Los ciudadanos estadounidenses no tienen restricciones para comprar propiedades en Sitges; el proceso de compra es el mismo que para cualquier comprador extranjero, comenzando con el NIE. La diferencia radica en la información que se debe presentar: FATCA, FBAR y el formulario 8938 para los estadounidenses, e IRNR, ingresos imputados e IBI para los españoles. Esta guía abarca ambos aspectos, así como hipotecas, planificación cambiaria y las opciones de residencia viables desde que España eliminó la Golden Visa en abril de 2025.
No hay restricciones de propiedad, pero necesitará un NIE.
España no impone restricciones de nacionalidad a la propiedad de viviendas. Un ciudadano estadounidense compra una casa en Sitges con los mismos derechos de propiedad que un ciudadano español, sea residente o no. Las excepciones —zonas militares y estratégicas designadas en virtud de la Ley 8/1975 sobre zonas de interés para la defensa nacional— afectan a un número reducido de zonas rurales y fronterizas y no se aplican a Sitges.
El único requisito indispensable es el NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal español para extranjeros. Todo comprador necesita uno; si una pareja compra conjuntamente, cada cónyuge necesita el suyo. Puede solicitarlo a través de un consulado español en Estados Unidos, mediante un abogado en España con poder notarial o en persona en una comisaría de policía nacional en España. En ambos casos, el trámite puede tardar varias semanas; sin el NIE no podrá firmar ante notario, pagar los impuestos de compraventa ni contratar los servicios básicos.
Para los compradores estadounidenses, el marco profesional aquí puede resultarles desconocido, ya que la regulación del sector inmobiliario en España es menos estricta. Barleigh Ellis está dirigida por un agente inmobiliario colegiado (n.º 061327620), con la misma membresía en la NAR y el mismo código ético que los compradores estadounidenses conocen, además de contar con las licencias españolas API 1190 y AICAT 12717, por lo que se aplican los estándares de ambos lados del Atlántico a la misma transacción.
FATCA en la práctica: los bancos españoles y el formulario W-9
España firmó un acuerdo intergubernamental Modelo 1 con Estados Unidos el 14 de mayo de 2013 para implementar FATCA; este acuerdo entró en vigor el 9 de diciembre de 2013. En la práctica, esto significa que los bancos españoles deben identificar a los titulares de cuentas que sean ciudadanos estadounidenses e informar anualmente los datos de sus cuentas a la Agencia Tributaria, que transmite automáticamente la información al IRS. Al abrir una cuenta para su compra, espere que el banco le solicite el formulario W-9 del IRS y una autocertificación FATCA como parte del proceso de alta habitual.
La carga administrativa ha generado un fenómeno bien documentado, a menudo denominado reducción de riesgos: algunos bancos españoles se muestran reacios a aceptar clientes estadounidenses, ralentizan su proceso de incorporación, solicitan documentación adicional o les restringen el acceso a productos de inversión, y una minoría incluso rechaza por completo a los clientes estadounidenses. Abrir una cuenta corriente sencilla para la compra de una propiedad suele ser posible, pero conviene empezar con tiempo, llevar toda la documentación necesaria y estar preparado para consultar con más de un banco.
Una regla práctica es fundamental: si su banco le solicita un formulario W-9 o una certificación FATCA, responda antes de la fecha límite indicada. La falta de respuesta es la razón más común por la que los bancos congelan o cierran las cuentas de los clientes estadounidenses.
FBAR y Formulario 8938: la capa de declaración de impuestos de EE. UU.
El FBAR (Formulario 114 de FinCEN) es obligatorio una vez que el valor total de sus cuentas financieras en el extranjero supere los $10,000 en cualquier momento del año calendario. Una cuenta española financiada para completar la transacción (depósito, impuestos de compra, honorarios notariales y de registro) casi siempre superará ese límite, aunque sea brevemente, por lo que una compra en Sitges generalmente genera la primera presentación del FBAR. Se presenta electrónicamente ante FinCEN, por separado de su declaración de impuestos, con fecha límite el 15 de abril y una prórroga automática hasta el 15 de octubre. Las multas por no presentarlo son considerables, por lo que debe incluirse en la lista de verificación para completar la transacción.
El formulario 8938 del IRS se presenta con su declaración de impuestos una vez que los activos financieros extranjeros especificados superan los umbrales: para un contribuyente soltero que vive en los EE. UU., $50,000 el último día del año o $75,000 en cualquier momento ($100,000 y $150,000 para matrimonios que presentan declaración conjunta); para estadounidenses que viven en el extranjero, $200,000 y $300,000 (o $400,000 y $600,000 conjuntamente). La distinción clave: la propiedad de Sitges en sí, que está a su nombre, generalmente no es un activo financiero extranjero especificado y no se incluye en el formulario 8938, pero sus cuentas bancarias españolas sí. Si la propiedad se mantiene a través de una empresa u otra entidad extranjera, el interés en dicha entidad se convierte en un activo que debe declararse.
Ninguno de los dos formularios genera impuestos por sí solo; ambos son declaraciones informativas. Mantenga un registro del saldo máximo de cada cuenta durante el año y la presentación de informes será rutinaria.
