Les citoyens américains peuvent acquérir un bien immobilier à Sitges sans aucune restriction : la procédure est identique à celle de tout acheteur étranger, à commencer par l’obtention d’un NIE. Seules les déclarations diffèrent : FATCA, FBAR et formulaire 8938 pour les Américains, et IRNR, revenu imputé et IBI pour les Espagnols. Ce guide aborde ces deux aspects, ainsi que les prêts hypothécaires, la planification des devises et les voies d’accès réalistes à la résidence depuis la fin du Golden Visa en Espagne en avril 2025.
Aucune restriction de propriété — mais vous aurez besoin d'un NIE
L'Espagne n'impose aucune restriction de nationalité en matière d'acquisition de biens immobiliers résidentiels. Un citoyen américain acquiert une maison à Sitges avec les mêmes droits de propriété qu'un ressortissant espagnol, qu'il y réside ou non. Les rares exceptions – les zones militaires et stratégiques désignées en vertu de la loi 8/1975 relative aux zones d'intérêt pour la défense nationale – concernent un petit nombre de zones rurales et frontalières et ne s'appliquent pas à Sitges.
Le seul prérequis indispensable est le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger), le numéro d'identification fiscale espagnol pour les étrangers. Chaque acheteur en a besoin ; en cas d'achat conjoint, chaque conjoint doit posséder le sien. Vous pouvez en faire la demande auprès d'un consulat espagnol aux États-Unis, par l'intermédiaire d'un avocat en Espagne agissant avec une procuration, ou directement dans un commissariat de police national en Espagne. Prévoyez un délai de plusieurs semaines dans les deux cas ; sans le NIE, vous ne pourrez ni signer l'acte notarié, ni payer les taxes d'acquisition, ni faire raccorder les services publics.
Pour les acheteurs américains, le cadre professionnel espagnol peut paraître déroutant, car le secteur immobilier y est peu réglementé. Barleigh Ellis est dirigée par un agent immobilier agréé (n° 061327620) – membre de la NAR et respectant le même code de déontologie que les acheteurs américains – et possède également les licences espagnoles API 1190 et AICAT 12717. Ainsi, les normes des deux côtés de l'Atlantique s'appliquent à une même transaction.
FATCA en pratique : les banques espagnoles et le formulaire W-9
L'Espagne a signé un accord intergouvernemental de type 1 avec les États-Unis le 14 mai 2013 pour la mise en œuvre de la loi FATCA ; cet accord est entré en vigueur le 9 décembre 2013. Concrètement, cela signifie que les banques espagnoles doivent identifier les titulaires de comptes de nationalité américaine et communiquer chaque année les informations relatives à ces comptes à l'Agencia Tributaria, qui les transmet automatiquement à l'IRS. Lors de l'ouverture d'un compte pour votre achat, la banque vous demandera probablement le formulaire W-9 de l'IRS ainsi qu'une auto-certification FATCA, conformément aux procédures d'ouverture de compte.
Les contraintes réglementaires ont engendré un phénomène bien documenté, souvent appelé « dé-risquage » : certaines banques espagnoles hésitent à accepter des clients américains, ralentissent leur intégration, exigent des justificatifs supplémentaires ou leur interdisent l’accès à des produits d’investissement, et une minorité refuse purement et simplement les clients américains. L’ouverture d’un compte courant classique pour un achat immobilier est généralement possible, mais il est conseillé de s’y prendre à l’avance, de fournir tous les documents nécessaires et d’être prêt à contacter plusieurs banques.
Une règle pratique est plus importante que toute autre : si votre banque vous demande un formulaire W-9 ou une attestation FATCA, répondez dans les délais impartis. L’absence de réponse est la raison la plus fréquente pour laquelle les banques bloquent ou ferment les comptes de leurs clients américains.
FBAR et formulaire 8938 : le cadre de déclaration américain
La déclaration FBAR (formulaire 114 du FinCEN) est obligatoire dès que la valeur cumulée de vos comptes financiers étrangers dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l'année civile. Un compte espagnol approvisionné pour finaliser l'acquisition (dépôt, taxes d'achat, frais de notaire et d'enregistrement) franchit presque toujours ce seuil, même temporairement. Ainsi, un achat à Sitges déclenche généralement une première déclaration FBAR. Celle-ci est transmise électroniquement au FinCEN, séparément de votre déclaration de revenus, et doit être déposée avant le 15 avril, avec une prolongation automatique jusqu'au 15 octobre. Les pénalités en cas de non-déclaration sont importantes ; il est donc essentiel de l'inclure dans votre liste de vérifications.
