Els ciutadans nord-americans no tenen restriccions per comprar propietats a Sitges; la compra en si funciona de la mateixa manera que per a qualsevol comprador estranger, començant amb un NIE. La diferència és la declaració: FATCA, FBAR i Formulari 8938 per part americana, i IRNR, renda imputada i IBI per part espanyola. Aquesta guia cobreix tots dos, juntament amb hipoteques, planificació monetària i les rutes de residència realistes des que Espanya va acabar amb el Visat d'Or l'abril de 2025.
No hi ha restriccions de propietat, però necessitareu un NIE
Espanya no imposa restriccions basades en la nacionalitat a la propietat d'habitatges. Un ciutadà dels Estats Units compra un habitatge a Sitges amb els mateixos drets de propietat que un nacional espanyol, tant si és resident com si no. Les estretes excepcions —zones militars i estratègiques designades en virtut de la Llei 8/1975 sobre zones d'interès per a la defensa nacional— afecten un petit nombre de zones rurals i frontereres i no s'apliquen a Sitges.
L'únic requisit universal és el NIE (Número de Identidad de Estrangero), el número d'identificació fiscal espanyol per a estrangers. Cada comprador en necessita un; si una parella compra conjuntament, cada cònjuge necessita el seu. Podeu sol·licitar-ho a través d'un consolat espanyol als Estats Units, a través d'un advocat a Espanya que actuï amb poder notarial o en persona a una comissaria de policia nacional a Espanya. Espereu unes setmanes en qualsevol cas; sense el NIE no podeu signar al notari, pagar impostos de compra ni connectar els serveis públics.
Per als compradors nord-americans, el marc professional aquí pot resultar desconegut, perquè l'agència immobiliària a Espanya està lleugerament regulada. Barleigh Ellis està dirigida per un agent immobiliari amb llicència (núm. 061327620), la mateixa pertinença a la NAR i el mateix Codi Ètic que els compradors nord-americans coneixen de casa, a més de les llicències espanyoles API 1190 i AICAT 12717, de manera que els estàndards a banda i banda de l'Atlàntic s'apliquen a la mateixa transacció.
FATCA a la pràctica: els bancs espanyols i el W-9
Espanya va signar un acord intergovernamental Model 1 amb els Estats Units el 14 de maig de 2013 per implementar la FATCA; va entrar en vigor el 9 de desembre de 2013. A la pràctica, això significa que els bancs espanyols han d'identificar els titulars de comptes que siguin persones nord-americanes i informar cada any de les dades del seu compte a l'Agència Tributària, que transmet la informació automàticament a l'IRS. Quan obriu un compte per a la vostra compra, espereu que el banc us demani el formulari W-9 de l'IRS i una autocertificació FATCA com a informació estàndard d'incorporació.
La càrrega del compliment normatiu ha produït un fenomen ben documentat que sovint s'anomena "de-risking": alguns bancs espanyols són reticents a acceptar clients nord-americans, els incorporen més lentament, demanen documentació addicional o els restringeixen els productes d'inversió, i una minoria rebutja completament els clients nord-americans. Normalment es pot aconseguir un compte corrent senzill per a la compra d'una propietat, però comenceu aviat, porteu la documentació completa i prepareu-vos per provar més d'un banc.
Una regla pràctica importa més que qualsevol altra: si el vostre banc us escriu sol·licitant una certificació W-9 o FATCA, responeu abans del termini establert. La manca de resposta és el motiu més comú pel qual els bancs congelen o tanquen els comptes dels clients nord-americans.
FBAR i Formulari 8938: la capa d'informació dels EUA
El FBAR (formulari 114 de FinCEN) és obligatori quan el valor agregat dels vostres comptes financers estrangers supera els 10.000 dòlars en qualsevol moment de l'any natural. Un compte espanyol finançat per completar-se (dipòsit, impostos de compra, taxes notarials i de registre) gairebé sempre creuarà aquesta línia, fins i tot breument, de manera que una compra a Sitges normalment activa un primer FBAR. Es presenta electrònicament al FinCEN, per separat de la vostra declaració d'impostos, amb data límit del 15 d'abril amb una pròrroga automàtica fins al 15 d'octubre. Les sancions per no presentar-lo són importants, per la qual cosa pertany a la llista de comprovació de completar-lo.
