Sitges ha estat al radar alemany durant molt de temps: la Deutsche Schule Barcelona ha servit a les famílies de parla alemanya de la regió des del 1894, Lufthansa situa Frankfurt a unes dues hores de Barcelona i la compra en si es fa completament en euros, de manera que res depèn d'un tipus de canvi. El parany és suposar que el procés funciona com un d'alemany. No és així. El notari espanyol no gestionarà la vostra transacció de la mateixa manera que ho fa un notari, el registre de la propietat ofereix un tipus de protecció diferent al Grundbuch i Espanya us introduirà un impost sobre el patrimoni que Alemanya va deixar de recaptar el 1997. Aquesta guia repassa les diferències importants, els costos del 2026 a Catalunya i com l'acord de doble imposició del 2011 tracta la vostra propietat a Sitges. Barleigh Ellis és una agència immobiliària independent i amb llicència a Sitges — API 1190, AICAT 12717.
Per què Sitges treballa des d'Alemanya
Comenceu per la logística. L'aeroport del Prat de Barcelona és a aproximadament mitja hora de Sitges amb cotxe i connecta sense escales amb tots els principals centres de connexions alemanys: Lufthansa vola a Frankfurt en unes 2 hores i 5 minuts i a Munic en unes 2 hores i 10 minuts, Eurowings serveix Düsseldorf i Vueling, easyJet i Ryanair cobreixen Berlín, amb més enllaços directes de baix cost des d'Hamburg, Colònia i Stuttgart. Aquesta densitat de rutes és el que fa que una segona residència sigui realment útil: una visita de divendres a diumenge és realista des de qualsevol ciutat alemanya, i també ho és intervenir personalment quan un inquilí, constructor o administrador de finques et necessita.
Per a les famílies que es plantegen traslladar-se en lloc d'una casa de vacances, la Deutsche Schule Barcelona d'Esplugues de Llobregat —fundada el 1894 i al seu campus actual des del 1977— ensenya a més de 1.500 alumnes des de parvulari fins a batxillerat, a uns 35 minuts de Sitges per la C-32. Sitges és una ciutat oberta tot l'any en lloc d'un lloc de vacances d'estiu, amb una comunitat internacional establerta des de fa temps, un microclima protegit darrere de les muntanyes del Garraf que manté els hiverns suaus, i escoles, assistència sanitària i un carrer principal en funcionament que no tanca a l'octubre. L'alemany no és estrany aquí; tampoc ho és un veí que vagi a Frankfurt els dilluns al matí.
La bretxa en forma de Notar en el sistema espanyol
A Alemanya, el notari duu a terme la transacció. Un funcionari neutral designat per l'estat redacta el contracte de compra, comprova el Grundbuch, registra l'Auflassungsvormerkung que bloqueja una venda competidora i només permet que els diners es moguin un cop s'ha assegurat la posició del comprador. La propietat en si mateixa es transmet en registrar-se: l'entrada al Grundbuch és constitutiva. La protecció del comprador està integrada en la maquinària del procés.
Espanya distribueix aquestes funcions de manera diferent. El notari que autoritza l'escriptura de compra verifica la identitat, la capacitat i la legalitat de l'escriptura, i sol·licita un extracte del Registre de la Propietat el mateix dia, però no investiga el compliment de les normes urbanístiques, els deutes pendents de la comunitat, l'estat de l'arrendament o si mai es va autoritzar una pròrroga, i no actua en nom vostre. La inscripció al Registre és declarativa més que no pas constitutiva: la propietat es transmet amb l'escriptura i el registre us protegeix contra tercers. La diligència deguda que un comprador alemany espera que garanteixi el notari ha de provenir d'un advocat independent i d'un agent amb llicència. A Catalunya, amb llicència significa un registre API o AICAT que podeu verificar; demaneu el número abans de confiar en el consell de ningú.
NIE, poder notarial i el calendari
Cada comprador necessita un NIE (Número de Identificació d'Estranger) abans de signar l'escriptura i pagar els impostos de compra. Des d'Alemanya podeu sol·licitar-ho en persona als Consolats Generals d'Espanya a Frankfurt, Munic, Düsseldorf, Hamburg o Stuttgart, o a través de la secció consular a Berlín; cal esperar diverses setmanes per a l'emissió. La via més ràpida per a la majoria dels compradors és un poder notarial —signat davant d'un notari alemany amb apostilla o en un consolat espanyol— que permet al vostre advocat espanyol obtenir el NIE, obrir el compte bancari i fins i tot completar la compra sense que hàgiu d'anar en avió.
La transacció en si sol ser: oferta, després una diligència deguda independent i, a continuació, un contracte d'arrencada amb un dipòsit que normalment és del 10%. Segons l'article 1454 del Codi Civil espanyol, el contracte d'arrencada vincula ambdues parts: si es retira, es perd el dipòsit; si el venedor es retira, ha de retornar el doble. El contracte es completa davant del notari, normalment entre vuit i dotze setmanes després de l'oferta si ja es té el NIE. El consell pràctic s'escriu sol: inicieu el NIE abans de començar a veure la propietat.
