Sitges lleva tiempo en el punto de mira de los holandeses: a poco más de dos horas de vuelo de Schiphol, una encantadora ciudad mediterránea ideal para recorrer a pie, con una consolidada comunidad internacional y una luz invernal que Ámsterdam no puede ofrecer. Sin embargo, comprar una propiedad aquí desde los Países Bajos implica lidiar con dos sistemas fiscales en paralelo: el impuesto progresivo de transmisiones patrimoniales de Cataluña y los impuestos para no residentes de España, por un lado, y el régimen fiscal neerlandés Box 3, por otro, vinculados por un tratado firmado en 1971 que sigue vigente en 2026. Esta guía de Barleigh Ellis, una agencia inmobiliaria independiente con licencia en Sitges (API 1190, AICAT 12717), ofrece una visión completa, contrastada con la normativa vigente.
Por qué Sitges es una buena opción para los compradores holandeses
Primero, veamos el caso práctico. KLM, Vueling y Transavia ofrecen vuelos directos entre Ámsterdam Schiphol y Barcelona El Prat, con salidas todos los días de la semana. KLM y Vueling operan alrededor de 40 vuelos semanales en temporada alta, y Transavia añade más. La duración del vuelo es de aproximadamente dos horas y cuarto. Desde el aeropuerto, Sitges se encuentra a unos 30 o 35 minutos en coche, lo que hace que llegar a casa el viernes por la noche sea totalmente factible.
La ciudad en sí no necesita mucha promoción para los compradores holandeses, que ya están bien representados en la costa del Garraf. Sitges combina un centro histórico ideal para recorrer a pie, un extenso paseo marítimo y un calendario de festivales que mantiene la ciudad animada durante el invierno, con una población internacional lo suficientemente grande como para que el inglés funcione como idioma cotidiano en tiendas, escuelas y servicios profesionales. Las familias tienen acceso al campus de Sitges del British School of Barcelona y a otras escuelas internacionales en Castelldefels y Barcelona. Y dado que los Países Bajos son un Estado miembro de la UE, no se necesita visado ni permiso para comprar una propiedad ni para residir aquí, y registrarse como residente es sencillo si posteriormente se traslada a otro lugar. Cabe aclarar, sin embargo, que la compra de una propiedad no otorga la residencia por sí sola, y la Golden Visa española finalizó el 3 de abril de 2025.
Un notario no es un notario
La principal diferencia en el proceso suele pillar desprevenidos a muchos compradores holandeses. En los Países Bajos, el notario se encarga de toda la transferencia: investiga la titularidad, custodia el dinero de la compra en su cuenta de derdengeldenrekening, formaliza la escritura y la inscribe en el Catastro. En España, el notario autoriza la escritura pública y comprueba la identidad, la capacidad y la legalidad de la transacción, pero no actúa en su nombre, no custodia los fondos en depósito como norma general y no realiza la debida diligencia para proteger al comprador. Ese trabajo corresponde a un abogado independiente (abogado) al que usted mismo contrata y paga, normalmente alrededor del 1 % del precio más el 21 % de IVA, y que comprueba la titularidad, las cargas, el estado urbanístico, las deudas comunitarias y cualquier licencia turística antes de que usted se comprometa.
El proceso es el siguiente: obtener el NIE (siguiente sección), contratar a su abogado, reservar la propiedad (normalmente entre 3.000 € y 10.000 €), y firmar el contrato de arras con un depósito del 10 %. En un contrato de arras penitenciales, la cancelación de la compraventa conlleva la pérdida del depósito, mientras que el vendedor que se retira debe devolverlo duplicado. La formalización de la compraventa se realiza ante notario con la escritura, el pago del resto y la entrega de llaves. Posteriormente, su abogado liquida los impuestos y matricula la escritura en el Registro de la Propiedad. Una compra al contado suele tardar entre seis y diez semanas desde la oferta hasta la entrega de llaves; añada varias semanas si se trata de una hipoteca española.