El formulari 8938 de l'IRS es presenta amb la declaració d'impostos un cop els actius financers estrangers especificats superen els llindars: per a una persona soltera que viu als EUA, 50.000 dòlars l'últim dia de l'any o 75.000 dòlars en qualsevol moment (100.000 dòlars i 150.000 dòlars per a casats que presenten declaracions conjuntes); per als nord-americans que viuen a l'estranger, 200.000 dòlars i 300.000 dòlars (o 400.000 dòlars i 600.000 dòlars conjuntament). La distinció clau: la propietat de Sitges en si, que es manté directament al vostre nom, generalment no és un actiu financer estranger especificat i no apareix al formulari 8938, però els vostres comptes bancaris espanyols sí. Mantingueu la propietat a través d'una empresa o altra entitat estrangera i la participació en aquesta entitat esdevé declarable.
Cap dels dos formularis genera impostos per si sol, tots dos són declaracions de declaració. Mantingueu un registre del saldo màxim de cada compte durant l'any i la presentació d'informes és rutinària.
La part espanyola: IRNR, renda imputada i IBI
Com a propietari no resident, pagues l'IBI, l'impost municipal anual sobre béns immobles que es calcula sobre el valor cadastral de l'immoble; a Sitges es recapta a través de l'ORGT, l'agència tributària de la Diputació de Barcelona, per delegació de l'Ajuntament. El teu advocat o representant fiscal pot establir la domiciliació bancària perquè no caduqui mai.
Fins i tot si l'immoble està buit, Espanya grava els propietaris no residents sobre un benefici imputat anomenat renda imputada segons l'IRNR (impost sobre la renda de no residents): l'1,1% del valor cadastral (2% quan el valor no s'ha revisat en els deu anys anteriors), gravat al 24% per a residents no residents de la UE com ara els nord-americans. Es declara al Model 210, amb venciment abans del 31 de desembre de l'any següent.
Si llogueu la propietat, el tipus impositiu per a no residents de la UE/EEE és del 24% sobre els ingressos bruts per lloguer, sense deducció per despeses, a diferència dels residents de la UE/EEE, que paguen el 19% sobre els ingressos nets. Des de l'exercici fiscal 2024, segons l'Ordre HAC/56/2024, els ingressos per lloguer es poden agrupar en un únic Model 210 anual presentat entre l'1 i el 20 de gener de l'any següent; la presentació trimestral continua disponible per als propietaris que ho prefereixin.
La fiscalitat mundial dels EUA i el tractat
Els Estats Units graven els seus ciutadans sobre els ingressos mundials independentment d'on visquin, de manera que els mateixos ingressos per lloguer de Sitges també figuren a la declaració de la renda dels EUA, normalment a l'annex E, on s'apliquen les normes dels EUA, incloses les deduccions per despeses i depreciació que Espanya nega als propietaris de fora de la UE.
La doble imposició s'allibera en virtut del tractat fiscal sobre la renda entre els Estats Units i Espanya de 1990, signat a Madrid el 22 de febrer de 1990, utilitzant el mètode del crèdit: l'impost espanyol pagat sobre els ingressos per lloguer es reclama com a crèdit fiscal estranger, generalment al formulari 1116. Com que Espanya grava els propietaris nord-americans amb un 24% sobre els ingressos bruts, la càrrega espanyola pot superar la responsabilitat dels Estats Units sobre els mateixos ingressos en un any determinat; els crèdits sobrants generalment es poden transferir a altres anys, però la mecànica depèn del vostre rendiment global, un punt que cal treballar amb un preparador transfronterer en lloc de suposar.
