O arras é o contrato preliminar de compra e venda na Espanha: assinado após a aceitação de uma oferta e perante o tabelião, com um sinal de cerca de 10%, ele vincula ambas as partes e define a data de conclusão. Em sua forma mais comum, se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, restitui o dobro.
Em que posição a arras se encontra no processo?
Uma compra na Espanha normalmente segue os seguintes procedimentos: aceitação da oferta e pagamento de um pequeno sinal de reserva; em seguida, o contrato de compra e venda (aras) com um sinal de 10%; depois, a due diligence e a eventual hipoteca; e, por fim, a escritura (escritura) no cartório. O contrato de compra e venda é o momento em que o negócio se torna definitivo, portanto, ele só é assinado depois que seu advogado tiver realizado as verificações essenciais.
O depósito de 10%
Na assinatura do contrato, o comprador paga um sinal, quase sempre 10% do preço acordado, ao vendedor, frequentemente retido pelo agente ou advogado. Não se trata de um custo adicional: é deduzido do saldo a pagar na conclusão do negócio. O sinal confere força ao contrato, através das penalidades descritas abaixo.
Os três tipos de arras
| Tipo | O que significa |
|---|---|
| Penitenciais (mais comuns) | Qualquer uma das partes pode rescindir o contrato mediante o pagamento de uma multa: o comprador perde o sinal e o vendedor restitui o dobro. (Art. 1454, Código Civil.) |
| Confirmatórias | Basta confirmar a venda sem um acordo de rescisão; a parte lesada pode recorrer ao tribunal para exigir o cumprimento da obrigação e reclamar indenização por danos. |
| Penalidades | Adicionar uma penalidade por descumprimento, permitindo ainda que a parte lesada exija o cumprimento da obrigação. |
O tipo de contrato nem sempre é óbvio pela redação, e é exatamente por isso que ele deve ser elaborado ou revisado por um advogado. A maioria das transações utiliza arras penitenciales.
O que verificar antes de assinar
Antes da assinatura do contrato de compra e venda, seu advogado deve confirmar: a titularidade plena do vendedor e os ônus sobre o imóvel por meio da certidão negativa de ônus reais; a inexistência de dívidas, hipotecas ou atrasos no pagamento de taxas condominiais; a posse do alvará de primeira ocupação e do certificado energético do imóvel; o que está incluído na venda (mobiliário, estacionamento, depósito, etc.); e se a data de conclusão da compra é viável, especialmente se você estiver financiando o negócio.
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Perguntas frequentes
O que é o contrato de arras na Espanha?
O arras (contrato de arras) é o contrato preliminar de compra e venda na Espanha. Assinado após a aceitação de uma oferta e antes da conclusão da transação no cartório, ele vincula comprador e vendedor, define o preço e a data de conclusão, e é acompanhado de um sinal, geralmente 10% do preço de compra.
Qual o valor do depósito de arras?
O sinal geralmente corresponde a 10% do preço de compra acordado, pago pelo comprador ao vendedor (frequentemente por meio do corretor ou advogado) no ato da assinatura do contrato. Esse valor é deduzido do saldo devido na conclusão da transação.
O que acontece se o comprador desistir após a venda do arras?
Na forma mais comum, arras penitenciales (artigo 1454 do Código Civil), se o comprador desistir da compra, perde o sinal, e se o vendedor desistir, deve restituir o dobro do sinal. O contrato, na prática, precifica o direito de desistência.
Quais são os três tipos de arras?
As arras penitenciales permitem que qualquer uma das partes desista mediante o pagamento da multa (perda do depósito ou o dobro do valor). As arras confirmatorias simplesmente confirmam a venda, sem acordo prévio, permitindo que a parte lesada entre com uma ação judicial para exigir o cumprimento da obrigação. As arras penales acrescentam uma multa, mas ainda permitem o exercício do direito de exigir o cumprimento da obrigação. As arras penitenciales são as mais comuns.
O que devo verificar antes de assinar o contrato?
Peça ao seu advogado para revisar a nota simples (extrato do registro) para verificar a titularidade e os ônus, confirmar se não há dívidas, se o imóvel possui todas as licenças e certificados necessários, se a data de conclusão é realista e se está exatamente incluído no contrato. Uma vez assinado, o contrato se torna vinculativo.
Quanto tempo depois da conclusão da arrada?
O contrato de compra e venda define a data de conclusão. Pode ser de apenas duas semanas, quando não há hipoteca, ou de até cerca de dois meses, quando há financiamento envolvido.