Sitges ha estat al mapa escandinau de la Mediterrània durant dècades. Suecs, danesos, noruecs i finlandesos compren aquí pels mateixos motius: llum d'hivern, vols directes, una ciutat internacional a vint-i-cinc minuts d'un aeroport internacional, però completen la seva compra sota quatre sistemes fiscals diferents del seu país d'origen, un dels quals no té cap tractat fiscal amb Espanya. Aquesta guia estableix què comparteixen les quatre nacionalitats i, a continuació, analitza les posicions sueca, danesa, noruega i finlandesa una per una, amb les xifres del 2026 que importen.
Un corredor nòrdic de llarga durada
La presència nòrdica en aquesta costa és organitzada, no és casual. Barcelona té un club cultural escandinau des del 1927 —el Club Escandinavo de Barcelona, el Centre Cultural Nòrdic de la ciutat, organitza esdeveniments durant tot l'any i ensenya llengües nòrdiques des del 1981— i Svenska Skolan i Barcelona, una associació escolar sueca, ofereix educació sueca complementària per a nens de parla sueca, a més de les escoles internacionals de la ciutat. Suècia té un Consolat General a Barcelona que cobreix tota Catalunya, i Dinamarca, Noruega i Finlàndia tenen consolats a la ciutat. Sitges, a vint-i-cinc minuts per la C-32, és on una bona part d'aquesta comunitat tria viure: una ciutat internacional de carrers transitables, disset platges i una economia activa durant tot l'any.
Arribar-hi és senzill. Barcelona-El Prat té serveis directes durant tot l'any des de les quatre capitals: SAS, Norwegian i Vueling volen entre elles des d'Estocolm Arlanda, Copenhaguen i Oslo, i Finnair i Norwegian volen des de Hèlsinki. Els temps de vol van des de poc menys de tres hores des de Copenhaguen fins a unes quatre des de Hèlsinki, prou curt per fer realista una excursió de divendres a dilluns o una segona residència realment útil.
Les regles bàsiques que tot comprador nòrdic comparteix
Sigui quin sigui el vostre passaport, la mecànica és la mateixa. Cada comprador necessita un NIE, el número d'identificació d'estranger que apareix a totes les escriptures i formularis d'impostos; es recomana fermament un compte bancari espanyol; i la finalització es pot gestionar de forma remota mitjançant un poder notarial signat davant d'un notari al país i apostillat, o en un consolat espanyol. La majoria dels nostres clients nòrdics fan un viatge de visita i un viatge de signatura com a màxim, i molts completen sense el segon.
En una compra de segona mà a Catalunya, l'impost de transmissions patrimonials (ITP) és progressiu des del 27 de juny de 2025: 10% sobre els primers 600.000,00 €, 11% de 600.000,00 € a 900.000,00 €, 12% de 900.000,00 € a 1.500.000,00 € i 13% per sobre, aplicat per trams com l'impost sobre la renda. En canvi, les noves construccions tenen un IVA del 10% més l'1,5% d'impost de documents jurídics documentats. En total, el pressupost és d'aproximadament entre un 12% i un 15% a més del preu. Els bancs espanyols presten a no residents nòrdics normalment entre un 60% i un 70% de la valoració, de manera que les compres solen planificar-se al voltant d'un dipòsit del 30% al 40% més les despeses.
Un cop siguis propietari, s'aplica l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) d'Espanya. Les quatre nacionalitats tenen dret a la base favorable UE/EEE: 19% sobre els ingressos nets de lloguer amb despeses deduïbles i, per als períodes en què l'habitatge no està llogat, 19% sobre una renda nocional de l'1,1% o del 2% del valor cadastral, declarat anualment al Model 210. L'impost sobre el patrimoni espanyol només afecta els no residents per sobre d'una exempció estatal de 700.000,00 € per persona en actius nets espanyols. I per aclarir la residència: la compra d'immobles no ha conferit drets de residència des que Espanya va finalitzar el Visat d'Or el 3 d'abril de 2025, tot i que, com a ciutadans de la UE i l'EEE, els compradors nòrdics mai el van necessitar.