Els calendaris també difereixen: la declaració anual de lloguers espanyola es presenta al gener, la declaració de renda imputada abans del 31 de desembre de l'any següent i la declaració dels EUA a l'abril (amb una pròrroga automàtica fins a mitjans de juny per als nord-americans a l'estranger). Un preparador que gestiona els dos sistemes manté els crèdits alineats.
Hipoteques i dòlars en moviment
Els bancs espanyols presten a no residents a una ràtio préstec-valor que normalment oscil·la entre el 60% i el 70%, enfront del valor més baix entre la valoració del banc i el preu de compra, amb terminis de fins a 25 anys, tot i que molts bancs limiten els terminis dels no residents a 20 anys. Els sol·licitants amb ingressos dels EUA sovint es troben a l'extrem conservador del rang LTV perquè els ingressos no són en euros, i els bancs generalment limiten els pagaments totals del deute a uns 30% o 35% dels ingressos nets. Planifiqueu un dipòsit del 30% al 40% més les despeses de compra.
La documentació és on difereixen els expedients americans: cal proporcionar aproximadament dos anys de declaracions d'impostos federals dels EUA, formularis W-2 o 1099, extractes bancaris de diversos mesos i un informe de crèdit dels EUA, amb traduccions jurades (i ocasionalment apostilles) sol·licitades per a documents clau. Res d'això és desqualificant; simplement triga més que una sol·licitud nacional, així que obteniu l'aprovació en principi abans de comprometre-us amb una data de finalització.
El preu del contracte és en euros, de manera que el cost en dòlars de la compra varia amb el tipus de canvi entre l'oferta i la finalització: una oscil·lació d'uns pocs punts percentuals sobre un preu mitjà del mercat de Sitges és una diferència de cinc xifres en dòlars. Els especialistes en divises regulats solen superar els tipus d'interès dels bancs minoristes i poden fixar un tipus d'interès a termini per a la finalització, i una hipoteca en euros actua com una cobertura natural parcial de la part finançada.
Estades, residència i una nota de planificació patrimonial
Ser propietari d'un habitatge a Sitges no canvia la teva posició d'immigració. Com a visitant sense visat, un ciutadà dels Estats Units pot passar 90 dies en qualsevol període continu de 180 dies a l'espai Schengen. Espanya va posar fi al Visat d'Or el 3 d'abril de 2025 en virtut de la Llei Orgànica 1/2025 (publicada al BOE el 3 de gener de 2025), de manera que la compra d'una propietat ja no obre una via de residència.
Les opcions realistes per a estades més llargues són el visat no lucratiu —per a aquells que viuen amb ingressos passius de com a mínim el 400% de l'índex IPREM, que equival a 2.400 € al mes per a un sol sol·licitant el 2026, sense permís per treballar a Espanya— i el visat de nòmada digital, per a treballadors remots que treballen principalment a empresaris o clients no espanyols amb ingressos de com a mínim el 200% del salari mínim espanyol, uns 2.850 € al mes el 2026. Ambdues opcions generalment condueixen a la residència fiscal espanyola, cosa que canvia tota la teva situació fiscal, així que modela-ho abans de sol·licitar-ho en lloc de després.
Finalment, una bandera de planificació patrimonial: l'impost de successions espanyol s'aplica als béns immobles amb seu a Espanya fins i tot quan el propietari i els hereus viuen als Estats Units, i les normes de successió espanyoles difereixen substancialment de la pràctica nord-americana, tot i que el Reglament de successions de la UE permet a un nacional nord-americà triar la llei de la seva nacionalitat en un testament espanyol. La interacció amb l'impost de successions nord-americà i l'augment de la base patrimonial és territori especialitzat: demaneu assessorament transfronterer abans de completar el testament i feu un testament espanyol que cobreixi els béns.
