A Costa Brava tem uma forte procura sazonal de aluguel de férias, mas em 2026 a questão determinante não é o rendimento, mas sim a licença. Nas principais cidades, as novas licenças turísticas estão congeladas ou limitadas, pelo que a regra mais importante para um investidor é simples: comprar um imóvel que já possua uma licença turística válida e transferível.
A licença é o ativo
Para alugar um imóvel para turistas por curtos períodos na Costa Brava, é necessário ter uma licença de habitação para uso turístico, um número HUTG (Habitatge d’Ús Turístic, província de Girona). De acordo com a Decreto Llei 3/2023 da Catalunha, essas licenças agora exigem uma autorização de planejamento urbano de cinco anos, e os municípios têm um limite de dez licenças turísticas por cem habitantes. Esse limite é aplicado cidade por cidade: um município que atinja ou ultrapasse o limite não pode conceder novas licenças até que, e a menos que, adote um plano que permita um número limitado em zonas designadas. Uma licença HUTG válida e existente geralmente é transferida com o imóvel, e é exatamente por isso que ela se tornou um bem escasso e valioso.
Cidade por cidade (2026)
| Município | Novas licenças | Posição |
|---|---|---|
| Begur | Congelado / acima da tampa | Muito acima do limite; novas licenças não são confiáveis. |
| Palafrugell (Llafranc/Calella/Tamariu) | Suspenso | Processamento de novas licenças suspenso; limite excedido |
| Amigos | Fechado | Entre as mais procuradas; precisa reduzir até 2028. |
| Cadaqués | Moratória | Suspenso aguardando um plano especial; grande redução prevista. |
| Castell-Platja d’Aro (incl. S’Agaró) | Acima do limite | É necessário reduzir o estoque aproximadamente pela metade até 2028. |
| Calonge / Sant Antoni | Acima do limite | Designado; deve reduzir |
| Lloret de Mar | Fechado | Não serão emitidas novas licenças; apenas transferências e cancelamentos de registo. |
| Tossa de Mar | Limitado, zoneado | Pé-direito fixo (1.522) com altura livre marginal apenas em algumas zonas. |
Situação atual até meados de 2026. As moratórias municipais são renovadas, suspensas ou substituídas periodicamente, sempre verifique com a administração municipal competente e um advogado local antes da compra.
O registo da UE
Desde 1 de julho de 2025, o registo de alugueis de curta duração em Espanha (implementando o quadro regulamentar da UE) exige que todos os alugueis de curta ou longa duração anunciados numa plataforma digital contenham um número de registo (o NRA), exibido em todos os anúncios, para além da licença HUTG regional. Sem o número, as plataformas são obrigadas a remover o anúncio. Na Catalunha, a NRA substitui agora a obrigatoriedade de exibir o número de registo catalão, embora a licença HUTG subjacente continue a ser a licença principal.
Retornos, realisticamente
A procura pela Costa Brava é elevada, mas altamente sazonalA alta temporada concentra-se no verão e nos meses de transição, o que limita a ocupação anual. Os retornos dependem muito do imóvel, da sua localização, da licença e da gestão profissional; imóveis de primeira linha com vista para o mar tendem a oferecer rendimentos brutos modestos, com grande parte do valor a longo prazo residindo na valorização do capital e no uso pessoal, em vez de fluxo de caixa puro. Proprietários não residentes pagam imposto de renda para não residentes (IRNR) sobre a renda de aluguel, além de impostos turísticos locais e obrigações de declaração. Elabore uma taxa de ocupação conservadora e considere todos os custos líquidos, e interprete qualquer rendimento anunciado com cautela. Este guia fornece informações gerais e não constitui aconselhamento de investimento.
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Perguntas frequentes
Ainda posso obter uma licença turística na Costa Brava?
Raramente, e depende inteiramente da cidade. De acordo com o Decreto Llei 3/2023 da Catalunha, as habitações turísticas precisam de uma licença de planeamento urbano com validade de cinco anos, e os municípios estão limitados a 10 por cada 100 habitantes. A maioria das principais cidades da Costa Brava já atingiu ou ultrapassou esse limite e congelou ou suspendeu novas licenças, e várias delas têm de reduzir o seu número de unidades até 2028. A suposição mais segura é que não será possível obter uma nova licença de habitação turística, portanto, compre um imóvel que já a possua.
O que é um número HUTG?
HUTG é o código de registo de uma habitação de uso turístico legalmente licenciada (Habitatge d’Ús Turístic) na província de Girona, que abrange a Costa Brava. A habitação deve possuir um certificado de habitação válido, ser alugada na sua totalidade (não por quarto) para estadias de 31 dias ou menos e exibir o número de registo. Sem este código, o aluguer turístico de curta duração é ilegal.
Quais cidades da Costa Brava permitem novas licenças turísticas?
Pouquíssimos municípios na faixa nobre. Begur, Palafrugell, Pals, Cadaqués, Castell-Platja d’Aro, Calonge, Torroella-L’Estartit, Lloret de Mar e outros estão no limite ou acima dele, com congelamentos, moratórias ou reduções obrigatórias. Tossa de Mar estabeleceu um teto fixo com margem de segurança limitada por zona. Como a situação é específica de cada município e muda constantemente, é necessário verificar individualmente com a administração municipal no momento da compra.
Preciso registrar meu imóvel de aluguel de temporada na Costa Brava junto à UE?
Sim. Desde 1 de julho de 2025, o registo de alugueis de curta duração em Espanha (no âmbito da UE) exige que todos os alugueis de curta ou longa duração anunciados numa plataforma contenham um número de registo (NRA), exibido em todos os anúncios, para além da licença regional HUTG. Sem o número, as plataformas são obrigadas a remover o anúncio.
Como a Costa Brava se compara a Barcelona e Sitges?
A Costa Brava é mais permissiva do que a cidade de Barcelona, onde a categoria de licença turística está sendo totalmente abolida e todas as licenças expiram até o final de 2028, mas em suas cidades mais movimentadas, ela é tão fechada para novos empreendimentos quanto Sitges, onde o limite já foi atingido. Nas três regiões, o valor agora reside em uma licença existente, válida e transferível, em vez da esperança de obter uma nova.