Le formulaire 8938 de l'IRS doit être joint à votre déclaration de revenus dès lors que vos actifs financiers étrangers spécifiés dépassent les seuils suivants : pour un contribuable célibataire résidant aux États-Unis, 50 000 $ au dernier jour de l'année ou 75 000 $ à tout moment (100 000 $ et 150 000 $ pour les couples mariés déclarant conjointement) ; pour les Américains résidant à l'étranger, entre 200 000 $ et 300 000 $ (ou entre 400 000 $ et 600 000 $ pour les couples mariés déclarant conjointement). Point important : la propriété de Sitges elle-même, détenue directement à votre nom, n'est généralement pas considérée comme un actif financier étranger spécifié et n'est donc pas soumise à l'obligation de déclaration sur le formulaire 8938 – contrairement à vos comptes bancaires espagnols. Si vous détenez la propriété par l'intermédiaire d'une société étrangère ou d'une autre entité, votre participation dans cette entité devra être déclarée.
Aucun de ces formulaires n'entraîne d'imposition directe ; il s'agit de déclarations. Conservez un relevé du solde maximal de chaque compte au cours de l'année, et la déclaration se fera automatiquement.
Côté espagnol : IRNR, revenu imputé et IBI
En tant que propriétaire non-résident, vous êtes redevable de l'IBI, taxe foncière annuelle calculée sur la valeur cadastrale du bien. À Sitges, elle est perçue par l'ORGT, l'administration fiscale de la Diputació de Barcelona, par délégation de l'Ajuntament. Votre avocat ou votre conseiller fiscal peut mettre en place un prélèvement automatique pour garantir son paiement permanent.
Même si le bien reste inoccupé, l'Espagne impose les propriétaires non-résidents sur un avantage présumé appelé revenu imposable au titre de l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) : 1,1 % de la valeur cadastrale (2 % si la valeur n'a pas été révisée au cours des dix dernières années), imposé à 24 % pour les résidents hors Union européenne, tels que les Américains. Cette imposition se déclare sur le formulaire Modelo 210 et doit être déposée avant le 31 décembre de l'année suivante.
Si vous mettez votre bien en location, le taux d'imposition pour les résidents hors UE/EEE est de 24 % sur le revenu locatif brut, sans déduction des charges – contrairement aux résidents de l'UE/EEE, qui paient 19 % sur le revenu net. Depuis l'année fiscale 2024, conformément à l'arrêté HAC/56/2024, les revenus locatifs peuvent être regroupés dans une seule déclaration annuelle (formulaire 210) à déposer entre le 1er et le 20 janvier de l'année suivante ; le dépôt trimestriel reste possible pour les propriétaires qui le préfèrent.
La fiscalité mondiale américaine et le traité
Les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. Par conséquent, les mêmes revenus locatifs perçus à Sitges doivent également être déclarés aux États-Unis, généralement dans l'annexe E, où s'appliquent les règles américaines, notamment les déductions pour les dépenses et l'amortissement que l'Espagne refuse aux propriétaires non-résidents de l'UE.
La double imposition est évitée en vertu de la convention fiscale entre les États-Unis et l'Espagne de 1990, signée à Madrid le 22 février 1990, grâce à la méthode du crédit d'impôt : l'impôt espagnol payé sur les revenus locatifs est déduit de l'impôt étranger, généralement via le formulaire 1116. L'Espagne imposant les propriétaires américains à un taux de 24 % sur le revenu brut, l'impôt espagnol peut être supérieur à l'impôt américain dû pour un même revenu au cours d'une année donnée. Les crédits excédentaires peuvent généralement être reportés sur d'autres années, mais les modalités dépendent de votre déclaration globale ; il est donc conseillé de consulter un expert en fiscalité internationale plutôt que de prendre des hypothèses.
