Una masia restaurada, una masia catalana de pedra daurada entre xiprers, vinyes i les Gavarres, és un dels grans trofeus de l'Empordà. També és la propietat legalment més complexa que podeu comprar aquí, regida per unes normes que decideixen què podeu restaurar. Aquesta guia explica el somni i, sobretot, el marc de treball.
El somni
El Baix i l'Alt Empordà ofereixen l'alternativa rural a la costa de la Costa Brava: masies històriques amb gruixudes parets de pedra, sostres amb volta i segles de procedència, situades en terrenys privats a pocs minuts de Girona i de les platges més importants, i dels pobles medievals de Peratallada, Pals, Madremanya i Monells. Els compradors vénen per l'espai, el terreny, vinya, olivera o hípica, i el patrimoni arquitectònic en lloc de la primera línia de platja. El valor el fixa el terreny, el patrimoni i la qualitat de la restauració, no els €/m².
Preus
| Tipus | Preu indicatiu | Notes |
|---|---|---|
| Masia restaurada, part del terreny | ≈ 1,5 milions d'euros–4 milions d'euros | Bon estat, unes poques hectàrees |
| Finca històrica Trophy | 4 milions d'euros–10 milions d'euros+ | Casa gran + annexos, jardins/piscina, terreny important |
| Projecte / a reformar | Des de mitjans de sis xifres | Cost elevat de restauració, permisos llargs, risc real |
Rangs indicatius de l'inventari actual d'una agència especialitzada, no d'un índex. Confirmeu-ho amb l'estoc en directe.
El xec que més importa: el catàleg de masies
Aquest és el concepte que tot comprador de masia ha d'entendre. Una masia es troba a terreny no urbanitzable (sòl no urbanitzable), on la construcció de noves construccions està majoritàriament prohibida, de manera que l'actiu que realment esteu comprant és el dret legal per restaurar un edifici existent i reconegut. Aquest dret depèn que l'edifici estigui inclòs al catàleg de masies i cases rurals del municipi, el catàleg que cada poble ha d'elaborar que enumera els edificis rurals que val la pena conservar i assigna a cadascun els usos que legalment se li poden destinar (habitatge, turisme rural, restaurant, etc.).
Si una masia és està al catàleg amb l'ús que voleu, podeu reconstruir-la, rehabilitar-la o canviar-ne l'ús legalment. Si està no catalogada (i no és elegible per a la seva inclusió), generalment no la podeu restaurar legalment, canviar-ne l'ús ni obtenir llicències, cosa que sovint la converteix en inhipotecable i efectivament irrenovable. Confirmar l'estat del catàleg, per escrit, és el primer que cal fer, abans del arras, no després.
Què podeu restaurar i com
La reconstrucció i la rehabilitació estan permeses, però han de respectar el volum construït original: els annexos posteriors que la distorsionen normalment s'eliminen, i la volumetria original s'ha de justificar físicament o amb fotografies històriques, plànols i registres cadastrals. Els projectes passen per un doble procediment: la ajuntament més la comissió territorial d'urbanisme, amb informació pública i un informe de la comissió que ha de ser favorable, sempre incorporant un informe paisatgístic. La reforma de la llei d'urbanisme del 2012 va ampliar els usos permesos per als edificis catalogats (inclòs, quan estava justificat, l'ús hoteler), però no va relaxar el principi de respecte del volum. Termini de construcció: aquestes aprovacions solen durar des de molts mesos fins a anys.
Patrimoni i ús turístic
Una masia de valor històric també pot estar protegida com a Bé Cultural d’Interès Local, cosa que afegeix supervisió municipal del patrimoni, restriccions més estrictes sobre materials, obertures i enderrocaments, i aprovacions més llargues. Quant al lloguer: la via legal per a una masia és normalment una establiment de turisme rural (una casa de pagès o allotjament rural), que pressuposa la inclusió al catàleg, un entorn genuïnament rural i el registre turístic, no la via estàndard de l'HUT de pla sencer, que només funciona quan la masia és un habitatge completament legalitzat i el municipi ho permet.
