Buying property in another country is one of the larger financial decisions most people make, and the person guiding you matters as much as the property itself. This guide explains how estate agents are licensed in Spain, what the REALTOR® Code of Ethics adds on top, and the practical questions worth asking before you instruct anyone in Sitges.
Comece com a licença: API e AICAT
Na Catalunha, os agentes imobiliários são regulamentados. Qualquer pessoa que comercialize imóveis deve estar inscrita no AICAT (Agents Immobiliaris de Catalunya), o registo oficial catalão de agentes imobiliários, e a maioria dos agentes qualificados também pertence ao API (Agent de la Propietat Immobiliària), a tradicional associação profissional. O registo não é uma mera formalidade: exige comprovativo de qualificação, seguro de responsabilidade civil profissional e uma garantia que protege o dinheiro do cliente, e oferece um canal regulamentado para reclamações em caso de problemas. A sua primeira pergunta a qualquer agente em Sitges pode ser simples, Qual é o seu número AICAT?, e pode confirmá-la no registo oficial.
O que um REALTOR® acrescenta: o Código de Ética da NAR
REALTOR® não é sinônimo de corretor de imóveis. É uma marca registrada da Associação Nacional de REALTORS® americana (NAR), e somente membros da NAR podem usá-la. É uma designação americana: a NAR é a entidade dos Estados Unidos, e na Espanha a afiliação REALTOR® é feita por meio da SIRA (a Aliança Internacional de Imóveis Espanhola), parceira oficial da NAR para Espanha e Portugal desde 2014. Um REALTOR® espanhol é, portanto, membro da associação americana, reconhecido pela NAR tanto nos Estados Unidos quanto na Espanha, além da licença local API/AICAT, e não em substituição a ela. O que isso significa é um compromisso vinculativo com o Código de Ética da NAR, um padrão detalhado e aplicável, adotado pela primeira vez em 1913, que vai além do que a lei exige estritamente. Para um comprador internacional, esse é o ponto principal: um REALTOR® concordou voluntariamente com um código de conduta reconhecido, além da licença local, e pode ser responsabilizado por ele. A filiação REALTOR® é rara na Espanha, e ainda mais rara em Sitges, onde apenas alguns agentes aparecem em Diretório de membros da NAR. Você pode confirmar a filiação de qualquer agente lá.
O Código é composto por dezessete artigos. Em termos simples, as partes que protegem você como comprador se resumem a isto:
| O dever | O que isso significa para você? |
|---|---|
| Coloque o cliente em primeiro lugar. | Um REALTOR® deve proteger e promover os interesses de seu cliente, ao mesmo tempo que trata todas as partes com honestidade. |
| Diga a verdade | Não pode haver deturpação dos fatos, nem ocultação de informações relevantes sobre um imóvel. |
| Divulgar conflitos de interesse | Qualquer interesse pessoal ou atuação em nome de ambas as partes deve ser divulgado a você antecipadamente. |
| Administre o dinheiro corretamente | Os fundos dos clientes são mantidos separados e totalmente contabilizados. |
| Cooperar com outros agentes | Quando isso beneficia o cliente, e não para proteger uma comissão. |
| Apoiem as suas palavras. | A publicidade e as alegações devem ser verdadeiras e não enganosas. |
REALTOR® vs API/AICAT, qual é a diferença?
Os dois conceitos são frequentemente confundidos, mas respondem a perguntas diferentes. Um é uma licença legal para operar; o outro é um padrão ético voluntário.
| API / AICAT | REALTOR® (NAR) | |
|---|---|---|
| O que é isso? | Registro de corretor de imóveis espanhol/catalão | Membro da Associação Nacional dos EUA de REALTORS® |
| Onde se aplica | Obrigatório operar na Catalunha | Voluntário, reconhecido internacionalmente |
| O que isso garante | Qualificação, seguro, proteção do dinheiro do cliente, canal de reclamações | Adesão ao Código de Ética da NAR |
| Como verificar | AICAT registro / API número de membro | diretório público de membros da NAR |
| Pense nisso como | A licença para operar | Um padrão ético adicional. |
Resumindo, API/AICAT é a licença local; REALTOR® é um compromisso adicional e voluntário com um código de conduta reconhecido. Para um comprador internacional, a posição mais vantajosa é a de um agente que possua ambas.
Como escolher uma imobiliária em Sitges: um guia completo
Confirme a licença. Solicite o número de registro AICAT e o número API e verifique-os. Um agente registrado possui seguro de responsabilidade civil profissional e garantia de fundos do cliente.
Pergunte com quem você realmente vai lidar. O diretor que conhece o mercado ou um assistente que herda o seu caso? Numa agência, você recebe atenção de um profissional sênior desde o primeiro contato até a conclusão do projeto.
