG (Habitatge d’Ús Turístic, province de Gérone). En Catalogne, Décret Llei 3/2023 ces licences nécessitent désormais une autorisation d'urbanisme de cinq ans, et le nombre de licences par commune est limité à dix permis de tourisme pour cent habitants. Ce plafond est appliqué commune par commune : une commune ayant atteint ou dépassé le plafond ne peut délivrer de nouvelles licences que si elle adopte un plan autorisant un nombre limité de licences dans des zones désignées. Une HUTG valide est généralement transférée avec le bien immobilier, ce qui explique pourquoi elle est devenue un actif rare et précieux.
Ville par ville (2026)
| Municipalité | Nouvelles licences | Position |
|---|---|---|
| Begur | Gelé / sur le bouchon | Bien au-delà du plafond autorisé ; les nouvelles licences ne sont pas fiables |
| Palafrugell (Llafranc/Calella/Tamariu) | Suspendu | Le traitement des nouvelles demandes de permis est suspendu ; dépassement du plafond |
| Copains | Fermé | Parmi les programmes les plus demandés ; il faut réduire ce nombre d'ici 2028. |
| Cadaqués | Moratoire | Suspendu en attendant un plan spécial ; une réduction importante est prévue. |
| Castell-Platja d’Aro (y compris S’Agaró) | Surcharge | Il faut réduire de moitié environ les stocks d'ici 2028. |
| Calonge / Sant Antoni | Surcharge | Désigné ; doit réduire |
| Lloret de Mar | Fermé | Pas de nouvelles licences ; seulement des transferts et des radiations. |
| Tossa de Mar | Limité, zoné | Plafond fixe (1 522) avec une hauteur sous plafond limitée dans certaines zones seulement |
Situation à jour jusqu'à mi-2026. Les moratoires municipaux sont renouvelés, levés ou remplacés de façon continue, vérifiez toujours auprès de l'administration compétente et d'un avocat local avant tout achat.
Le registre de l'UE
Depuis 1er juillet 2025, le registre espagnol des locations de courte durée (qui met en œuvre le cadre européen) exige que chaque location saisonnière ou de courte durée annoncée sur une plateforme numérique comporte un numéro d'enregistrement (le NRA), affiché sur toutes les annonces, en plus de la licence HUTG régionale. Sans ce numéro, les plateformes doivent retirer l'annonce. En Catalogne, l'Autorité nationale des locations (NRA) remplace désormais l'obligation d'afficher le numéro d'enregistrement catalan, mais la licence HUTG sous-jacente demeure la licence de base.
Rendements, réalistes
La demande sur la Costa Brava est forte, mais très saisonnierL'activité se concentre en été et durant les intersaisons, ce qui limite le taux d'occupation annuel. La rentabilité dépend fortement du bien, de son emplacement, de la licence et d'une gestion professionnelle ; les biens en vue mer de premier choix offrent généralement des rendements bruts modestes, la plus-value à long terme résidant principalement dans l'appréciation du capital et l'usage personnel plutôt que dans les flux de trésorerie. Les propriétaires non-résidents sont soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur les revenus locatifs, ainsi qu'à la taxe de séjour locale et aux obligations déclaratives. Il est recommandé d'utiliser un taux d'occupation prudent et net de tous les frais, et d'interpréter avec circonspection tout rendement affiché. Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil en investissement.
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Foire aux questions
Est-il encore possible d'obtenir une licence touristique sur la Costa Brava ?
Rarement, et cela dépend entièrement de la commune. En vertu du décret catalan Llei 3/2023, les logements touristiques doivent obtenir un permis d'urbanisme de cinq ans et les communes sont limitées à 10 logements pour 100 habitants. La plupart des villes les plus prisées de la Costa Brava ont atteint ou dépassé ce plafond et ont gelé ou suspendu l'octroi de nouveaux permis ; plusieurs d'entre elles doivent réduire leur parc d'ici 2028. Il est donc fort probable qu'un nouveau permis HUTG ne puisse être obtenu ; il est donc conseillé d'acheter un bien immobilier qui en possède déjà un.
Qu'est-ce qu'un numéro HUTG ?
HUTG est le code d'enregistrement d'un logement touristique légalement autorisé dans la province de Gérone, qui couvre la Costa Brava. Le logement doit être titulaire d'un certificat d'habitation valide, être loué en entier (et non par chambre) pour des séjours de 31 jours maximum, et afficher son numéro d'enregistrement. Sans ce numéro, la location touristique de courte durée est illégale.
Quelles sont les villes de la Costa Brava qui délivrent de nouvelles licences touristiques ?
Très peu de terrains se situent dans la zone prioritaire. Begur, Palafrugell, Pals, Cadaqués, Castell-Platja d’Aro, Calonge, Torroella-L’Estartit, Lloret de Mar et d’autres communes ont atteint ou dépassé le plafond autorisé, avec des gels, des moratoires ou des réductions obligatoires. Tossa de Mar a instauré un plafond fixe avec une marge de manœuvre limitée par zone. La situation étant spécifique à chaque commune et évoluant régulièrement, il est indispensable de se renseigner auprès de la mairie au moment de l’achat.
Dois-je enregistrer ma location de vacances sur la Costa Brava auprès de l'UE ?
Oui. Depuis le 1er juillet 2025, le registre espagnol des locations de courte durée (dans le cadre de la réglementation européenne) exige que chaque location saisonnière ou de courte durée proposée sur une plateforme comporte un numéro d'enregistrement (NRA), affiché sur toutes les annonces, en plus de la licence HUTG régionale. Sans ce numéro, les plateformes doivent supprimer l'annonce.
Comment la Costa Brava se compare-t-elle à Barcelone et à Sitges ?
La Costa Brava est plus permissive que Barcelone – où la catégorie de licence touristique est entièrement supprimée et où toutes les licences expirent fin 2028 – mais dans ses villes les plus fréquentées, elle est tout aussi fermée aux nouveaux arrivants que Sitges, où le nombre de licences disponibles a été atteint. Dans ces trois régions, la valeur réside désormais dans la possession d'une licence existante, valide et transférable, plutôt que dans l'espoir d'en obtenir une nouvelle.