Suïssa restringeix el que els estrangers poden comprar a casa a través de la Lex Koller; Espanya fa el contrari i no imposa cap restricció als compradors suïssos. Aquesta asimetria, a més dels vols d'aproximadament dues hores des de Zuric i Ginebra fins a Barcelona, explica per què Sitges continua apareixent a les llistes finalistes de Suïssa. El procés de compra és idèntic per a un comprador suís i un comprador de la UE. La situació fiscal no ho és: Suïssa es troba fora de la UE i l'EEE, de manera que els residents suïssos paguen l'impost sobre la renda de no residents espanyol del 24% sobre els ingressos bruts de lloguer sense deduccions, en lloc del 19% sobre els ingressos nets que gaudeixen els propietaris de la UE. Aquesta guia estableix aquesta diferència en termes de francs i euros, el costat suís del panorama fiscal i els passos pràctics (Nova Inversió Nacional, finançament, moneda) per comprar a Sitges des de Suïssa, tal com estan les coses al juliol de 2026.
Per què Sitges continua apareixent a les llistes finalistes suïsses
El Prat de Barcelona és a uns 35 minuts de Sitges amb cotxe o tren, i les connexions suïsses són denses. SWISS i Vueling volen sense escales des de Zuric, i easyJet i Vueling des de Ginebra, amb múltiples sortides al dia en ambdues rutes fins a l'estiu del 2026. El temps de vol programat és d'aproximadament 1 hora i 50 minuts, cosa que fa que una arribada a la casa de platja el divendres al vespre sigui totalment rutinària.
També hi ha una asimetria legal que val la pena anomenar. Al seu país, la Lex Koller limita les vendes de cases de vacances a estrangers no residents a una quota nacional de 1.500 autoritzacions a l'any, distribuïdes de manera desigual entre els cantons. Espanya no imposa res de comparable. Un comprador suís compra a Sitges sota les mateixes normes que un nacional espanyol: sense permís, sense quota, sense límits de parcel·la ni de superfície, només un NIE i, a la pràctica, un compte bancari espanyol.
El valor completa el quadre. Prime Sitges cotitza a una fracció del preu per metre quadrat d'accions comparables a la vora del llac a prop de Zuric, Ginebra o Zug, en una ciutat amb vida autèntica durant tot l'any, una escola internacional i uns 300 dies de sol. Els ciutadans suïssos poden visitar-lo sense visat segons les normes de Schengen durant un màxim de 90 dies en qualsevol període de 180 dies.
La diferència fiscal clau: Suïssa està fora de la UE i de l'EEE
L'impost sobre la renda de no residents (IRNR) espanyol estableix una línia dura a la frontera UE/EEE. Els residents d'un estat de la UE o de l'EEE paguen el 19% sobre els ingressos nets de lloguer, deduint l'IBI, les despeses comunitàries, l'assegurança, les reparacions, els interessos de la hipoteca i la depreciació en proporció als dies de lloguer. Els residents de qualsevol altre lloc, inclosa Suïssa, paguen el 24% sobre els ingressos bruts de lloguer sense cap deducció. La norma s'aplica al lloc de residència fiscal, no al passaport: un ciutadà alemany que viu a Zuric està en el règim brut del 24%, mentre que un ciutadà suís que viu a Munic està en el règim net del 19%.
Un cop resolta, la diferència és substancial. Prenguem un apartament que produeix 24.000,00 € de lloguer brut anual amb 9.000,00 € de despeses anuals legítimes. Un propietari resident a la UE dedueix les despeses i paga el 19% sobre 15.000,00 €, que són 2.850,00 €. Un propietari resident a Suïssa paga el 24% sobre els 24.000,00 € totals, que són 5.760,00 €, és a dir, 2.910,00 € més cada any per una propietat idèntica, aproximadament el doble de la factura fiscal. Els ingressos per lloguer es declaren anualment al Model 210, presentat entre l'1 i el 20 de gener de l'any anterior.