Costos de compra: l'ITP progressiu de Catalunya
Des del 27 de juny de 2025 (Decret llei 5/2025), Catalunya ha gravat les compres de revenda a una escala progressiva, com l'impost sobre la renda: 10% sobre els primers 600.000,00 €, 11% de 600.000,00 € a 900.000,00 €, 12% de 900.000,00 € a 1.500.000,00 € i 13% per sobre d'aquesta xifra, amb un tipus separat del 20% per a grans propietaris. En una casa de 900.000,00 € a Sitges, l'ITP ascendeix a 93.000,00 €, un 10,33% efectiu. Les compres de nova construcció paguen un IVA del 10% més l'impost de documents jurídics documentats (AJD) de l'1,5%. Si hi afegim les despeses de notaria, registre de la propietat i gestoria, que són aproximadament de l'1% a l'1,5%, i les d'un advocat independent, que són al voltant de l'1%, els costos totals d'adquisició del terreny sumen entre l'11% i el 13% del preu.
Això és materialment més pesat que a Alemanya, on el Grunderwerbsteuer oscil·la entre el 3,5% a Baviera i el 6,5% a Rin del Nord-Westfàlia i els costos totals solen arribar al 8% i al 12% només un cop es comptabilitza la Maklerprovision. Un consol estructural: a Espanya el venedor normalment paga la comissió d'agència, de manera que no hi ha cap comissió del comprador per dividir com hi ha hagut a Alemanya des de la reforma del 2020.
Finançament i trasllat de diners
No planifiqueu amb una hipoteca alemanya. Els bancs alemanys garanteixen els préstecs immobiliaris mitjançant un càrrec al Grundbuch alemany i, a la pràctica, no acceptaran una propietat espanyola com a garantia; les opcions realistes són una hipoteca espanyola o demanar préstecs contra actius que ja teniu a Alemanya. Els bancs espanyols presten als no residents entre el 60% i el 70% de la valoració bancària (els residents poden arribar al 80%) a terminis que solen ser de 20 a 25 anys, així que pressuposteu un dipòsit del 30% al 40% més l'11% al 13% en costos anteriors.
On els compradors alemanys tenen un avantatge real respecte als britànics, americans o suïssos és en la moneda: la compra es fa d'euro a euro. Els fons es mouen mitjançant transferència SEPA ordinària sense exposició al tipus de canvi i sense cap corredor de divises que nomeni. Cal esperar xecs antiblanqueig de capitals de totes maneres: el notari i el banc voldran proves documentades de l'origen dels fons, així que tingueu a punt els extractes bancaris i els registres de venda o salari abans de la setmana de finalització.
Impostos en curs: IRNR i un impost sobre el patrimoni que mai has pagat
Com a residents de la UE, els alemanys reben la versió favorable de l'impost sobre la renda de no residents (IRNR) d'Espanya. Els ingressos per lloguer es graven al 19% sobre una base neta (l'IBI, les quotes comunitàries, l'assegurança, les reparacions, els interessos de la hipoteca i l'amortització són deduïbles en proporció als dies de lloguer), mentre que els propietaris no comunitaris han pagat històricament el 24% dels ingressos bruts, una distinció que l'Audiència Nacional va començar a desmantellar en una sentència del 28 de juliol de 2025 que permetia a un propietari no comunitari deduir les despeses. Per qualsevol període que l'immoble estigui buit, Espanya grava una renda imputada de l'1,1% del valor cadastral (2% quan el valor està desactualitzat), de nou al 19%, declarada al Model 210. L'ajuntament afegeix l'IBI i una taxa d'escombraries cada any.
La veritable novetat per a un comprador alemany és l'Impost sobre el Patrimoni. Alemanya no ha cobrat el seu Vermögensteuer des del 1997, després de la sentència del Tribunal Constitucional Federal del 22 de juny de 1995, de manera que una compra a Sitges pot ser la vostra primera exposició a un impost anual sobre el patrimoni en qualsevol lloc. Els no residents només es grava amb els actius nets espanyols: la deducció estatal és de 700.000,00 € per defecte, i podeu optar per la normativa catalana, la deducció de la qual és de 500.000,00 €, on el resultat global és millor. Una hipoteca espanyola redueix la base imposable, cosa que fa que la decisió de finançament formi part de la planificació fiscal.
El tractat del 2011, els guanys de capital i l'herència
L'acord de doble imposició entre Alemanya i Espanya signat el 3 de febrer de 2011 —en vigor des del 18 d'octubre de 2012 i aplicable des de l'1 de gener de 2013— va canviar la mecànica que les guies antigues encara descriuen. En virtut de l'article 22(2)(b)(vii), Alemanya ara alleuja la doble imposició sobre les rendes immobiliàries espanyoles mitjançant el mètode del crèdit, no l'antiga exempció amb progressió: es declaren els ingressos per lloguer de Sitges a la declaració alemanya al tipus personal i es acredita l'impost espanyol del 19% ja pagat. La mateixa lògica s'aplica a la venda. Espanya grava el guany d'un no resident al 19%, i el comprador reté el 3% del preu a compte mitjançant el Model 211; Alemanya grava el guany amb un crèdit si es ven dins del termini de deu anys Spekulationsfrist de l'article 23 EStG, i després de deu anys només queda la part espanyola.