Suècia: el tractat de 1976 encara funciona
Suècia i Espanya encara operen en virtut del seu conveni de doble imposició de 1976, en vigor des de 1977. Durant anys s'ha discutit una renegociació de manera intermitent, però a juliol de 2026 no s'ha signat cap nou tractat, de manera que el text antic —i el seu mecanisme de crèdit— continua vigent. A la pràctica, funciona sense problemes per a la propietat.
Els residents suecs declaren ingressos mundials, de manera que el lloguer d'un pis de Sitges entra a la declaració sueca com a renda de capital al 30%, després d'una bonificació estàndard més el 20% del lloguer brut, i aquesta bonificació acaba d'augmentar, de 40.000 SEK a 50.000 SEK anuals per als ingressos per lloguer rebuts a partir de l'1 de juliol de 2026. L'IRNR espanyol ja pagat es dedueix de la factura sueca. En una venda futura, Suècia grava el guany d'un habitatge privat amb un 22% efectiu i dedueix el 19% que es cobra a Espanya. La riquesa és la part simple: Suècia va abolir la seva förmögenhetsskatt el 2007 i no grava amb cap càrrega immobiliària els habitatges a l'estranger, de manera que l'única exposició a l'impost sobre el patrimoni és espanyola, per sobre de l'exempció de 700.000,00 €.
Dinamarca: comprar sense conveni fiscal
Dinamarca és l'atípic nòrdic, i els compradors ho haurien de saber abans de fer una oferta. Dinamarca va rescindir unilateralment el seu tractat fiscal amb Espanya amb efectes a partir de l'1 de gener de 2009, i a partir de juliol de 2026 no existeix cap substitució i no n'hi ha cap d'imminent. Per tant, tot es basa en les normes daneses d'exempció nacional en lloc de la protecció dels tractats.
Aquestes normes funcionen, però són més estrictes. Segons la llei ligningslovens § 33, Dinamarca acredita l'impost espanyol pagat sobre la renda espanyola —per exemple, la renda per lloguer— amb un límit de l'impost danès sobre aquesta mateixa renda. Per separat, l'ejendomsværdiskat danès s'aplica a l'habitatge d'un resident danès, independentment de si es troba: per al 2026, el tipus és del 0,51% de la base imposable fins a 9.007.000 DKK (un llindar reduït de 9.200.000 DKK el 2025) i de l'1,4% per sobre, calculat sobre un valor de mercat autoliquidat reduït pel descompte de precaució estàndard del 20%. La pràctica danesa permet una compensació contra l'ejendomsværdiskat pels impostos espanyols aplicats al valor de la propietat, inclòs l'IBI, l'impost municipal sobre la propietat.
L'avantatge més evident són els guanys de capital. Espanya grava un venedor no resident amb un impost del 19% del guany i reté un 3% del preu a compte. Les normes daneses sovint eximeixen de l'impost sobre guanys una casa de vacances d'ús privat genuí, però quan l'exempció falla (el lloguer extensiu és el parany clàssic), només el crèdit unilateral s'interposa entre el venedor i el pagament doble. Els compradors danesos haurien de demanar assessorament sobre estructuració abans de la finalització, no en el moment de la venda.
Noruega: la paritat de l'EEE i la qüestió de la formuesskatt
Noruega no forma part de la UE, però la pertinença a l'EEE ofereix el mateix tracte IRNR que reben els compradors de la UE: 19% sobre els ingressos nets per lloguer amb despeses deduïbles, no la base bruta del 24% que s'aplica als propietaris de tercers països. La cobertura dels tractats també és sòlida: el conveni entre Noruega i Espanya, signat a Madrid el 6 d'octubre de 1999, cobreix tant els ingressos com el capital i elimina la doble imposició mitjançant crèdit. El lloguer també es declara a Noruega com a renda general, el 22% per al 2026, amb l'impost espanyol acreditat.
