El arras és el contracte preliminar de compravenda d'Espanya: signat després d'una oferta acceptada i davant del notari, amb un dipòsit d'uns 10%, vincula ambdues parts i fixa la data de finalització. En la seva forma més comuna, si el comprador es retira, perd el dipòsit; si el venedor es retira, retorna el doble.
On es troba l'arras en el procés
Una compra a Espanya normalment consta de: oferta acceptada i un petit dipòsit de reserva; després l'arras amb un dipòsit del 10%; després la due diligence i qualsevol hipoteca; i finalment l'escriptura davant el notari. L'arras és el moment en què l'acord esdevé ferm, de manera que només es signa després que el vostre advocat hagi fet les comprovacions essencials.
El dipòsit del 10%
En signar, el comprador paga un dipòsit —gairebé sempre del 10% del preu acordat— al venedor, que sovint es conserva a l'agent o a un advocat. No és un cost addicional: es dedueix del saldo pendent en el moment de la finalització. El que fa és donar força al contracte, a través de les penalitzacions següents.
Els tres tipus d'arras
| Tipus | Què significa |
|---|---|
| Penitencials (els més comuns) | Qualsevol de les parts pot desistir pagant la penalització: el comprador perd el dipòsit, el venedor retorna el doble. (Art. 1454, Codi Civil.) |
| Confirmatòries | Simplement confirma la venda sense sortida acordada; la part perjudicada pot acudir als tribunals per fer complir la finalització i reclamar danys i perjudicis. |
| Penals | Afegiu una penalització per incompliment tot permetent que la part lesionada exigi la finalització. |
El tipus no sempre és evident per la redacció, i és precisament per això que el contracte hauria de ser redactat o revisat pel vostre advocat. La majoria de les transaccions utilitzen arras penitenciales.
Què cal comprovar abans de signar
Abans de signar l'escriptura de compravenda, el vostre advocat ha de confirmar: el títol de propietat clar del venedor i les càrregues de la propietat mitjançant la nota simple (extracte registral); que no hi ha deutes pendents, hipoteques o endarreriments de la comunitat; que l'edifici té la llicència de primera ocupació i el certificat energètic; què inclou exactament (instal·lacions, aparcament, traster); i que la data de finalització és assolible, sobretot si esteu gestionant el finançament.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
Què és el contracte d'arras a Espanya?
L'arras (contracte d'arras) és el contracte preliminar de compravenda a Espanya. Es signa després d'una oferta acceptada i abans de la seva finalització davant del notari, compromet tant el comprador com el venedor, fixa el preu i la data de finalització i va acompanyat d'un dipòsit, normalment del 10% del preu de compra.
Quant és el dipòsit d'Arras?
El dipòsit sol ser del 10% del preu de compra acordat, que el comprador paga al venedor (sovint a través de l'agent o un advocat) en signar. Es dedueix del saldo pendent en finalitzar la compra.
Què passa si el comprador es retira després de les arras?
Sota la forma més comuna — les arras penitenciales (article 1454 del Codi Civil) — si el comprador es retira, perd el dipòsit, i si el venedor es retira, ha de retornar el doble del dipòsit. El contracte estableix efectivament el preu del dret de desistiment.
Quins són els tres tipus d'arras?
Les Arres Penitencials permeten que qualsevol de les parts es retiri pagant la penalització (pèrdua del dipòsit o doble). Les Arres Confirmatòries simplement confirmen la venda, sense cap sortida acordada, de manera que la part perjudicada pot demandar per fer complir la finalització. Les Arres Penitencials afegeixen una penalització tot permetent una reclamació per la finalització. Les Arres Penitencials són les més comunes.
Què he de comprovar abans de signar els avals?
Demana al teu advocat que revisi la nota simple (extracte registral) de la propietat i les càrregues, que confirmi que no hi ha deutes, que l'edifici té les seves llicències i certificats, que la data de finalització sigui realista i que s'indiqui exactament què hi ha inclòs. Un cop signada, l'acta és vinculant.
Quant de temps triga a completar-se l'arras?
L'arras estableix la data de finalització. Pot ser tan sols dues setmanes si no hi ha hipoteca, o fins a uns dos mesos si hi ha finançament.