La parte española: IRNR, renta imputada e IBI
Como propietario no residente, usted paga el IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles calculado sobre el valor catastral de la propiedad; en Sitges, la recaudación se realiza a través de la ORGT, la agencia tributaria de la Diputación de Barcelona, por delegación del Ayuntamiento. Su abogado o asesor fiscal puede domiciliar el pago para que nunca se cancele.
Aunque la propiedad esté vacía, España grava a los propietarios no residentes con una renta imputada denominada IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes): el 1,1% del valor catastral (2% si el valor no se ha revisado en los últimos diez años), con un tipo impositivo del 24% para los no residentes en la UE, como los estadounidenses. Esta renta se declara mediante el Modelo 210, que debe presentarse antes del 31 de diciembre del año siguiente.
Si alquila la propiedad, el tipo impositivo para residentes fuera de la UE/EEE es del 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler, sin deducción por gastos; a diferencia de los residentes de la UE/EEE, que pagan el 19 % sobre los ingresos netos. Desde el año fiscal 2024, según la Orden HAC/56/2024, los ingresos por alquiler pueden agruparse en un único Modelo 210 anual que se presenta entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente; la presentación trimestral sigue estando disponible para los propietarios que la prefieran.
Impuestos estadounidenses a nivel mundial y el tratado
Estados Unidos grava los ingresos mundiales de sus ciudadanos independientemente de dónde residan, por lo que los mismos ingresos por alquiler en Sitges también se incluyen en su declaración de la renta estadounidense, normalmente en el Anexo E, donde se aplican las normas estadounidenses, incluidas las deducciones por gastos y depreciación que España niega a los propietarios no pertenecientes a la UE.
La doble imposición se elimina en virtud del tratado fiscal entre Estados Unidos y España de 1990, firmado en Madrid el 22 de febrero de 1990, mediante el método de crédito: el impuesto español pagado sobre los ingresos por alquiler se reclama como crédito fiscal extranjero, generalmente en el formulario 1116. Dado que España grava a los arrendadores estadounidenses con un 24 % sobre los ingresos brutos, el impuesto español puede superar la obligación tributaria estadounidense sobre los mismos ingresos en un año determinado; los créditos excedentes generalmente se pueden trasladar a otros años, pero la mecánica depende de su declaración global, un punto que conviene analizar con un asesor fiscal internacional en lugar de darlo por sentado.
Los calendarios también difieren: la declaración anual de alquileres en España se presenta en enero, la declaración de ingresos imputados antes del 31 de diciembre del año siguiente, y la declaración estadounidense en abril (con una prórroga automática hasta mediados de junio para los estadounidenses residentes en el extranjero). Un asesor fiscal que gestione ambos sistemas se encarga de que los créditos fiscales coincidan.
Hipotecas y dinero para mudanzas
Los bancos españoles suelen conceder préstamos a no residentes con una relación préstamo-valor (LTV) de entre el 60 % y el 70 %, calculada sobre el menor valor entre la tasación del banco y el precio de compra, con plazos de hasta 25 años, aunque muchos bancos limitan los plazos para no residentes a 20 años. Los solicitantes con ingresos estadounidenses suelen situarse en el extremo inferior del rango de LTV, ya que sus ingresos no están en euros, y los bancos generalmente limitan el pago total de la deuda a entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos. Se recomienda un depósito de entre el 30 % y el 40 %, más los gastos de compra.
La documentación es donde los trámites estadounidenses difieren: deberá presentar aproximadamente dos años de declaraciones de impuestos federales de EE. UU., formularios W-2 o 1099, varios meses de extractos bancarios y un informe crediticio estadounidense. Se solicitarán traducciones juradas —y en ocasiones, apostillas— para documentos clave. Nada de esto es motivo de descalificación; simplemente el proceso lleva más tiempo que una solicitud nacional, por lo que conviene obtener la aprobación preliminar antes de comprometerse con una fecha de finalización.
El precio del contrato está en euros, por lo que el coste en dólares de la compra fluctúa según el tipo de cambio entre la oferta y la formalización de la compraventa. Una variación de unos pocos puntos porcentuales sobre el precio medio de Sitges supone una diferencia de cinco cifras en dólares. Los especialistas en divisas regulados suelen ofrecer tipos de cambio más bajos que los de los bancos minoristas y pueden fijar un tipo de cambio a plazo para la formalización de la compraventa. Además, una hipoteca en euros actúa como una cobertura natural parcial sobre la parte financiada.
Estancias, residencia y una nota sobre planificación patrimonial
Ser propietario de una vivienda en Sitges no modifica su situación migratoria. Como visitante sin visado, un ciudadano estadounidense puede permanecer 90 días en el espacio Schengen dentro de un período de 180 días consecutivos. España suprimió el programa Golden Visa el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025 (publicada en el BOE el 3 de enero de 2025), por lo que la compra de una propiedad ya no abre una vía para obtener la residencia.