Cómo obtener tu NIE en los Países Bajos
No se puede comprar una propiedad en España sin un NIE (Número de Identidad de Extranjero), y conviene obtenerlo cuanto antes: también es necesario para abrir una cuenta bancaria española y pagar los impuestos de compraventa. Desde los Países Bajos, solicítelo en persona en el Consulado General de España en Ámsterdam: pida cita online, lleve el formulario EX-15 cumplimentado, el formulario de tasa Modelo 790 y su pasaporte con copias, y espere que le asignen el número en unas pocas semanas; los plazos varían según la carga de trabajo del consulado, así que solicítelo con suficiente antelación antes de empezar a hacer ofertas.
La alternativa más común entre los clientes holandeses es un poder notarial, firmado ante el consulado o ante un notario holandés y posteriormente apostillado. Esto permite que su abogado español obtenga el NIE, abra la cuenta bancaria e incluso complete los trámites ante notario sin que usted tenga que viajar para cada firma.
Impuestos sobre las compras: ITP catalán contra los sobregiros
Para la reventa de inmuebles en Cataluña, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es progresivo desde el 27 de junio de 2025, cuando el Decreto 11/5/2025 sustituyó el tipo fijo del 10% por tramos marginales: 10% hasta 600.000 €, 11% de 600.000 € a 900.000 €, 12% de 900.000 € a 1.500.000 € y 13% por encima de esa cantidad. En un piso de Sitges de 700.000 €, la factura es de 71.000 €, un 10,14% efectivo. Las compras de obra nueva pagan un 10% de IVA más un 1,5% de impuesto de transmisiones patrimoniales (AJD). Si a esto le sumamos los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, que rondan entre el 1% y el 1,5%, más los honorarios del abogado, el coste total de adquisición del terreno oscila entre el 11% y el 14% del precio, dependiendo de la franja.
La comparación con los Países Bajos resulta algo menos dolorosa que antes. El impuesto sobre bienes inmuebles para viviendas que no son la residencia principal bajó del 10,4 % al 8 % el 1 de enero de 2026, mientras que para las viviendas principales ocupadas por sus propietarios se mantiene en el 2 %. Por lo tanto, la compra de una vivienda en Sitges supone una carga inicial mayor —700 000 €, 71 000 € en Cataluña frente a 56 000 € para una segunda residencia en los Países Bajos—, pero la diferencia es menor de lo que sugerían los tipos impositivos anteriores, y no existe en los Países Bajos un equivalente al sol anual.
Financiación y transferencia de dinero
Por regla general, los bancos holandeses no aceptan propiedades españolas como garantía: una hipoteca holandesa debe estar garantizada por bienes inmuebles en los Países Bajos. Sus opciones más realistas son una hipoteca para no residentes en España (los bancos suelen prestar entre el 60 % y el 70 % del menor valor entre el precio y la tasación a no residentes de la UE, con plazos de hasta 25 años) o liberar capital de su vivienda en los Países Bajos, opción que muchos compradores prefieren por su rapidez y porque la deuda queda así en su país. Consulte con un asesor sobre el tratamiento fiscal de cualquier préstamo según la casilla 3 antes de decidirse por una estructura, ya que las deudas atribuibles a la propiedad española también se incluyen en el cálculo de las ventajas fiscales previstas en el tratado.
Transferir el dinero es la parte fácil. Dado que tanto los Países Bajos como España utilizan el euro y forman parte de la zona SEPA, las transferencias llegan sin riesgo cambiario ni costes de conversión, una clara ventaja frente a los compradores británicos o suizos. En cualquier caso, prepárese para los controles españoles contra el blanqueo de capitales: su abogado y el banco le solicitarán documentación que acredite el origen de los fondos, y el pago se suele realizar mediante cheque bancario o transferencia el mismo día desde una cuenta española.
El tema principal: el recuadro 3, el tratado de 1971 y los impuestos españoles.
Español La tasación de la propiedad en España es prioritaria. Como residente en los Países Bajos (UE), se paga el impuesto español sobre la renta de no residentes (IRNR) al 19%: sobre la renta imputada del 1,1% del valor catastral (2% cuando el valor no se ha revisado en los últimos diez años) para los períodos de uso propio o desocupación, y sobre la renta neta por alquiler —gastos deducibles proporcionalmente— para los períodos efectivamente alquilados, declarados anualmente en el Modelo 210. El impuesto sobre el patrimonio español también se aplica a los patrimonios netos españoles que superen la exención estatal de 700.000,00 €, en una escala del 0,2% al 3,5%, con un impuesto estatal de solidaridad por encima de 3.000.000,00 €; la opción de aplicar la normativa propia de Cataluña (un umbral de 500.000,00 €) rara vez merece la pena.
