Sitges figure depuis des décennies sur la carte scandinave de la Méditerranée. Suédois, Danois, Norvégiens et Finlandais y achètent pour les mêmes raisons : la lumière hivernale, les vols directs et le caractère international de cette ville, à seulement vingt-cinq minutes d’un aéroport international. Cependant, ils sont en concurrence sous quatre régimes fiscaux différents, dont l’un n’a aucune convention fiscale avec l’Espagne. Ce guide présente les points communs entre ces quatre nationalités, puis analyse successivement les situations suédoise, danoise, norvégienne et finlandaise, en s’appuyant sur les chiffres de 2026.
Un corridor nordique de longue date
La présence nordique sur cette côte est organisée, et non fortuite. Barcelone possède un club culturel scandinave depuis 1927 : le Club Escandinavo de Barcelona, le Centre Culturel Nordique de la ville, propose des événements tout au long de l’année et enseigne les langues nordiques depuis 1981. Par ailleurs, la Svenska Skolan i Barcelona, une association scolaire suédoise, dispense un enseignement complémentaire en suédois aux enfants suédophones, en plus des écoles internationales de la ville. La Suède dispose d’un consulat général à Barcelone, couvrant toute la Catalogne, et le Danemark, la Norvège et la Finlande y ont également des consulats. Sitges, à vingt-cinq minutes en voiture par la C-32, est le lieu de résidence privilégié d’une grande partie de cette communauté : une ville internationale aux rues piétonnes, avec dix-sept plages et une économie dynamique tout au long de l’année.
S'y rendre est très simple. L'aéroport de Barcelone-El Prat est desservi toute l'année par des vols directs depuis les quatre capitales : SAS, Norwegian et Vueling proposent des vols depuis Stockholm Arlanda, Copenhague et Oslo, tandis que Finnair et Norwegian desservent Helsinki. Les temps de vol varient d'un peu moins de trois heures depuis Copenhague à environ quatre heures depuis Helsinki — suffisamment courts pour envisager un séjour d'observation du vendredi au lundi, ou l'acquisition d'une résidence secondaire vraiment habitable.
Les règles de base que tout acheteur nordique partage
Quel que soit votre passeport, la procédure est identique. Chaque acheteur doit posséder un NIE, le numéro d'identification d'étranger qui figure sur tous les actes de propriété et formulaires fiscaux ; l'ouverture d'un compte bancaire espagnol est fortement recommandée ; et la transaction peut être finalisée à distance grâce à une procuration signée devant notaire dans votre pays d'origine et apostillée, ou auprès d'un consulat espagnol. La plupart de nos clients nordiques effectuent un seul voyage pour visiter le bien et un seul pour signer la transaction, et beaucoup finalisent l'achat sans le second déplacement.
Lors d'un achat en Catalogne, la taxe de mutation (ITP) est progressive depuis le 27 juin 2025 : 10 % sur les premiers 600 000 €, 11 % de 600 000 € à 900 000 €, 12 % de 900 000 € à 1 500 000 € et 13 % au-delà, appliquée par tranches comme l'impôt sur le revenu. Les constructions neuves sont quant à elles soumises à une TVA de 10 % et à un droit d'enregistrement de 1,5 %. Au total, prévoyez un budget d'environ 12 % à 15 % en plus du prix d'achat. Les banques espagnoles accordent généralement des prêts aux non-résidents nordiques à hauteur de 60 % à 70 % de la valeur du bien ; les achats sont donc généralement planifiés avec un apport de 30 % à 40 %, auquel s'ajoutent les frais.
Une fois propriétaire, l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR) s'applique. Les quatre nationalités bénéficient du régime avantageux applicable aux citoyens de l'UE/EEE : 19 % sur le revenu locatif net, charges déductibles, et, pour les périodes de vacance du logement, 19 % sur un revenu fictif correspondant à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, déclaré annuellement sur le formulaire Modelo 210. L'impôt sur la fortune espagnol ne concerne les non-résidents que si leur patrimoine net en Espagne dépasse un seuil d'exonération de 700 000 € par personne. Concernant la résidence : l'acquisition d'un bien immobilier ne confère aucun droit de résidence depuis la fin du Golden Visa en Espagne le 3 avril 2025 – même si, en tant que citoyens de l'UE et de l'EEE, les acquéreurs nordiques n'en ont jamais eu besoin.
