Le arras est le contrat préliminaire d'achat en Espagne : signé après l'acceptation d'une offre et devant notaire, moyennant un acompte d'environ 10%, il lie les deux parties et fixe la date de la vente. Dans sa forme la plus courante, si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte ; si le vendeur se rétracte, il rembourse le double.
Où se situe l'arras dans le processus
Un achat immobilier en Espagne se déroule généralement comme suit : acceptation de l’offre et versement d’un petit acompte ; puis la signature de l’acte authentique (arras) avec un apport initial de 10 % ; ensuite les vérifications préalables et, le cas échéant, la constitution du prêt hypothécaire ; enfin, la signature définitive (escritura) chez le notaire. L’acte authentique (arras) officialise la vente et n’est donc signé qu’après que votre avocat a effectué les vérifications nécessaires.
Le dépôt de 10%
À la signature, l'acheteur verse un acompte au vendeur – généralement 10 % du prix convenu – souvent conservé par l'agent immobilier ou un notaire. Il ne s'agit pas d'un coût supplémentaire : cet acompte est déduit du solde dû à la signature de l'acte authentique. Il confère au contrat une réelle valeur juridique, notamment grâce aux pénalités prévues ci-dessous.
Les trois types d'arras
| Taper | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Pénitenciers (les plus courants) | Chacune des parties peut se rétracter en payant une pénalité : l’acheteur perd l’acompte, le vendeur rembourse le double. (Art. 1454 du Code civil.) |
| Confirmatories | Il suffit de confirmer la vente sans accord de sortie ; la partie lésée peut alors saisir le tribunal pour faire appliquer la vente et réclamer des dommages et intérêts. |
| Pénalités | Prévoir une pénalité en cas de manquement tout en permettant à la partie lésée d'exiger l'achèvement des travaux. |
Le type de contrat n'est pas toujours évident à la lecture du texte, c'est pourquoi il est essentiel de le faire rédiger ou examiner par votre avocat. La plupart des transactions utilisent des arras pénitenciales.
Que vérifier avant de signer
Avant la signature de l'acte de vente, votre avocat doit confirmer : le titre de propriété clair du vendeur et les charges grevant le bien via la nota simple (extrait du registre foncier) ; qu'il n'existe aucune dette, hypothèque ou arriéré de charges communautaires ; que le bâtiment possède son permis de première occupation et son certificat énergétique ; ce qui est précisément inclus (équipements, parking, stockage) ; et que la date d'achèvement est réalisable, surtout si vous prévoyez un financement.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'un contrat arras en Espagne ?
L’arras (contrato de arras) est le contrat préliminaire d’achat en Espagne. Signé après l’acceptation d’une offre et avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, il engage l’acheteur et le vendeur, fixe le prix et la date de la vente, et s’accompagne d’un acompte – généralement de 10 % du prix d’achat.
Quel est le montant de l'acompte pour les arras ?
L'acompte, généralement de 10 % du prix d'achat convenu, est versé par l'acheteur au vendeur (souvent par l'intermédiaire de l'agent immobilier ou d'un notaire) à la signature de l'acte de vente. Il est déduit du solde dû à la finalisation de la transaction.
Que se passe-t-il si l'acheteur se retire après la vente des arras ?
Dans sa forme la plus courante – les arras penitenciales (article 1454 du Code civil) – si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte, et si le vendeur se rétracte, il doit rembourser le double de l'acompte. Le contrat intègre ainsi le droit de se rétracter.
Quels sont les trois types d'arras ?
Les aras penitenciales permettent à chaque partie de se rétracter en payant une pénalité (acompte perdu ou son double). Les aras confirmatorias confirment simplement la vente, sans clause de sortie, permettant ainsi à la partie lésée d'intenter une action en justice pour obtenir la réalisation de l'acte. Les aras penales prévoient une pénalité tout en conservant la possibilité de réclamer la réalisation de l'acte. Les penitenciales sont les plus courantes.
Que dois-je vérifier avant de signer les tableaux ?
Faites examiner par votre avocat l'extrait du registre foncier (nota simple) afin de vérifier la propriété et les charges, de confirmer l'absence de dettes, la possession des permis et certificats nécessaires pour le bâtiment, la faisabilité de la date d'achèvement et le contenu exact de l'acte. Une fois signé, l'acte est exécutoire.
Combien de temps après la fin des travaux est-elle terminée ?
L'échéancier fixe la date d'achèvement. Celle-ci peut être aussi courte que deux semaines en l'absence d'hypothèque, ou aller jusqu'à environ deux mois en cas de financement.