Les calendriers diffèrent également : la déclaration annuelle des loyers en Espagne est déposée en janvier, la déclaration des revenus imputés avant le 31 décembre de l’année suivante et la déclaration américaine en avril (avec une prolongation automatique jusqu’à mi-juin pour les Américains résidant à l’étranger). Un comptable maîtrisant les deux systèmes assure la cohérence des crédits.
Prêts hypothécaires et dollars de déménagement
Les banques espagnoles accordent généralement des prêts aux non-résidents avec un ratio prêt/valeur (LTV) compris entre 60 % et 70 %, la valeur du bien étant la plus faible entre l'estimation de la banque et le prix d'achat. La durée des prêts peut aller jusqu'à 25 ans, bien que de nombreuses banques plafonnent cette durée à 20 ans. Les emprunteurs percevant des revenus américains se situent souvent dans la partie basse de la fourchette LTV, car leurs revenus ne sont pas libellés en euros. De plus, les banques limitent généralement le total des mensualités à environ 30 % à 35 % du revenu net. Prévoyez un apport personnel de 30 % à 40 %, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition.
C’est au niveau des documents que les demandes américaines diffèrent : il faut prévoir de fournir environ deux années de déclarations de revenus fédérales américaines, les formulaires W-2 ou 1099, plusieurs mois de relevés bancaires et un rapport de solvabilité américain, avec des traductions assermentées – et parfois des apostilles – pour les documents essentiels. Ces exigences ne sont pas rédhibitoires ; elles prennent simplement plus de temps qu’une demande nationale. Il est donc conseillé d’obtenir un accord de principe avant de s’engager sur une date de finalisation.
Le prix contractuel étant libellé en euros, le coût d'acquisition en dollars fluctue en fonction du taux de change entre l'offre et la finalisation de l'opération. Une variation de quelques pourcents sur un prix moyen à Sitges représente une différence à cinq chiffres en dollars. Les spécialistes du change agréés proposent généralement des taux plus avantageux que ceux des banques de détail et peuvent fixer un taux à terme pour la finalisation de l'opération. Un prêt hypothécaire en euros constitue par ailleurs une couverture partielle et naturelle sur la partie financée.
Séjours, résidence et note sur la planification successorale
Posséder un logement à Sitges ne modifie pas votre statut d'immigration. En tant que visiteur exempté de visa, un citoyen américain peut séjourner 90 jours sur une période glissante de 180 jours dans l'espace Schengen. L'Espagne a mis fin au Golden Visa le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025 (publiée au Journal officiel espagnol le 3 janvier 2025) ; par conséquent, l'achat d'un bien immobilier n'ouvre plus la possibilité d'obtenir un titre de séjour.
Les options réalistes pour les séjours de longue durée sont le visa non lucratif – destiné aux personnes vivant de revenus passifs équivalant à au moins 400 % de l'indice IPREM, soit 2 400 € par mois pour une personne seule en 2026, sans possibilité de travailler en Espagne – et le visa nomade numérique, pour les travailleurs à distance travaillant principalement pour des employeurs ou des clients non espagnols et dont les revenus représentent au moins 200 % du salaire minimum espagnol, soit environ 2 850 € par mois en 2026. Ces deux visas entraînent généralement l'obtention de la résidence fiscale espagnole, ce qui modifie considérablement votre situation fiscale ; il est donc conseillé d'en tenir compte avant de déposer votre demande.
Enfin, un point important à prendre en compte en matière de planification successorale : les droits de succession espagnols s’appliquent aux biens situés en Espagne, même si le propriétaire et ses héritiers résident aux États-Unis. De plus, les règles successorales espagnoles diffèrent sensiblement des pratiques américaines, bien que le règlement européen sur les successions permette à un ressortissant américain d’opter pour la loi de sa nationalité dans un testament espagnol. L’interaction avec les droits de succession américains et la réévaluation du prix de revient est un domaine complexe : il est donc fortement conseillé de solliciter des conseils juridiques transfrontaliers avant la finalisation de la transaction et de rédiger un testament espagnol couvrant le bien.