Suède : le traité de 1976 est toujours en vigueur.
La Suède et l'Espagne appliquent toujours leur convention de double imposition de 1976, en vigueur depuis 1977. Une renégociation est évoquée de façon intermittente depuis des années, mais en juillet 2026, aucun nouveau traité n'avait été signé ; le texte initial – et son mécanisme de crédit – continue donc de s'appliquer. En pratique, il fonctionne sans problème pour les biens immobiliers.
Les résidents suédois déclarent leurs revenus mondiaux. Ainsi, les loyers perçus pour un appartement à Sitges sont imposables en Suède au titre des revenus du capital, à hauteur de 30 %, après un abattement forfaitaire majoré de 20 % du loyer brut. Cet abattement vient d'être relevé, passant de 40 000 SEK à 50 000 SEK par an pour les revenus locatifs perçus à compter du 1er juillet 2026. L'IRNR espagnol déjà acquitté est déduit de l'impôt suédois. Lors d'une revente, la Suède impose la plus-value immobilière à un taux effectif de 22 % et déduit les 19 % prélevés en Espagne. Concernant le patrimoine, la situation est simple : la Suède a supprimé la taxe foncière sur les résidences étrangères (förmögenhetsskatt) en 2007 et n'applique aucune taxe sur les biens immobiliers situés à l'étranger. Par conséquent, le seul impôt sur la fortune à payer est l'impôt espagnol, au-delà du seuil d'exonération de 700 000 €.
Danemark : acheter sans convention fiscale
Le Danemark fait figure d'exception parmi les pays nordiques, et les acheteurs doivent en être conscients avant de faire une offre. Le Danemark a unilatéralement dénoncé sa convention fiscale avec l'Espagne à compter du 1er janvier 2009, et à ce jour (juillet 2026), aucune convention de remplacement n'existe et aucune n'est prévue dans l'immédiat. Par conséquent, tout repose sur la réglementation danoise en matière d'allégements fiscaux, et non sur la protection des conventions fiscales.
Ces règles fonctionnent, mais leur champ d'application est plus restreint. En vertu de l'article 33 de la loi danoise sur la propriété immobilière (ligningslovens), le Danemark déduit l'impôt espagnol payé sur les revenus espagnols (par exemple, les revenus locatifs), dans la limite de l'impôt danois applicable à ces mêmes revenus. Par ailleurs, l'impôt danois sur la résidence principale (ejendomsværdiskat) s'applique à la résidence principale d'un résident danois, quel que soit son emplacement : pour 2026, le taux est de 0,51 % de la base imposable jusqu'à 9 007 000 DKK (un seuil abaissé par rapport à 9 200 000 DKK en 2025) et de 1,4 % au-delà, calculé sur une valeur marchande auto-évaluée, diminuée d'un abattement de précaution standard de 20 %. La pratique danoise autorise la déduction de l'ejendomsværdiskat des impôts espagnols perçus sur la valeur du bien, y compris l'IBI (taxe foncière municipale).
Le principal inconvénient réside dans l'imposition des plus-values. En Espagne, le vendeur non-résident est imposé à 19 % sur la plus-value et prélève 3 % du prix à titre d'acompte. Au Danemark, la législation prévoit souvent une exonération d'impôt sur les plus-values pour une résidence secondaire réellement utilisée à titre privé. Toutefois, lorsque cette exonération ne s'applique pas (la location intensive étant un piège classique), seul un crédit d'impôt unilatéral protège le vendeur d'une double imposition. Les acheteurs danois devraient solliciter des conseils en matière de structuration avant la signature de l'acte de vente, et non au moment de celle-ci.
Norvège : Parité EEE et question du formulaire
La Norvège ne fait pas partie de l'UE, mais son appartenance à l'EEE lui confère le même traitement fiscal que les acquéreurs européens : 19 % sur le revenu locatif net, charges déductibles, et non 24 % sur le revenu brut comme c'est le cas pour les propriétaires de pays tiers. La convention fiscale entre la Norvège et l'Espagne, signée à Madrid le 6 octobre 1999, couvre à la fois les revenus et le capital et permet d'éviter la double imposition par crédit d'impôt. En Norvège, les loyers sont également déclarés comme revenus généraux, à hauteur de 22 % pour 2026, l'impôt espagnol étant déduit.