El mateix recompte del 24% enfront del 19% s'aplica a la renda imputada, la càrrega teòrica per als períodes en què la propietat està buida per a ús propi: l'1,1% del valor cadastral (el 2% quan el valor no s'ha revisat recentment) esdevé la base imposable. Amb un valor cadastral de 150.000,00 €, això són 396,00 € anuals per a un propietari suís enfront dels 313,50 € per a un propietari de la UE. Els guanys de capital en una venda futura, en canvi, es graven al 19% per a tots els no residents per igual.
La sentència judicial del 28 de juliol de 2025: una porta entreoberta, no oberta
El 28 de juliol de 2025, l'Audiència Nacional va dictaminar (recurs núm. 636/2021) en un cas presentat per un resident dels Estats Units que denegar deduccions de despeses a propietaris no pertanyents a la UE/EEE infringeix la lliure circulació de capitals en virtut de l'article 63 del TFUE, una llibertat que protegeix tercers països com Suïssa, així com els estats membres de la UE.
Aquesta no és una pràctica consolidada. L'agència tributària continua aplicant la base bruta del 24%, i el servei jurídic de l'Estat ha presentat un recurs contra la sentència davant el Tribunal Suprem. Actualment, molts assessors recomanen presentar la declaració sobre la base bruta mentre es presenten reclamacions de rectificació per a exercicis oberts, de manera que es pugui recuperar un reemborsament si la jurisprudència es consolida. Demaneu assessorament professional abans de presentar la declaració sobre la base neta com a resident suís; no copieu simplement el tractament de la UE.
Francs, euros i finançament
El vostre pressupost és en francs; la compra es completa en euros. Un moviment d'uns quants cèntims en CHF/EUR entre la reserva i la finalització (normalment de vuit a dotze setmanes) pot canviar el cost d'una compra de 800.000,00 € en desenes de milers de francs en qualsevol direcció. Els corredors de divises especialitzats solen superar els diferencials bancaris minoristes per un marge clar, i un contracte a termini us permet bloquejar el tipus de canvi el dia que signeu el contracte d'arras (reserva). La nostra guia per a [Transferir diners a Espanya per a la compra d'una propietat](/guides/transferring-money-to-spain-property) cobreix els mecanismes.
Els bancs espanyols solen prestar a no residents a un import d'entre el 60% i el 70% de la valoració del banc, tot i que alguns prestadors apliquen límits més conservadors, del 50% al 60%, als sol·licitants de fora de la UE, inclosos els residents suïssos. Els certificats salarials i les declaracions d'impostos suïssos s'accepten com a prova d'ingressos, i els tipus d'interès fixos cotitzats als no residents es van situar al voltant del 2,8% al 3,5% a principis del 2026.
Els bancs suïssos normalment no accepten propietats espanyoles com a garantia, però obtenir fons contra actius suïssos (ampliar una hipoteca suïssa existent o pignorar una cartera) sovint és més barat que un préstec espanyol. Compareu acuradament el cost després d'impostos: les normes fiscals suïsses assignen el deute i els interessos proporcionalment entre els vostres actius mundials, de manera que on es troba el préstec canvia el càlcul en ambdós països.
Dos impostos sobre el patrimoni i un tractat de 1966
A Suïssa, tots els cantons recapten impostos sobre el patrimoni, però els béns immobles estrangers n'estan exempts: el vostre habitatge de Sitges es declara al seu valor fiscal i només s'utilitza per establir el tipus aplicat al vostre patrimoni imposable a Suïssa (exempció amb progressió). Els ingressos es tracten de la mateixa manera: el valor de lloguer imputat (Eigenmietwert) d'un habitatge estranger es declara però està exempt amb progressió. Els votants suïssos van aprovar l'abolició del valor de lloguer imputat en la votació federal del 28 de setembre de 2025, i el Consell Federal ha fixat que el canvi entri en vigor l'1 de gener de 2029.
