Achat à Sitges auprès d'Allemagne

Pourquoi Sitges travaille depuis l'Allemagne

Commençons par la logistique. L'aéroport El Prat de Barcelone se trouve à environ une demi-heure de Sitges en voiture et propose des vols directs vers tous les grands aéroports allemands : Lufthansa dessert Francfort en 2 h 05 environ et Munich en 2 h 10 environ, Eurowings dessert Düsseldorf, et Vueling, easyJet et Ryanair couvrent Berlin, avec d'autres liaisons directes à bas prix depuis Hambourg, Cologne et Stuttgart. Cette densité de liaisons rend l'acquisition d'une résidence secondaire vraiment pratique : un séjour du vendredi au dimanche est envisageable depuis n'importe quelle ville allemande, tout comme la possibilité d'intervenir personnellement lorsqu'un locataire, un entrepreneur ou un gestionnaire immobilier a besoin de vous.

Pour les familles qui envisagent un déménagement plutôt qu'une résidence secondaire, la Deutsche Schule Barcelona, située à Esplugues de Llobregat et fondée en 1894 sur son campus actuel depuis 1977, accueille plus de 1 500 élèves, de la maternelle à l'Abitur, à environ 35 minutes de Sitges par la C-32. Sitges est une ville animée toute l'année, et non une station balnéaire. Elle bénéficie d'une communauté internationale établie de longue date, d'un microclimat doux grâce aux collines du Garraf, et d'écoles, de services de santé et d'une rue commerçante dynamique qui restent ouverts même en octobre. L'allemand y est couramment parlé ; il n'est pas rare non plus de croiser un voisin qui fait la navette vers Francfort le lundi matin.

L'espace en forme de notaire dans le système espagnol

En Allemagne, la transaction est supervisée par un notaire. Cet officier public neutre, désigné par l'État, rédige le contrat de vente, vérifie le registre foncier (Grundbuch), enregistre l'inscription au registre foncier (Auflassungsvormerkung) qui bloque toute vente concurrente, et n'autorise le déblocage des fonds qu'une fois la position de l'acheteur sécurisée. Le transfert de propriété s'effectue lors de l'enregistrement : l'inscription au registre foncier est déterminante. La protection de l'acheteur est ainsi intégrée au processus.

En Espagne, ces fonctions sont réparties différemment. Le notaire qui authentifie l'acte de vente vérifie l'identité, la capacité et la légalité de l'acte, et demande un extrait du Registre foncier (Registro de la Propiedad) le jour même. Cependant, il ne vérifie pas la conformité aux normes d'urbanisme, les dettes communes impayées, le statut de locataire ni si une extension a déjà été autorisée, et n'agit pas pour votre compte. L'inscription au Registre foncier est déclarative et non constitutive : la propriété est transférée avec l'acte, et l'inscription vous protège contre les tiers. La diligence raisonnable qu'un acheteur allemand attend du notaire doit être assurée par un avocat indépendant et un agent immobilier agréé. En Catalogne, l'agrément signifie une inscription API ou AICAT vérifiable ; demandez le numéro avant de vous fier aux conseils de quiconque.

NIE, procuration et calendrier

Tout acheteur doit être titulaire d'un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) avant de signer l'acte de vente et de payer les droits d'acquisition. Depuis l'Allemagne, vous pouvez en faire la demande en personne auprès des consulats généraux d'Espagne à Francfort, Munich, Düsseldorf, Hambourg ou Stuttgart, ou auprès de la section consulaire à Berlin ; prévoyez un délai de plusieurs semaines pour l'obtention du NIE. La solution la plus rapide pour la plupart des acheteurs consiste à établir une procuration – signée devant un notaire allemand et apostillée, ou auprès d'un consulat espagnol – qui permet à votre avocat espagnol d'obtenir le NIE, d'ouvrir le compte bancaire et même de finaliser l'achat sans que vous ayez à vous déplacer.

La transaction se déroule généralement comme suit : offre d’achat, puis vérifications préalables indépendantes, puis signature d’un contrat de vente avec un acompte d’environ 10 %. Conformément à l’article 1454 du Code civil espagnol, ce contrat engage les deux parties : en cas de désistement, l’acheteur perd l’acompte ; si le vendeur se désiste, il doit restituer le double. La signature de l’acte authentique a lieu chez le notaire, généralement huit à douze semaines après l’offre si le NIE est déjà obtenu. Un conseil pratique s’impose : entamez les démarches pour le NIE avant de commencer les visites.

Coûts d'achat : ITP progressif de Catalogne

Depuis le 27 juin 2025 (décret llei 5/2025), la Catalogne applique une taxe sur les acquisitions de logements anciens (ou de logements existants) progressive, similaire à l'impôt sur le revenu : 10 % sur les premiers 600 000 €, 11 % de 600 000 € à 900 000 €, 12 % de 900 000 € à 1 500 000 € et 13 % au-delà, avec un taux spécifique de 20 % pour les grands propriétaires. Pour une maison à Sitges d'une valeur de 900 000 €, l'impôt sur les plus-values immobilières (IPV) s'élève à 93 000 €, soit un taux effectif de 10,33 %. Les acquisitions de logements neufs sont soumises à une TVA de 10 % et à un droit d'enregistrement (AJD) de 1,5 %. Ajoutez les frais de notaire, d'enregistrement foncier et de gestion, qui représentent environ 1 % à 1,5 %, et les honoraires d'un avocat indépendant, qui s'élèvent à environ 1 %, et le coût total d'acquisition du terrain se situe entre 11 % et 13 % en plus du prix.

