Los no residentes pueden comprar propiedades en España libremente y pagar los mismos impuestos sobre las compras que los residentes. Necesitará un NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria española; las hipotecas están disponibles hasta un 60-70% del valor de la propiedad; y la compra puede realizarse a distancia mediante un poder notarial.
El NIE: su número de identificación español
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible: sin él no se puede completar una compra, pagar impuestos ni abrir la mayoría de las cuentas. Puede solicitarlo personalmente en un consulado español en su país de origen o en España a través de la policía nacional. La mayoría de los compradores simplemente otorgan un poder notarial a su abogado para que lo obtenga en su nombre. El trámite puede tardar algunas semanas.
Una cuenta bancaria española
Una cuenta española se utiliza para transferir los fondos de la compra, pagar los honorarios del notario y los impuestos al finalizar la transacción, y configurar los pagos recurrentes: servicios públicos, gastos de comunidad y el impuesto municipal anual (IBI). Abrir una cuenta para no residentes es muy sencillo con el pasaporte y el NIE.
Impuestos: los mismos en la compra, con dos cosas que debes saber más adelante.
Al comprar, los no residentes pagan exactamente lo mismo que los residentes: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en caso de reventa o IVA más AJD en obra nueva, además de los gastos de notaría, registro y legales. Consulte nuestro guía completa de costes de compra para obtener el desglose. Dos puntos importantes para los no residentes son relevantes más allá de la finalización de la compra:
| Artículo | Lo que significa para ti |
|---|---|
| Retención del 3% en las ventas | Cuando usted vende posteriormente como no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo paga a la autoridad tributaria en concepto de impuesto sobre las ganancias de capital. |
| Impuesto anual para no residentes (IRNR) | Los propietarios no residentes presentan una declaración anual, ya sea sobre el alquiler real si la propiedad está alquilada o sobre una pequeña cantidad imputada si la conservan para uso personal. |
Hipotecas para no residentes
Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, aunque con condiciones más estrictas que a los residentes. Como referencia, el ratio préstamo-valor máximo suele rondar entre el Entre el 60% y el 70% para compradores de la UE. y el 50-60% para compradores de fuera de la UE, lo que implica un depósito de entre el 30 % y el 50 % del precio, más los gastos de compra. Los bancos evalúan la solvencia en función de los ingresos mundiales del solicitante y le solicitarán justificantes de ingresos, declaraciones de la renta y extractos bancarios.
Compra a distancia, mediante poder notarial.
No es necesario estar en España para comprar. Un poder notarial, firmado ante notario en su país de origen (con apostilla) o en España, permite a su abogado obtener su NIE, abrir su cuenta y firmar la escritura ante notario en su nombre, de modo que toda la compra se pueda completar sin que usted tenga que viajar.
¿Has detectado algún error o tienes alguna sugerencia? Háganoslo saber aquí., mantenemos esta guía actualizada.
Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente comprar una propiedad en España?
Sí. No existen restricciones para que los no residentes, tanto de la UE como de fuera de la UE, compren propiedades en España. Necesitará un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para completar el trámite y, en la práctica, una cuenta bancaria española.
¿Qué es un NIE y cómo puedo obtener uno?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación fiscal español, necesario para cualquier transacción inmobiliaria. Puede solicitarlo en un consulado español en su país de origen o en España a través de la policía nacional; en muchos casos, su abogado se encargará de tramitarlo mediante un poder notarial.
¿Los no residentes pagan más impuestos al comprar en España?
No. Los no residentes pagan exactamente los mismos impuestos y tasas de compra que los residentes. La diferencia surge más adelante: cuando un no residente vende, el comprador retiene el 3 % del precio para el impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor, y los propietarios no residentes pagan el impuesto anual sobre la renta de no residentes (IRNR).
¿Puede un no residente obtener una hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles conceden préstamos a no residentes, normalmente hasta un 60-70% del valor de la propiedad para compradores de la UE y alrededor del 50-60% para compradores de fuera de la UE, lo que significa un depósito de aproximadamente el 30-50% del precio más los gastos de compra.
¿Puedo comprar una propiedad en España sin viajar allí?
Sí. Al otorgar un poder notarial a su abogado, este podrá obtener su NIE, abrir cuentas e incluso firmar la escritura ante notario en su nombre, de modo que la compra pueda completarse completamente a distancia.
¿Necesito una cuenta bancaria española para comprar?
En la práctica, sí. Se utiliza una cuenta española para transferir los fondos de la compra, pagar los gastos de finalización y configurar los pagos recurrentes, como los de servicios públicos, cuotas de la comunidad e impuesto municipal sobre bienes y servicios (IBI).