Pel que fa a l'estat espanyol, els no residents paguen l'impost sobre el patrimoni espanyol sobre els actius situats a Espanya per sobre d'una exempció estatal de 700.000,00 € per persona; una parella que compra escuts al 50/50 equival a 1.400.000,00 €. Des de la Llei 11/2021, els no residents poden triar les normes de la regió on es troben els seus actius, independentment del seu país de residència, però la franquícia general de Catalunya és de 500.000,00 €, de manera que la majoria dels propietaris suïssos es beneficien millor de les normes estatals. L'impost estatal de solidaritat separat s'aplica per sobre dels 3.000.000,00 € de patrimoni net espanyol.
L'acord de doble imposició del 26 d'abril de 1966, modificat recentment pel protocol del 27 de juliol de 2011, assigna els drets de tributació de manera clara: Espanya pot gravar la renda, els guanys i el capital relacionats amb els béns immobles espanyols, i Suïssa alleuja la doble imposició mitjançant l'exempció amb progressió. No pagareu dues vegades, però la propietat augmenta el tipus impositiu sobre els vostres ingressos i patrimoni suïssos restants. Una advertència: si pagueu impostos sobre la base de les despeses (forfet fiscal) a Suïssa, la interacció del tractat té condicions particulars; consulteu-nos específicament abans d'estructurar la compra.
Passos pràctics: NIE, despeses de compra i residència
El NIE, el número d'identificació d'estranger d'Espanya, es pot sol·licitar des de Suïssa a través de la xarxa consular espanyola (Berna, Ginebra o Zuric, segons el cantó de residència), i el certificat sol emetre's en un termini de dues a quatre setmanes. Més ràpid a la pràctica: atorgueu un poder notarial a un advocat espanyol, signat davant d'un notari suís amb la postil·la, i el NIE, el compte bancari i la formalització es poden gestionar sense viatges repetits.
Pel que fa a les despeses, els immobles de segona mà a Catalunya paguen l'impost de transmissions patrimonials (ITP), progressiu des del 27 de juny de 2025 segons el Decret Llei 5/2025: 10% fins a 600.000,00 €, 11% fins a 900.000,00 €, 12% fins a 1.500.000,00 € i 13% per sobre d'això, aplicat en trams. Per tant, una compra de segona mà de 800.000,00 € comporta 82.000,00 € d'ITP, una mitjana del 10,25%. Les noves construccions paguen un 10% d'IVA més l'impost de timbre. Amb les despeses notarials, registrals i legals a sobre, el pressupost és d'aproximadament entre un 11% i un 13% per sobre del preu de compra.
Una cosa que una compra no compra és la residència: el visat d'or d'Espanya va expirar el 3 d'abril de 2025, i la propietat no canvia res en la teva posició d'immigració. Tanmateix, els ciutadans suïssos estan en millor posició que la majoria de compradors de fora de la UE. Segons l'Acord UE-Suïssa sobre la lliure circulació de persones de 1999, pots visitar durant 90 dies en qualsevol cercle viari de 180 graus i, si decideixes mudar-te, registrar-te com a resident a Espanya de la mateixa manera que ho faria un ciutadà de la UE, demostrant recursos i cobertura mèdica suficients, sense necessitat de visat no lucratiu o de nòmada digital. Registrar-se com a resident normalment et converteix en resident fiscal espanyol, un canvi que val la pena modelar acuradament abans de comprometre't.