La spécificité norvégienne réside dans l'impôt sur la fortune. Les résidents norvégiens paient cet impôt sur leur patrimoine net mondial, y compris leur résidence principale à Sitges : pour 2026, le taux est de 1,0 % sur le patrimoine net supérieur à 1 900 000 NOK (contre 1 760 000 NOK en 2025, et doublé pour les couples), et passe à 1,1 % au-delà de 21 500 000 NOK. Deux éléments permettent d'atténuer cette imposition. Une résidence secondaire à l'étranger est prise en compte dans l'assiette fiscale norvégienne à hauteur de 30 % de son prix d'achat ou de sa valeur marchande, sans jamais dépasser 30 % de la valeur marchande déclarée ; les dettes garanties par le bien sont déductibles. Du côté espagnol, le régime fiscal du patrimoine (patrimonio) s'applique au-delà de 700 000 €, et la convention fiscale de 1999 permet à la Norvège de déduire l'impôt sur la fortune espagnol payé, évitant ainsi une double imposition.
Finlande : le plus récent traité nordique
La Finlande détient le traité nordique le plus récent avec l'Espagne : signé le 15 décembre 2015, en vigueur depuis le 30 juillet 2018 et appliqué depuis le 1er janvier 2019, il remplace une convention datant de 1967. Il s'agit d'un accord moderne, conforme au modèle de l'OCDE, qui élimine la double imposition par crédit, ce qui rend la position finlandaise la plus prévisible des quatre.
Un résident finlandais louant un bien immobilier à Sitges paie en Espagne 19 % d'impôt sur le loyer net, puis déclare ce même revenu en Finlande comme revenu du capital (30 % jusqu'à 30 000 € et 34 % au-delà), après déduction de l'impôt espagnol. La Finlande ayant supprimé son impôt sur la fortune en 2006, comme pour les Suédois et les Danois, le seul impôt sur la fortune applicable est celui de l'Espagne, au-delà de 700 000 €. Finnair et Norwegian proposent toutes deux des vols directs Helsinki-Barcelone d'une durée d'environ quatre heures, ce qui permet aux Finlandais de posséder une résidence secondaire de manière réellement viable.
Actualité, achèvement et répartition des rôles
Aucun de ces quatre pays n'utilise l'euro, et cela mérite d'être planifié plutôt que d'être négligé. La couronne danoise est indexée sur l'euro dans une marge étroite, ce qui minimise le risque de change pour les acheteurs danois. En revanche, les couronnes suédoise et norvégienne sont flottantes, et une variation de quelques points de pourcentage entre l'offre et la finalisation de la transaction peut engendrer des frais supérieurs à ceux du notaire, de l'enregistrement et des honoraires d'avocat réunis. Un contrat à terme, conclu auprès d'un spécialiste des changes lors de la signature du contrat de dépôt, permet de fixer le taux de change. Ces quatre pays font partie de la zone SEPA ; une fois les fonds convertis en euros, ils sont transférés rapidement et à moindre coût vers l'Espagne – le coût se situe au niveau de la conversion, et non du transfert lui-même.
Barleigh Ellis est une agence immobilière indépendante et agréée à Sitges (API 1190, AICAT 12717 et REALTOR® n° 061327620). Nous accompagnons quotidiennement des acheteurs internationaux dans leurs acquisitions. Nous prenons en charge la demande de NIE, mettons en relation des avocats et des conseillers fiscaux bilingues maîtrisant les législations suédoise, danoise, norvégienne et finlandaise, organisons les estimations bancaires et planifions les visites en fonction des horaires de vol, et non des heures de bureau.
