La Costa Brava tiene una fuerte demanda de alquileres vacacionales de temporada, pero en 2026 la cuestión determinante no es la rentabilidad, sino la licencia. En las principales ciudades, las nuevas licencias turísticas están congeladas o limitadas, por lo que la regla más importante para un inversor es simple: Compre una propiedad que ya posea una licencia turística válida y transferible..
La licencia es el activo
Para alquilar a corto plazo a turistas en la Costa Brava se necesita una licencia de vivienda de uso turístico (número HUTG, Habitatge d’Ús Turístic, provincia de Girona). Según la normativa catalana Decret Llei 3/2023, estas licencias requieren ahora una autorización urbanística de cinco años, y los municipios tienen un límite de diez licencias turísticas por cada cien habitantes. Este límite se aplica por municipio: un municipio que alcance o supere el límite no puede conceder nuevas licencias hasta que, y a menos que, apruebe un plan que permita un número limitado en zonas designadas. Una licencia HUTG válida ya existente generalmente se transfiere con la propiedad, razón por la cual se ha convertido en un activo escaso y valioso.
Pueblo por pueblo (2026)
| Municipio | Nuevas licencias | Posición |
|---|---|---|
| Begur | Congelado / tapa | Muy por encima del límite; las nuevas licencias no son fiables. |
| Palafrugell (Llafranc/Calella/Tamariu) | Suspendido | Se suspende la tramitación de nuevas licencias; se ha superado el límite. |
| Amigos | Cerrado | Entre los proyectos con mayor demanda; debe reducirse para 2028. |
| Cadaqués | Moratoria | Suspendido a la espera de un plan especial; se prevé una gran reducción. |
| Castell-Platja d'Aro (incl. S'Agaró) | Tapa superior | Debemos reducir las existencias aproximadamente a la mitad para 2028. |
| Calongé / Sant Antoni | Tapa superior | Designado; debe reducir |
| Lloret de Mar | Cerrado | No se expedirán nuevas licencias; solo se realizarán transferencias y bajas de vehículos. |
| Tossa de Mar | Limitado, zonificado | Techo fijo (1.522) con altura libre marginal solo en algunas zonas. |
Posición vigente hasta mediados de 2026. Las moratorias municipales se renuevan, levantan o reemplazan periódicamente; verifique siempre con el ayuntamiento correspondiente y un abogado local antes de realizar la compra.
El registro de la UE
Desde 1 de julio de 2025, el registro español de alquileres a corto plazo (que implementa el marco de la UE) exige que cada alquiler a corto plazo o de temporada anunciado en una plataforma digital lleve un número de registro (el Asociación Nacional del Rifle), que se muestra en todos los anuncios, además de la licencia regional HUTG. Sin este número, las plataformas deben eliminar el anuncio. En Cataluña, la NRA sustituye ahora la obligación de mostrar el número de registro catalán, aunque la licencia HUTG subyacente sigue siendo la licencia sustantiva.
Devoluciones, de forma realista
La demanda en la Costa Brava es alta pero altamente estacional, concentrada en verano y en los meses de entretiempo, lo que limita la ocupación anual. La rentabilidad depende en gran medida de la propiedad, su ubicación, la licencia y la gestión profesional; las propiedades con vistas al mar de primera categoría suelen ofrecer rentabilidades brutas modestas, con gran parte del valor a largo plazo en la revalorización del capital y el uso personal más que en el flujo de caja puro. Los propietarios no residentes pagan el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) sobre los ingresos por alquiler, además de la tasa turística local y las obligaciones de declaración. Modele una ocupación conservadora y neta de todos los gastos, y trate cualquier rentabilidad nominal con precaución. Esta guía es información general, no asesoramiento de inversión.
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Preguntas frecuentes
¿Todavía puedo obtener una licencia de turista en la Costa Brava?
Es poco frecuente y depende totalmente de la localidad. Según el Decreto 3/2023 de Cataluña, las viviendas turísticas requieren una licencia urbanística de cinco años y los municipios tienen un límite de 10 por cada 100 habitantes. La mayoría de las localidades más importantes de la Costa Brava superan este límite y han congelado o suspendido la concesión de nuevas licencias; además, varias deben reducir su parque de viviendas turísticas para 2028. Lo más probable es que no se pueda obtener una nueva licencia HUTG, por lo que conviene comprar una propiedad que ya cuente con una.
¿Qué es un número HUTG?
HUTG es el código de registro de una vivienda turística con licencia en la provincia de Girona, que abarca la Costa Brava. La vivienda debe contar con un certificado de habitabilidad válido, alquilarse en su totalidad (no por habitaciones) para estancias de 31 días o menos, y exhibir el número de registro. Sin él, el alquiler turístico de corta duración no es legal.
¿Qué localidades de la Costa Brava permiten la obtención de nuevas licencias turísticas?
Muy pocos en la zona principal. Begur, Palafrugell, Pals, Cadaqués, Castell-Platja d’Aro, Calonge, Torroella-L’Estartit, Lloret de Mar y otros están en o por encima del límite, con congelaciones, moratorias o reducciones obligatorias. Tossa de Mar estableció un límite fijo con un margen de ajuste zonificado limitado. Dado que la situación es específica de cada municipio y cambia continuamente, debe consultarse con el ayuntamiento en el momento de la compra.
¿Necesito registrar mi alojamiento vacacional en la Costa Brava ante la UE?
Sí. Desde el 1 de julio de 2025, el registro español de alquileres vacacionales (en el marco de la UE) exige que todos los alquileres vacacionales o de temporada anunciados en una plataforma lleven un número de registro (NRA), que debe aparecer en todos los anuncios, además de la licencia HUTG regional. Sin este número, las plataformas deben eliminar el anuncio.
¿Qué diferencias hay entre la Costa Brava, Barcelona y Sitges?
La Costa Brava es más permisiva que la ciudad de Barcelona, donde la categoría de licencia turística se está suprimiendo por completo y todas las licencias caducan a finales de 2028, pero en sus localidades más concurridas está tan cerrada a nuevos operadores como Sitges, donde ya se ha alcanzado el límite. En las tres, el valor reside ahora en una licencia existente, válida y transferible, en lugar de en la esperanza de obtener una nueva.