Com treballa Barleigh Ellis amb compradors suïssos
Barleigh Ellis és una agència immobiliària independent i amb llicència a Sitges — API 1190, AICAT 12717 — i un agent immobiliari (núm. 061327620). Per als compradors suïssos, realitzem la cerca i la negociació localment, coordinem els advocats i assessors fiscals que gestionen habitualment els expedients transfronterers suïssos, programem visites al voltant dels horaris dels vols de Zuric i Ginebra i gestionem els poders notarials perquè la transacció no depengui de la vostra agenda de viatge. Les asimetries fiscals descrites anteriorment són manejables quan s'inclouen en el preu des de la primera oferta; són cares quan es descobreixen a la primera presentació del Model 210.
| Ítem | Propietari resident de la UE/EEE | propietari resident a Suïssa |
|---|---|---|
| Lloguer brut anual | 24.000,00 € | 24.000,00 € |
| Despeses deduïbles (IBI, comunitat, assegurança, reparacions, amortització) | 9.000,00 € | 0,00 € segons la pràctica actual |
| Base imposable | 15.000,00 € | 24.000,00 € |
| Tipus IRNR sobre els ingressos per lloguer | 19% | 24% |
| Impost anual de lloguer a pagar | 2.850,00 € | 5.760,00 € |
| Tipus efectiu sobre el lloguer brut | 11,88% | 24,00% |
| Impost sobre la renda imputat (valor cadastral 150.000,00 €, períodes no arrendats) | 313,50 € | 396,00 € |
| Tipus de guanys de capital en una venda futura | 19% | 19% |
Guies relacionades
Impostos sobre la propietat de no residents a Espanya · Transferència de diners a Espanya per a la compra d'una propietat · Impost sobre el Patrimoni a Catalunya · Hipoteques per a compradors estrangers a Sitges.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
Hi ha alguna restricció per als residents suïssos que comprin propietats a Espanya?
No. Espanya no té un equivalent de la Lex Koller. Els compradors suïssos compren sota les mateixes normes que els nacionals espanyols: un NIE, un compte bancari espanyol i la deguda diligència estàndard. No hi ha quotes, permisos ni condicions mínimes d'estada associades a la propietat.
Pagaré impostos suïssos per una casa que tinc a Sitges?
No directament. L'impost cantonal suís sobre el patrimoni exempteix els béns immobles estrangers, però els comptabilitza a l'hora de fixar el tipus impositiu, i el valor de lloguer imputat es tracta de la mateixa manera (exempció amb progressió). Tot i així, heu de declarar la propietat a la vostra declaració suïssa. L'abolició del valor de lloguer imputat, aprovada a la votació federal del setembre de 2025, entra en vigor l'1 de gener de 2029.
Puc deduir despeses dels meus ingressos per lloguer a Sitges com a resident a Suïssa?
Segons la pràctica actual, no: com a resident no resident de la UE/EEE pagues el 24% sobre el lloguer brut a través del Model 210. L'Audiència Nacional va dictaminar el 28 de juliol de 2025 que això infringeix la lliure circulació de capitals, però la sentència ha estat recorreguda al Tribunal Suprem i l'agència tributària continua aplicant la base bruta. Molts assessors presenten la base bruta i interposen reclamacions de rectificació per mantenir oberts els anys anteriors; consulta l'assessorament abans de presentar la base neta.
Quant puc demanar prestat a un banc espanyol com a resident a Suïssa?
Els no residents solen obtenir entre el 60% i el 70% de la valoració bancària, tot i que alguns prestadors limiten els sol·licitants no pertanyents a la UE, inclosos els residents suïssos, al 50% o al 60%. Els certificats salarials i les declaracions d'impostos suïssos s'accepten com a prova d'ingressos, i els tipus d'interès fixos cotitzats als no residents es trobaven al voltant del 2,8% al 3,5% a principis del 2026.
Comprar a Sitges em dóna la residència espanyola?
No. El visat d'or d'Espanya va finalitzar el 3 d'abril de 2025 i cap compra de propietat no confereix la residència. Els ciutadans suïssos poden romandre sense visat fins a 90 dies en qualsevol període de 180 dies, i segons l'acord de lliure circulació entre la UE i Suïssa poden traslladar-se a Espanya registrant-se com a residents amb mitjans suficients i assegurança mèdica, sense necessitat de visat. Convertir-se en resident normalment et converteix en resident fiscal espanyol.