| Pays | Base de location IRNR | convention fiscale avec l'Espagne | Impôt du pays d'origine sur le logement de Sitges | Exposition à l'impôt sur la fortune |
|---|---|---|---|---|
| Suède | 19 % du résultat net (UE) | Convention de 1976, toujours en vigueur | L'excédent locatif est imposé comme un revenu en capital à 30 % avec crédit d'impôt ; le taux effectif est de 22 % sur les plus-values réalisées lors de la vente. | Aucun en Suède (aboli en 2007) ; patrimoine espagnol supérieur à 700 000 € |
| Danemark | 19 % du résultat net (UE) | Aucun ; résilié avec effet au 1er janvier 2009 | Ejendomsværdiskat à 0,51 % / 1,4 % (2026) avec compensation pour IBI ; crédit unilatéral en vertu de ligningslovens § 33 | Aucun au Danemark ; patrimoine espagnol supérieur à 700 000 € |
| Norvège | 19 % du revenu net (parité EEE) | Convention de 1999 ; méthode du crédit ; couvre les revenus et le capital | Loyer imposé comme revenu général à 22 %, avec crédit d'impôt espagnol | Formuesskatt sur le patrimoine mondial : 1,0 % au-dessus de 1 900 000 NOK, 1,1 % au-dessus de 21 500 000 NOK (2026) ; résidence secondaire à l’étranger évaluée à 30 % de sa valeur marchande ; patrimoine espagnol pris en compte. |
| Finlande | 19 % du résultat net (UE) | Convention de 2015 ; en vigueur le 30 juillet 2018, applicable à compter de 2019 | Les loyers sont imposés comme revenus du capital à 30 % / 34 % avec crédit d'impôt espagnol. | Aucun en Finlande (aboli en 2006) ; patrimoine espagnol supérieur à 700 000 € |
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Frequently asked questions
Est-il vrai que le Danemark n'a pas de convention fiscale avec l'Espagne ?
Oui. Le Danemark a dénoncé le traité avec effet au 1er janvier 2009 et, à ce jour (juillet 2026), aucun accord de remplacement n'a été conclu. Les acheteurs danois bénéficient toujours d'avantages fiscaux grâce à la législation nationale : un crédit d'impôt pour l'impôt espagnol au titre de l'article 33 de la loi danoise sur la propriété (ligningslovens) et une déduction pour les impôts fonciers espagnols dans le cadre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (ejendomsværdiskat). Toutefois, les plus-values nécessitent une planification minutieuse avant l'achat, et non lors de la vente.
L'impôt norvégien sur la fortune s'appliquera-t-il à la maison que j'achèterai à Sitges ?
Si vous restez résident fiscal en Norvège, oui : l’impôt sur la fortune s’applique à l’ensemble du patrimoine net mondial. Pour 2026, le taux est de 1,0 % sur le patrimoine net supérieur à 1 900 000 NOK (1,1 % au-delà de 21 500 000 NOK). Toutefois, une résidence secondaire à l’étranger est évaluée à 30 % de son coût ou de sa valeur marchande – sans jamais dépasser 30 % de la valeur marchande documentée –, les mensualités de votre prêt hypothécaire sont déductibles et l’impôt sur la fortune espagnol payé est pris en compte en vertu de la convention de 1999.
Ai-je besoin d'un visa pour séjourner dans ma maison à Sitges ?
Non. Les citoyens suédois, danois et finlandais sont citoyens de l'UE et les Norvégiens bénéficient du droit à la libre circulation au sein de l'EEE ; par conséquent, la règle des 90/180 jours qui limite les propriétaires britanniques ou américains ne s'applique pas. Les séjours de plus de trois mois nécessitent un enregistrement, et un séjour de 183 jours ou plus au cours d'une année civile vous confère généralement le statut de résident fiscal espagnol. L'achat en lui-même ne confère aucun statut — le visa doré espagnol a pris fin le 3 avril 2025.
Dois-je payer des impôts espagnols si je ne loue jamais le bien ?
Oui. Les propriétaires non-résidents paient l'IRNR sur un revenu théorique de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et déclaré une fois par an sur le formulaire Modelo 210. Il s'agit généralement d'un montant modeste — souvent quelques centaines d'euros — mais la déclaration doit être effectuée même les années sans aucun revenu locatif.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire espagnol depuis la Suède, le Danemark, la Norvège ou la Finlande ?
Oui. Les banques espagnoles accordent régulièrement des prêts aux non-résidents nordiques à hauteur de 60 % à 70 % de la valeur du bien, les revenus étant évalués en SEK, DKK, NOK ou EUR. Prévoyez de fournir des justificatifs de revenus, vos déclarations fiscales et vos dettes existantes, et de disposer de votre apport initial ainsi que des frais d'acquisition en euros avant la signature de l'acte de vente. Un contrat de change à terme peut vous protéger financièrement pendant la mise en place de votre prêt hypothécaire.