| Sujet | Point clé pour les acheteurs américains |
|---|---|
| Possession | Aucune restriction fondée sur la nationalité ; chaque acheteur doit posséder un NIE. |
| FATCA | L'Espagne a signé un accord intergouvernemental de type 1 en 2013 ; les banques déclarent les comptes des personnes américaines à l'IRS par l'intermédiaire de l'Agencia Tributaria. |
| FBAR (Formulaire FinCEN 114) | Obligatoire dès que le total des comptes étrangers dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l’année. |
| Formulaire 8938 de l'IRS | Les comptes étrangers sont pris en compte pour le calcul des seuils ; les biens détenus directement, en général, ne le sont pas. |
| Impôt espagnol (IRNR) | 24 % sur le revenu locatif brut pour les propriétaires non-UE ; revenu imposable lorsque le bien est inoccupé ; IBI annuel |
| Ratio prêt/valeur (LTV) | Généralement, 60 % à 70 % pour les non-résidents ; les revenus américains sont acceptés sur présentation des déclarations de revenus, des formulaires W-2 et d’un rapport de solvabilité. |
| Séjours et résidences | 90 jours sans visa sur une période de 180 jours ; depuis avril 2025, possibilité de résidence via un visa non lucratif ou de nomade numérique. |
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Achat d'un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident · Obtention d'un numéro NIE pour un achat à Sitges · Prêts hypothécaires pour acheteurs étrangers à Sitges · Résidence en Espagne après le visa doré.
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Frequently asked questions
Un citoyen américain peut-il acheter une propriété à Sitges ?
Oui. L'Espagne n'impose aucune restriction de nationalité en matière d'acquisition immobilière. Un citoyen américain bénéficie donc des mêmes droits qu'un ressortissant espagnol, résident ou non. La seule condition requise est l'obtention d'un NIE (numéro d'identification fiscale pour étrangers), auprès d'un consulat espagnol aux États-Unis ou par l'intermédiaire d'un avocat muni d'une procuration. Depuis avril 2025, l'acquisition d'un bien immobilier ne confère plus de droit de résidence.
Dois-je déclarer mon domicile espagnol au fisc américain (IRS) ?
Le bien immobilier lui-même, détenu directement à votre nom, n'est généralement pas considéré comme un actif financier étranger et n'a donc pas à être déclaré sur le formulaire 8938 de l'IRS. En revanche, le compte bancaire espagnol ouvert pour cet achat doit être déclaré : sur le formulaire FBAR (formulaire FinCEN 114) dès que le total de vos comptes étrangers dépasse 10 000 $ et sur le formulaire 8938 au-delà de ces seuils. Tout revenu locatif perçu doit également être déclaré sur votre déclaration de revenus américaine.
Pourquoi ma banque espagnole m'a-t-elle demandé un formulaire W-9 ?
L'accord FATCA de 2013 entre l'Espagne et les États-Unis oblige les banques espagnoles à identifier les titulaires de comptes américains et à déclarer annuellement ces comptes à l'IRS (Internal Revenue Service) via l'Agencia Tributaria (Agence fiscale américaine). Le formulaire W-9 contient votre numéro d'identification fiscale américain nécessaire à cette déclaration. Répondez avant la date limite fixée par la banque ; l'absence de réponse est la principale cause de gel ou de fermeture des comptes des clients américains.
Serai-je imposé deux fois sur les revenus locatifs d'un bien immobilier situé à Sitges ?
En général, non. L'Espagne impose d'abord le revenu (les non-résidents de l'UE paient 24 % sur le revenu locatif brut, déclaré sur le formulaire Modelo 210), et les États-Unis imposent ce même revenu sur votre déclaration de revenus. Toutefois, la convention fiscale hispano-américaine de 1990 permet un crédit d'impôt étranger (généralement le formulaire 1116) pour l'impôt espagnol payé. Ce crédit compense généralement l'impôt américain dû, mais le résultat exact dépend de votre déclaration de revenus globale.
Combien de temps puis-je rester en Espagne après y avoir acheté une maison ?
En tant que visiteur exempté de visa, vous pouvez séjourner 90 jours sur une période de 180 jours consécutifs dans l'espace Schengen. La possession d'un bien immobilier ne prolonge pas cette durée. L'Espagne a mis fin au Golden Visa le 3 avril 2025. Pour les séjours plus longs, les solutions réalistes sont le visa non lucratif (revenus passifs, sans activité professionnelle en Espagne) ou le visa de nomade numérique (travail à distance pour des employeurs principalement étrangers). Ces deux visas vous confèrent généralement le statut de résident fiscal espagnol.