C'est sensiblement plus élevé qu'en Allemagne, où la taxe sur les acquisitions immobilières (Grunderwerbsteuer) varie de 3,5 % en Bavière à 6,5 % en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et où les coûts totaux n'atteignent généralement que 8 % à 12 % une fois la commission d'agence (Maklerprovision) prise en compte. Un avantage structurel : en Espagne, c'est généralement le vendeur qui paie les frais d'agence, il n'y a donc pas de commission à partager avec l'acheteur comme c'est le cas en Allemagne depuis la réforme de 2020.

Financement et transfert d'argent

N'envisagez pas de contracter un prêt immobilier allemand. Les banques allemandes garantissent les prêts immobiliers par une inscription au registre foncier allemand (Grundbuch) et, en pratique, n'acceptent pas un bien immobilier espagnol en garantie. Les options réalistes sont un prêt immobilier espagnol ou un emprunt garanti par des actifs que vous possédez déjà en Allemagne. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents entre 60 % et 70 % de la valeur du bien (les résidents peuvent atteindre 80 %) sur des durées généralement comprises entre 20 et 25 ans. Prévoyez donc un apport personnel de 30 % à 40 %, auquel s'ajoutent les 11 % à 13 % de frais mentionnés précédemment.

Là où les acheteurs allemands bénéficient d'un réel avantage sur les Britanniques, les Américains ou les Suisses, c'est au niveau de la devise : la transaction s'effectue en euros. Les fonds sont transférés par virement SEPA classique, sans risque de change ni recours à un intermédiaire. Des contrôles anti-blanchiment d'argent seront néanmoins effectués : le notaire et la banque exigeront des justificatifs de l'origine des fonds. Préparez donc vos relevés bancaires et vos justificatifs de ventes ou de salaires avant la semaine de la signature.

Impôts récurrents : l’IRNR et un impôt sur la fortune que vous n’avez jamais payé.

En tant que résidents de l'UE, les Allemands bénéficient d'un régime fiscal avantageux pour les non-résidents en Espagne (IRNR). Les revenus locatifs sont imposés à 19 % sur le revenu net. Les taxes foncières (IBI), les charges de copropriété, l'assurance, les réparations, les intérêts d'emprunt et l'amortissement sont déductibles au prorata des jours de location. Historiquement, les propriétaires non-UE payaient 24 % sur le revenu brut, une distinction que l'Audiencia Nacional a commencé à supprimer par une décision du 28 juillet 2025 autorisant la déduction des charges. Pour toute période de vacance du bien, l'Espagne impose un revenu fictif de 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si la valeur est obsolète), également à 19 %, déclaré sur le formulaire Modelo 210. La mairie ajoute chaque année l'IBI et une taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

La véritable nouveauté pour un acheteur allemand réside dans l'Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur la fortune). L'Allemagne n'applique plus la Vermögensteuer (taxe sur la fortune) depuis 1997, suite à l'arrêt de la Cour constitutionnelle fédérale du 22 juin 1995. Un achat à Sitges pourrait donc constituer votre première imposition annuelle sur la fortune. Les non-résidents sont imposés uniquement sur leur patrimoine net espagnol : l'abattement d'État est de 700 000 € par défaut, et vous pouvez opter pour le régime catalan, dont l'abattement est de 500 000 €, lorsque le résultat global est plus avantageux. Un prêt hypothécaire espagnol réduit la base imposable, ce qui fait du choix du financement un élément de la planification fiscale.

Le traité de 2011, les plus-values et les successions

La convention de non-double imposition entre l'Allemagne et l'Espagne, signée le 3 février 2011 et applicable depuis le 18 octobre 2012 et applicable à compter du 1er janvier 2013, a modifié les mécanismes encore décrits dans les guides plus anciens. Conformément à l'article 22(2)(b)(vii), l'Allemagne applique désormais la méthode du crédit d'impôt pour l'élimination de la double imposition sur les revenus fonciers espagnols, et non plus l'ancienne exonération progressive : vous déclarez les revenus locatifs perçus à Sitges dans votre déclaration de revenus allemande à votre taux d'imposition personnel et vous déduisez l'impôt espagnol de 19 % déjà acquitté. Le même principe s'applique à la vente. L'Espagne impose la plus-value réalisée par un non-résident à 19 %, l'acquéreur retenant 3 % du prix au titre de l'acompte via le formulaire Modelo 211 ; l'Allemagne impose la plus-value avec un crédit d'impôt si la vente a lieu dans le délai de dix ans prévu par l'article 23 de la loi allemande sur la taxe sur les biens immobiliers (EStG), et après dix ans, seule la partie espagnole reste imposée.

En matière de successions, les conventions fiscales ne s'appliquent pas : les conventions fiscales allemandes couvrent le Danemark, la France, la Grèce, la Suède, la Suisse et les États-Unis, mais pas l'Espagne. L'Allemagne impose la succession mondiale lorsque le défunt ou l'héritier est résident allemand, avec des abattements de 500 000 € pour le conjoint survivant et de 400 000 € par enfant. L'Espagne, quant à elle, impose les biens situés en Espagne et détenus par l'héritier selon le droit catalan, qui prévoit une exonération de 99 % pour le conjoint survivant. Cette exonération est unilatérale et s'effectue par le biais du crédit d'impôt prévu à l'article 21 de la loi allemande sur les droits de succession (ErbStG). Un testament espagnol portant sur les biens situés en Espagne, assorti d'une clause de choix de loi conformément au règlement européen sur les successions, permet d'éviter toute interférence entre les deux systèmes fiscaux.

Frequently asked questions