Esclarecer a representação e os conflitos. Eles estão agindo para você, o vendedor, ou para ambos? Representar ambos os lados é permitido na Espanha, mas isso deve ser divulgado; se você quiser alguém exclusivamente do seu lado, use um agente do comprador dedicado.
Solicite que a taxa seja formalizada por escrito. Quem paga, quanto e o que cobre. Em Espanha, o vendedor costuma pagar a comissão de venda, na ordem dos 3-5% mais IVA; a comissão do agente do comprador é acordada separadamente.
Teste a profundidade local. Um bom agente de Sitges sabe a diferença entre Terramar, Vinyet e a Cidade Velha, e ouve falar das casas certas antes mesmo de chegarem aos portais. Veja o nosso guia para o Melhores bairros em Sitges.
Verifique o padrão que eles próprios estabelecem. A filiação a uma entidade profissional, e um código de ética como o da NAR, é um bom indicador de como um agente se comporta quando ninguém está olhando.
Onde Barleigh Ellis se encaixa
A Barleigh Ellis foi criada para oferecer aos compradores internacionais exatamente essa combinação. O fundador Ronei Kolesny é um agente imobiliário espanhol registrado, API nº 1190 e AICAT nº 12717, e um REALTOR® (membro da NAR nº 061327620), um dos poucos em Sitges, vinculado ao Código de Ética da NAR; a filiação pode ser verificada em Diretório público da NAR. É uma empresa liderada pelo fundador, portanto, você lida com o diretor durante todo o processo, e para compradores que desejam alguém exclusivamente do seu lado, oferecemos um serviço de agente do comprador dedicado e livre de conflitos de interesse. Se você está avaliando agentes na cidade, nossa página em Agentes imobiliários em Sitges descreve como trabalhamos e morando em Sitges aborda o próprio mercado.
Encontrou um erro ou tem uma sugestão? Informe-nos aqui, mantemos este guia atualizado.
Perguntas frequentes
Um REALTOR® é o mesmo que um agente imobiliário?
Não exatamente. Na Catalunha, qualquer pessoa que comercialize imóveis deve ser um agente imobiliário registrado, inscrito no registro AICAT, geralmente como membro API. “REALTOR®” é algo à parte: uma marca registrada nos EUA que significa membro da Associação Nacional de REALTORS® (NAR), que concordou em se submeter ao Código de Ética da NAR. Um agente pode ser um agente imobiliário espanhol licenciado, um REALTOR® ou, como a Barleigh Ellis, ambos.
Preciso de um agente imobiliário licenciado para comprar um imóvel em Sitges?
Você não é legalmente obrigado a usar um, mas na Catalunha os agentes imobiliários devem ser registrados (AICAT), e usar um agente registrado garante um profissional regulamentado e segurado, proteção para o dinheiro do cliente e um canal claro para reclamações. Dado o volume de transações imobiliárias em Sitges fora do mercado tradicional e o quão desconhecido o processo (NIE, contrato de aluguel, cartório, impostos) é para a maioria dos compradores internacionais, um agente local licenciado vale muito a pena.
Qual é a diferença entre API/AICAT e REALTOR®?
API (Agent de la Propietat Immobiliària) é uma credencial profissional espanhola; na Catalunha, os agentes também se registram no AICAT, o registro oficial de agentes imobiliários. REALTOR® é a filiação à Associação Nacional de REALTORS® dos EUA e seu Código de Ética. API/AICAT é a licença para operar localmente; REALTOR® é um padrão ético adicional e voluntário reconhecido internacionalmente. Eles são complementares, não intercambiáveis, e a posição mais forte para um comprador é um agente que possua ambos.
Como funciona a adesão ao REALTOR® em Espanha?
REALTOR® is the designation of the US National Association of REALTORS® (NAR). In Spain it is held through SIRA (the Spanish International Realty Alliance), NAR’s official partner for Spain and Portugal since 2014, which runs the REALTOR® designation and Code of Ethics locally. A Spanish REALTOR® is a member of the American association, recognised by NAR in both the United States and Spain — held on top of the local API/AICAT licence, not instead of it.
Como posso verificar se um agente imobiliário possui licença na Espanha?
Solicite o número de registro AICAT do agente (na Catalunha) e o número de membro API e confirme-os nos registros oficiais. Você também pode verificar a filiação REALTOR® no diretório público de membros da NAR. Um agente de boa reputação fornece esses números sem hesitar, a Barleigh Ellis os publica: REALTOR® nº 061327620, API nº 1190, AICAT nº 12717.
Barleigh Ellis é um REALTOR®?
Sim. O fundador Ronei Kolesny é um REALTOR® (membro da NAR nº 061327620), vinculado ao Código de Ética da NAR, e um agente imobiliário espanhol registado, API nº 1190 e AICAT nº 12717. A filiação REALTOR® pode ser verificada no diretório público da NAR. Isso significa que obtém tanto a licença local como um padrão ético reconhecido internacionalmente.