El problema distintiu de Noruega és el formuesskatt. Els residents noruecs paguen l'impost sobre el patrimoni sobre els actius nets mundials, inclòs l'habitatge de Sitges: per al 2026, el tipus és de l'1,0% sobre el patrimoni net superior a 1.900.000 NOK (augmentat respecte a les 1.760.000 NOK del 2025 i duplicat per a les parelles), i augmenta fins a l'1,1% per sobre de les 21.500.000 NOK. Dues coses ho suavitzen. Una casa de vacances estrangera entra a la base noruega al 30% del seu preu de cost o valor de mercat, i mai pot superar el 30% del valor de mercat documentat; el deute garantit per la propietat és deduïble. A la part espanyola, el patrimoni es pot aplicar per sobre dels 700.000,00 €, i el tractat de 1999 permet que Noruega aboni l'impost sobre el patrimoni espanyol pagat, de manera que les mateixes corones no es graven dues vegades.
Finlàndia: el tractat nòrdic més recent
Finlàndia té el tractat nòrdic més recent amb Espanya: signat el 15 de desembre de 2015, en vigor des del 30 de juliol de 2018 i aplicat des de l'1 de gener de 2019, substituint un conveni que data de 1967. És un acord modern, seguint el model de l'OCDE, que alleuja la doble imposició per crèdit, cosa que fa que la posició finlandesa sigui la més previsible dels quatre.
Un resident finlandès que lloga una propietat a Sitges paga el 19% d'Espanya sobre el lloguer net i després declara els mateixos ingressos a Finlàndia com a ingressos de capital (el 30% fins a 30.000,00 € i el 34% per sobre) amb l'impost espanyol acreditat. Finlàndia va abolir l'impost sobre el patrimoni el 2006, de manera que, pel que fa als suecs i els danesos, l'única exposició a l'impost sobre el patrimoni és la d'Espanya, per sobre dels 700.000,00 €. Finnair i Norwegian volen directament Hèlsinki-Barcelona en unes quatre hores, cosa que manté una segona residència de propietat finlandesa realment utilitzable.
Moneda, finalització i qui fa què
Cap dels quatre països utilitza l'euro, i això mereix una planificació més que no pas una reflexió a posteriori. La corona danesa està vinculada a l'euro dins d'una banda estreta, de manera que els compradors danesos tenen un risc de canvi mínim; les corones sueques i noruegues surten, i uns quants punts percentuals de moviment entre l'oferta i la finalització poden costar més que les despeses notarials, de registre i legals juntes. Un contracte a termini a través d'un especialista en divises, formalitzat quan es signa el contracte de dipòsit, fixa el tipus de canvi. Els quatre països es troben dins de la SEPA, de manera que un cop els fons són en euros es traslladen a Espanya de manera ràpida i econòmica; el cost rau en la conversió, no en la transferència.
Barleigh Ellis és una agència immobiliària independent i amb llicència a Sitges — API 1190, AICAT 12717 i REALTOR® (núm. 061327620) — que treballa diàriament amb compradors que realitzen compres des de l'estranger. Coordinem la sol·licitud del NIE, presentem advocats i assessors fiscals bilingües que coneixen les normes sueques, daneses, noruegues i finlandeses, alineem les valoracions bancàries i programem visites al voltant dels horaris dels vols en lloc de l'horari d'oficina.