L'herència és un territori lliure de tractats: els tractats fiscals de successions d'Alemanya cobreixen Dinamarca, França, Grècia, Suècia, Suïssa i els EUA, no Espanya. Alemanya grava el patrimoni mundial quan el difunt o l'hereu és resident a Alemanya, amb deduccions de 500.000,00 € per a un cònjuge i 400.000,00 € per fill, mentre que Espanya grava els béns espanyols en mans de l'hereu segons les normes catalanes, que inclouen una exempció del 99% per als cònjuges. L'exempció es produeix unilateralment a través del crèdit de l'article 21 de l'ErbStG. Un testament espanyol que cobreixi els béns espanyols, amb una elecció de llei segons el Reglament de successions de la UE, evita que els dos sistemes s'emboliquin.
| Aspecte | Alemanya | Espanya (Catalunya) |
|---|---|---|
| El paper del notari | Un notari neutral redacta el contracte i dirigeix tota la transmissió | El notari autoritza l'escriptura; no actua en nom del comprador ni realitza la diligència deguda. |
| Registre de la propietat | Guia bàsica; l'entrada és constitutiva, la propietat es transmet en el moment del registre | Registre de la Propietat; declaratiu, la titularitat es transmet amb l'escriptura |
| Protecció del comprador | Auflassungsvormerkung bloqueja les vendes competidores abans que els diners es moguin | Un advocat independent més un agent amb llicència (API/AICAT) duen a terme la deguda diligència. |
| Impost de transferències | Grunderwerbsteuer del 3,5% al 6,5% segons el Bundesland | ITP del 10% al 13% progressiu des del 27 de juny de 2025; obra nova 10% IVA més 1,5% AJD |
| Comissió de l'agent | El comprador normalment ho comparteix, fins a un 3,57% aproximadament, IVA inclòs. | El venedor normalment paga la comissió d'agència |
| Costos totals típics | Entre un 8% i un 12% a més del preu | Entre un 11% i un 13% a més del preu |
| Finançament a no residents | Hipoteca domèstica garantida al Grundbuch | Hipoteca espanyola entre el 60% i el 70% de la valoració, terminis de 20 a 25 anys |
Guies relacionades
Comprar una propietat a Espanya com a no resident · Impost sobre el Patrimoni a Catalunya · Hipoteques per a compradors estrangers a Sitges · Escoles internacionals a Barcelona.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
Comprar una propietat a Sitges em dóna la residència espanyola?
No. El Visat d'Or d'Espanya va finalitzar el 3 d'abril de 2025 en virtut de la Llei Orgànica 1/2025, i cap compra no confereix la residència. Com a ciutadà de la UE no el necessiteu: la lliure circulació us permet quedar-vos-hi, i si us quedeu més de 90 dies, simplement us registreu per obtenir el certificat de ciutadà de la UE. Passeu més de 183 dies a l'any a Espanya i us convertiu en resident fiscal espanyol, cosa que canvia completament la vostra posició fiscal.
Com es tributen els meus ingressos per lloguer a Sitges a Alemanya?
En virtut de l'article 22(2)(b)(vii) de l'acord de doble imposició del 2011, Alemanya aplica el mètode de crèdit a les rendes immobiliàries espanyoles. Com a resident de la UE, pagueu a Espanya el 19% de l'IRNR sobre el lloguer net i, a continuació, declareu els mateixos ingressos a la vostra declaració alemanya al vostre tipus personal, acreditant l'impost espanyol pagat. L'antiga exempció amb progressió ja no s'aplica a les rendes immobiliàries espanyoles.
Puc comprar sense viatjar a Espanya?
Sí. Un poder notarial signat davant d'un notari alemany amb apostilla, o en un consolat espanyol, permet al vostre advocat espanyol obtenir el vostre NIE, obrir un compte bancari i signar l'escriptura en nom vostre. Les sol·licituds de NIE també es poden presentar en persona als Consolats Generals d'Espanya a Frankfurt, Munic, Düsseldorf, Hamburg o Stuttgart, o a través de la secció consular de Berlín.
Pagaré l'impost sobre el patrimoni espanyol com a propietari alemany?
Possiblement, i potser sigui el vostre primer impost sobre el patrimoni enlloc, ja que Alemanya no ha aplicat el Vermögensteuer des del 1997. Els no residents només es calculen sobre els actius nets espanyols, amb una bonificació estatal de 700.000,00 € per defecte i l'opció d'aplicar les normes catalanes amb la seva bonificació de 500.000,00 €. El deute hipotecari pendent sobre l'immoble redueix la base imposable.
Quant em prestarà un banc espanyol?
Els no residents solen demanar prestat entre el 60% i el 70% de la valoració del banc en un termini de 20 a 25 anys, enfront de fins al 80% per als residents espanyols. A la pràctica, els bancs alemanys no accepten propietats espanyoles com a garantia, així que cal preveure un dipòsit del 30% al 40% més aproximadament entre l'11% i el 13% en costos de compra, o bé demanar préstecs contra actius que es tinguin a Alemanya.