El tapiz es el contrato preliminar de compraventa en España: se firma después de una oferta aceptada y ante notario, con un depósito de alrededor de 10%Este contrato vincula a ambas partes y establece la fecha de finalización. En su forma más común, si el comprador se retira, pierde el depósito; si el vendedor se retira, paga el doble.
Dónde se ubica el arras en el proceso
La compraventa de una vivienda en España suele constar de lo siguiente: aceptación de la oferta y un pequeño depósito de reserva; firma de las escrituras con un depósito del 10%; tramitación de la documentación y, si procede, la hipoteca; y, finalmente, la firma ante notario. Las escrituras son el momento en que la operación se formaliza, por lo que se firman únicamente después de que el abogado haya realizado las comprobaciones pertinentes.
El depósito del 10%
Al firmar el contrato, el comprador paga un depósito —casi siempre el 10% del precio acordado— al vendedor, que suele estar en poder del agente inmobiliario o de un abogado. No se trata de un coste adicional: se deduce del saldo a pagar al finalizar la transacción. Su función es dar mayor validez al contrato, mediante las penalizaciones que se detallan a continuación.
Los tres tipos de arras
| Tipo | Qué significa |
|---|---|
| Penitenciales (más comunes) | Cualquiera de las partes puede rescindir el contrato pagando la penalización: el comprador pierde el depósito y el vendedor devuelve el doble. (Artículo 1454 del Código Civil). |
| Confirmatorios | Basta con confirmar la venta sin un acuerdo de salida; la parte perjudicada puede acudir a los tribunales para exigir la finalización de la transacción y reclamar daños y perjuicios. |
| Penales | Añadir una penalización por incumplimiento, permitiendo al mismo tiempo que la parte perjudicada exija la finalización del servicio. |
El tipo de contrato no siempre resulta obvio a partir de la redacción, razón por la cual es fundamental que un abogado redacte o revise el contrato. La mayoría de las transacciones utilizan arras penitenciales.
Qué comprobar antes de firmar
Antes de firmar el arriendo, su abogado debe confirmar: que el vendedor tiene un título de propiedad claro y que la propiedad no está gravada mediante la nota simple (extracto del registro); que no existen deudas pendientes, hipotecas ni atrasos en las cuotas de la comunidad; que el edificio cuenta con su licencia de primera ocupación y certificado energético; qué se incluye exactamente (instalaciones, aparcamiento, trastero); y que la fecha de finalización es factible, especialmente si está gestionando la financiación.
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Frequently asked questions
¿Qué es el contrato de arras en España?
El contrato de arras es el contrato preliminar de compraventa en España. Se firma ante notario tras la aceptación de una oferta y antes de la formalización de la compraventa, vincula tanto al comprador como al vendedor, fija el precio y la fecha de formalización, y va acompañado de un depósito, normalmente del 10 % del precio de compra.
¿Cuánto es el depósito de arras?
El depósito suele ser del 10% del precio de compra acordado, que el comprador paga al vendedor (a menudo a través del agente o un abogado) al firmar la escritura. Este importe se deduce del saldo restante al finalizar la transacción.
¿Qué sucede si el comprador se retira después de la firma del contrato?
En la forma más común —arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)— si el comprador desiste, pierde el depósito, y si el vendedor desiste, debe devolver el doble del depósito. El contrato, en efecto, establece el precio del derecho de desistimiento.
¿Cuáles son los tres tipos de arras?
Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes rescindir el contrato pagando la penalización (pérdida del depósito o su doble). Las arras confirmatorias simplemente confirman la venta, sin acuerdo de salida, por lo que la parte perjudicada puede demandar para exigir la finalización del contrato. Las arras penales añaden una penalización, pero permiten reclamar la finalización del contrato. Las arras penitenciales son las más comunes.
¿Qué debo comprobar antes de firmar el arrás?
Solicite a su abogado que revise la nota simple (extracto del registro) para verificar la titularidad y las cargas, que confirme que no existen deudas, que el inmueble cuenta con sus licencias y certificados, que la fecha de finalización es realista y que se especifica con exactitud qué incluye el contrato. Una vez firmado, el acuerdo es vinculante.
¿Cuánto tiempo después de que se complete el arras?
El contrato establece la fecha de finalización. Puede ser de tan solo dos semanas si no hay hipoteca, o de hasta dos meses si hay financiación de por medio.