| País | Base de lloguer IRNR | Tractat fiscal amb Espanya | Impost de nacionalitat sobre l'habitatge de Sitges | Exposició a l'impost sobre el patrimoni |
|---|---|---|---|---|
| Suècia | 19% sobre els ingressos nets (UE) | Convenció de 1976, encara en vigor | Excedent de lloguer gravat com a renda de capital al 30% amb crèdit; efectiu del 22% sobre els guanys en la venda | Cap a Suècia (abolit el 2007); patrimoni espanyol superior a 700.000,00 € |
| Dinamarca | 19% sobre els ingressos nets (UE) | Cap; finalitzat amb efectes a partir de l'1 de gener de 2009 | Ejendomsværdiskat al 0,51% / 1,4% (2026) amb compensació per IBI; crèdit unilateral segons ligningslovens § 33 | Cap a Dinamarca; patrimoni espanyol superior a 700.000,00 € |
| Noruega | 19% sobre els ingressos nets (paritat EEE) | Conveni de 1999; mètode de crèdit; cobreix la renda i el capital | Lloguer gravat com a renda general al 22% amb deducció per a l'impost espanyol | Formulació sobre la riquesa mundial: 1,0% per sobre de 1.900.000 NOK, 1,1% per sobre de 21.500.000 NOK (2026); habitatge de vacances estranger valorat al 30% del valor de mercat; patrimoni espanyol acreditat |
| Finlàndia | 19% sobre els ingressos nets (UE) | Conveni de 2015; en vigor el 30 de juliol de 2018, aplicat a partir del 2019 | Lloguer gravat com a renda de capital al 30% / 34% amb crèdit per a l'impost espanyol | Cap a Finlàndia (abolit el 2006); patrimoni espanyol superior a 700.000,00 € |
Guies relacionades
Impostos sobre la propietat de no residents a Espanya · Impost sobre el Patrimoni a Catalunya · Transferència de diners a Espanya per a la compra d'una propietat · Hipoteques per a compradors estrangers a Sitges.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
És cert que Dinamarca no té cap tractat fiscal amb Espanya?
Sí. Dinamarca va rescindir el tractat amb efectes a partir de l'1 de gener de 2009 i, a partir de juliol de 2026, no s'ha acordat cap substitució. Els compradors danesos encara obtenen exempcions a través de les normes nacionals —un crèdit per a l'impost espanyol segons l'article 33 de la llei de propietats i una compensació a l'impost sobre la propietat espanyol —, però els guanys de capital necessiten una planificació acurada abans de la compra, no en el moment de la venda.
S'aplicarà l'impost sobre el patrimoni noruec a una casa que compri a Sitges?
Si continueu sent residents fiscals a Noruega, sí: la formuesskatt cobreix el patrimoni net mundial. Per al 2026, el tipus és de l'1,0% sobre el patrimoni net superior a 1.900.000 NOK (1,1% per sobre de 21.500.000 NOK), però una casa de vacances estrangera es valora en el 30% del seu cost o valor de mercat, mai més del 30% del valor de mercat documentat; el deute hipotecari és deduïble i l'impost sobre el patrimoni espanyol pagat es acredita segons el tractat de 1999.
Necessito un visat per passar temps a casa meva a Sitges?
No. Els ciutadans suecs, danesos i finlandesos són ciutadans de la UE i els noruecs tenen drets de lliure circulació a l'EEE, per la qual cosa la regla dels 90/180 dies que limita els propietaris britànics o nord-americans no s'aplica. Les estades de més de tres mesos requereixen registre, i 183 dies o més en un any natural generalment et convertiran en resident fiscal espanyol. La compra en si mateixa no confereix cap estatus: el Visat d'Or d'Espanya va finalitzar el 3 d'abril de 2025.
He de pagar impostos espanyols si mai llogo l'immoble?
Sí. Els propietaris no residents paguen l'IRNR sobre una renda ficcionada de l'1,1% o del 2% del valor cadastral, gravada al 19% per als residents de la UE i l'EEE i declarada un cop l'any al Model 210. Normalment és una quantitat modesta, sovint uns quants centenars d'euros, però s'ha de presentar fins i tot en anys sense cap ingrés per lloguer.
Puc obtenir una hipoteca espanyola de Suècia, Dinamarca, Noruega o Finlàndia?
Sí. Els bancs espanyols solen concedir préstecs a no residents nòrdics entre el 60% i el 70% de la valoració bancària, amb ingressos avaluats en SEK, DKK, NOK o EUR. Cal documentar els ingressos, les declaracions d'impostos i els passius existents, i tenir el dipòsit més les despeses de compra en euros compensats abans de la finalització. Un contracte a termini de divises pot protegir el pressupost mentre es gestiona la hipoteca.