Las opciones más realistas para estancias prolongadas son el visado para trabajadores no lucrativos —para quienes viven de ingresos pasivos de al menos el 400 % del índice IPREM, lo que equivale a 2400 € al mes para un solicitante individual en 2026, sin que se permita trabajar en España— y el visado para nómadas digitales, para trabajadores remotos que prestan servicios principalmente a empleadores o clientes no españoles con ingresos de al menos el 200 % del salario mínimo español, alrededor de 2850 € al mes en 2026. Ambos visados suelen conllevar la residencia fiscal española, lo que cambia por completo tu situación fiscal, así que planifícalo antes de solicitar el visado, no después.
Por último, una advertencia sobre planificación patrimonial: el impuesto de sucesiones español se aplica a los bienes situados en España incluso cuando el propietario y los herederos residen en EE. UU., y las normas sucesorias españolas difieren sustancialmente de la práctica estadounidense, si bien el Reglamento de Sucesiones de la UE permite a un ciudadano estadounidense optar por la ley de su nacionalidad en un testamento español. La interacción con el impuesto de sucesiones estadounidense y la revalorización de la base imponible es un tema especializado: se recomienda solicitar asesoramiento transfronterizo antes de formalizar la sucesión y redactar un testamento español que incluya los bienes.
| Tema | Dato clave para los compradores estadounidenses |
|---|---|
| Propiedad | No hay restricciones basadas en la nacionalidad; cada comprador necesita un NIE. |
| FATCA | España firmó un Acuerdo Intergubernamental Modelo 1 en 2013; los bancos informan sobre las cuentas de personas estadounidenses al IRS a través de la Agencia Tributaria. |
| FBAR (Formulario 114 de FinCEN) | Obligatorio una vez que las cuentas extranjeras superen los $10,000 en total en cualquier momento del año. |
| Formulario 8938 del IRS | Las cuentas extranjeras cuentan para los umbrales; los bienes mantenidos directamente generalmente no. |
| Impuesto español (IRNR) | 24% sobre los ingresos brutos por alquiler para propietarios no pertenecientes a la UE; ingresos imputados cuando la propiedad no está alquilada; IBI anual |
| LTV de la hipoteca | Normalmente entre el 60% y el 70% para no residentes; se aceptan ingresos estadounidenses con declaraciones de impuestos, formularios W-2 e informe crediticio. |
| Estancias y residencia | 90 días en cualquier período de 180 sin visa; desde abril de 2025, residencia a través de visa no lucrativa o de nómada digital. |
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Frequently asked questions
¿Puede un ciudadano estadounidense comprar una propiedad en Sitges?
Sí. España no impone restricciones de nacionalidad a la propiedad inmobiliaria, por lo que un ciudadano estadounidense compra con los mismos derechos que un ciudadano español, sea residente o no. El único requisito universal es un NIE (número de identificación fiscal para extranjeros) para cada comprador, que se puede obtener a través de un consulado español en Estados Unidos o mediante un abogado con poder notarial. Desde abril de 2025, la compra ya no otorga ningún derecho de residencia.
¿Tengo que declarar mi domicilio en España al IRS?
La propiedad en sí, que está a su nombre, generalmente no se considera un activo financiero extranjero específico y no se incluye en el Formulario 8938 del IRS. Sin embargo, la cuenta bancaria española que abra para la compra sí debe declararse: en el FBAR (Formulario 114 de FinCEN) una vez que el saldo total de sus cuentas en el extranjero supere los $10,000, y en el Formulario 8938 si supera dicho límite. Cualquier ingreso por alquiler también debe declararse en su declaración de impuestos estadounidense.
¿Por qué mi banco español me pidió el formulario W-9?
El acuerdo FATCA de 2013 entre España y Estados Unidos exige a los bancos españoles identificar a los titulares de cuentas estadounidenses e informar anualmente sobre sus cuentas al IRS a través de la Agencia Tributaria. El formulario W-9 proporciona su número de identificación fiscal estadounidense para dicha declaración. Responda antes de la fecha límite del banco; la falta de respuesta es el motivo más común por el que los bancos congelan o cierran las cuentas de clientes estadounidenses.
¿Me cobrarán impuestos dos veces por los ingresos por alquiler de una propiedad en Sitges?
En general, no. España grava primero los ingresos —los residentes no pertenecientes a la UE pagan el 24 % sobre los ingresos brutos por alquiler, declarados en el Modelo 210— y Estados Unidos grava los mismos ingresos en su declaración de la renta, pero el tratado entre Estados Unidos y España de 1990 permite un crédito fiscal por impuestos pagados en el extranjero (normalmente el Formulario 1116) por el impuesto español abonado. Este crédito suele compensar la obligación tributaria estadounidense, aunque el resultado exacto depende de su declaración de la renta global.
¿Cuánto tiempo puedo permanecer en España después de comprar una casa allí?
Como visitante sin visado, puede permanecer 90 días en cualquier período de 180 días consecutivos en el espacio Schengen; la posesión de una propiedad no extiende este plazo. España eliminó la Visa Dorada el 3 de abril de 2025, por lo que para estancias más largas, las opciones más realistas son el visado para personas sin ingresos lucrativos (sin trabajo en España) o el visado para nómadas digitales (trabajo remoto para empleadores principalmente no españoles). Ambos visados generalmente le otorgan la residencia fiscal en España.