| Tema | Dades clau per als compradors dels EUA |
|---|---|
| Propietat | Sense restriccions basades en la nacionalitat; cada comprador necessita un NIE |
| FATCA | Espanya va signar un acord intergovernamental Model 1 el 2013; els bancs informen dels comptes de persones nord-americanes a l'IRS a través de l'Agència Tributària |
| FBAR (Formulari 114 del FinCEN) | Obligatori quan els comptes estrangers superen els 10.000 dòlars en total en qualsevol moment de l'any |
| Formulari 8938 de l'IRS | Els comptes estrangers compten per als llindars; els béns que es tenen directament generalment no |
| Impost sobre la Renda (IRNR) | 24% sobre els ingressos bruts de lloguer per a propietaris no comunitaris; ingressos imputats quan l'habitatge no està llogat; IBI anualment |
| LTV de la hipoteca | Normalment del 60% al 70% per a no residents; s'accepten ingressos dels EUA amb declaracions d'impostos, W-2 i informe de crèdit. |
| Estades i residència | 90 dies en qualsevol 180 sense visat; des de l'abril de 2025, residència mitjançant visat no lucratiu o de nòmada digital |
Guies relacionades
Comprar una propietat a Espanya com a no resident · Obtenir un número NIE per comprar a Sitges · Hipoteques per a compradors estrangers a Sitges · Residència a Espanya després del Visat d'Or.
Spotted an error or have a suggestion? Let us know here — we keep this guide up to date.
Frequently asked questions
Pot un ciutadà dels Estats Units comprar una propietat a Sitges?
Sí. Espanya no imposa restriccions de nacionalitat a la propietat d'immobles, de manera que un ciutadà dels Estats Units compra amb els mateixos drets que un nacional espanyol, resident o no. L'únic requisit previ universal és un NIE (número d'identificació fiscal d'estrangers) per a cada comprador, que es pot obtenir a través d'un consolat espanyol als Estats Units o a través d'un advocat amb poder notarial. Des de l'abril de 2025, la compra ja no confereix cap dret de residència.
He de declarar el meu domicili espanyol a l'IRS?
La propietat en si, que es manté directament al vostre nom, generalment no és un actiu financer estranger especificat i no apareix al formulari 8938 de l'IRS. El compte bancari espanyol que obriu per a la compra, però, sí que s'ha de declarar: al FBAR (formulari 114 del FinCEN) un cop els vostres comptes estrangers superen els 10.000 dòlars en total, i al formulari 8938 per sobre dels seus llindars. Qualsevol ingrés per lloguer també s'ha de declarar a la vostra declaració dels EUA.
Per què el meu banc espanyol em va demanar un W-9?
L'acord FATCA del 2013 entre Espanya i els Estats Units exigeix que els bancs espanyols identifiquin els titulars de comptes de persones físiques nord-americanes i informin anualment dels seus comptes a l'IRS a través de l'Agència Tributària. El formulari W-9 proporciona el vostre número d'identificació fiscal dels EUA per a aquesta declaració. Respon abans de la data límit del banc: la manca de resposta és el motiu més comú pel qual els bancs congelen o tanquen els comptes dels clients nord-americans.
Pagaré dos impostos pels ingressos per lloguer d'un immoble a Sitges?
Generalment no. Espanya grava primer la renda (els residents no residents de la UE paguen el 24% dels ingressos bruts per lloguer, declarats al Model 210) i els Estats Units graven la mateixa renda a la declaració, però el tractat entre els Estats Units i Espanya del 1990 permet un crèdit fiscal estranger (normalment el formulari 1116) per l'impost espanyol pagat. El crèdit normalment compensa la responsabilitat dels Estats Units, tot i que el resultat exacte depèn de la declaració global.
Quant de temps puc quedar-me a Espanya després de comprar-hi un habitatge?
Com a visitant sense visat, 90 dies en qualsevol període continu de 180 dies a l'espai Schengen (la propietat d'una propietat no amplia aquest període). Espanya va finalitzar el Visat Daurat el 3 d'abril de 2025, de manera que per a estades més llargues, les rutes realistes són el visat no lucratiu (ingressos passius, sense treballar a Espanya) o el visat de nòmada digital (treball remot per a empresaris principalment no espanyols). Ambdues opcions generalment et converteixen en resident fiscal espanyol.