Diligència deguda i riscos
Més enllà del catàleg, les trampes clàssiques són: extensions il·legals o obres sense llicència (que potser s'haurà d'enderrocar); discrepàncies entre el Registre de la Propietat i el Cadastre (una diferència superior al 10% desencadena una rectificació notarial i pot aturar un préstec bancari); obligacions de terreny agrícola i parcel·la mínima; i parcel·les rurals sense cap mena de legalitat provada accés, aigua, electricitat o sèptica conforme. La recomanació més ferma: encarregar a un advocat català especialitzat en dret urbanístic i a un arquitecte que extreguin el catàleg municipal i el POUM, reconciliïn el registre amb el cadastre i confirmin l'elegibilitat per a la llicència turística, tot abans de signar els apunts, perquè la majoria d'aquestes restriccions són irreversibles un cop et compromets.
Has detectat un error o tens algun suggeriment? Feu-nos-ho saber aquí, mantenim aquesta guia actualitzada.
Preguntes freqüents
Quina és la comprovació més important a l'hora de comprar una masia?
Si la masia està inclosa al catàleg de masies i cases rurals del municipi. A Catalunya, una masia en sòl no urbanitzable ha d'estar inclosa en aquest catàleg, amb l'ús que se li vol assignar, per poder ser legalment reconstruïda, rehabilitada o canviar-ne l'ús. Una masia que no està catalogada (i no és elegible per a la seva inclusió) sovint no és hipotecària i, en la pràctica, no es pot reformar. Confirmeu l'estat del catàleg per escrit abans de signar res.
Puc construir una casa nova o ampliar una masia en terreny rústic?
Generalment no a les cases noves. El sòl no urbanitzable s'ha d'utilitzar d'acord amb la seva naturalesa rústica, i la nova construcció residencial està, per regla general, prohibida. El que la llei permet és la reconstrucció i rehabilitació d'un edifici existent i reconegut, i això ha de respectar el volum construït original, eliminant els annexos posteriors que el distorsionen. El valor que esteu comprant és el dret legal a restaurar un volum existent, no una parcel·la urbanitzable.
Quant costa una masia a l'Empordà?
El valor d'una masia es basa en el terreny, el patrimoni i la qualitat de la restauració, més que no pas en €/m². Com a guia, una masia ben restaurada amb alguns terrenys costa aproximadament entre 1,5 i 4 milions d'euros, mentre que les finques històriques de luxe amb terrenys i dependències importants arriben als 4 i 10 milions d'euros i més. Les propietats en projecte per reformar poden començar a un preu més baix, però comporten un cost de restauració elevat, permisos llargs i un risc real.
Puc gestionar una masia com a lloguer vacacional?
Normalment a través de la ruta del turisme rural en lloc d'un pis turístic estàndard. Llogar una masia legalment normalment significa registrar-la com a establiment de turisme rural (una casa de pagès o allotjament rural segons el decret de turisme de Catalunya), la qual cosa pressuposa que l'edifici està catalogat per a aquest ús, es troba en un entorn genuïnament rural i compleix els requisits sectorials. La ruta HUT/HUTG de l'habitatge complet només és possible quan la masia és un habitatge plenament legalitzat i l'ajuntament ho permet. Confirmeu la ruta abans de comptar amb els ingressos per lloguer.
Quins són els inconvenients comuns de les masies?
Ampliacions il·legals o obres fetes sense llicència (que poden haver de ser enderrocades per respectar el volum original), masies que no figuren al catàleg, discrepàncies entre el Registre de la Propietat i el Cadastre (una diferència superior al 10% desencadena una rectificació notarial), obligacions de terreny agrícola i de parcel·la mínima, i parcel·les rurals sense accés legal demostrat, aigua, electricitat o sistemes sèptics conformes. Cadascuna és gestionable, però s'ha de comprovar abans de la compra.