En los Países Bajos, su vivienda en Sitges se incluye entre sus activos mundiales en la Casilla 3. Para 2026, la exención fiscal es de 59.357,00 € por persona (118.714,00 € para parejas de hecho), la rentabilidad estimada de otros activos es del 6,00 % (el aumento propuesto al 7,78 % fue revertido por una enmienda en noviembre de 2025) y el tipo impositivo es del 36 %. La ventaja reside en el convenio de doble imposición entre los Países Bajos y España de 1971, que asigna a España los derechos de imposición sobre bienes inmuebles: usted sigue teniendo que declarar la vivienda, pero los Países Bajos conceden una reducción proporcional del impuesto de la Casilla 3 que le corresponde (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting), lo que en la práctica la exime. El tratado de 1971 sigue vigente en 2026: el Consejo de Ministros español solo autorizó la firma de su sustituto el 10 de marzo de 2026, la firma y ratificación por ambos parlamentos aún están pendientes, y el nuevo texto no cambia la normativa sobre la tributación de los bienes inmuebles.
La casilla 3 se encuentra en transición. Tras las resoluciones del Hoge Raad del 6 y 14 de junio de 2024, la tegenbewijsregeling permite tributar sobre las rentas reales cuando estas sean inferiores a la cifra estimada; la nueva Wet werkelijk rendement (Reglamento sobre la Renta Laboral) fue aprobada por la Tweede Kamer el 12 de febrero de 2026 y está previsto que entre en vigor el 1 de enero de 2028, si bien la Eerste Kamer aplazó su votación el 30 de junio de 2026 a la espera de modificaciones gubernamentales. En todas las versiones sobre la mesa, se mantiene la exención fiscal prevista en el tratado para los bienes inmuebles españoles.
Alquiler: la realidad de las licencias en Sitges
Planifícalo antes de comprar, no después. Sitges figura en el anexo del Decreto LLEI 3/2023, la lista de los 262 municipios catalanes donde se restringen los alojamientos turísticos (HUT). Cualquier nueva licencia turística requiere una licencia urbanística municipal previa, que se concede únicamente cuando la planificación local lo permite expresamente y con un límite de diez alojamientos turísticos por cada 100 habitantes. Además, las licencias ahora tienen una duración de cinco años renovables, en lugar de ser indefinidas. En la práctica, obtener una nueva licencia en Sitges es difícil y lento, por lo que no deberías basar el precio de compra en la suposición de que la obtendrás.
Existen dos opciones. Compre una propiedad que ya cuente con un número HUT registrado y pida a su abogado que verifique, mediante la debida diligencia, que el registro es válido, se transfiere con la venta y se ha convertido (o puede convertirse) a la nueva licencia de cinco años; los operadores existentes deben completar dicha conversión en un plazo de cinco años a partir de noviembre de 2023. O bien, alquile fuera del régimen turístico: los alquileres de temporada (temporada) y los alquileres residenciales de larga duración no requieren licencia HUT, y como residente de la UE, usted paga un 19 % de IRNR sobre los ingresos netos en ambos casos.
| Artículo | Tasa o cifra (2026) | Notas para compradores holandeses |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia (ITP), reventa | Del 10% al 13% progresivo | 10% hasta 600.000,00 €; 11% hasta 900.000,00 €; 12% hasta 1.500.000,00 €; 13% más. En vigor desde el 27 de junio de 2025. |
| Nueva construcción | 10% IVA + 1,5% AJD | Sustituye al ITP en las primeras transmisiones. |
| Notaría, registro, gestoría | Aproximadamente del 1% al 1,5% | Pagado al finalizar o poco después. |
| Abogado independiente | Aproximadamente 1% más 21% de IVA. | ¿Realizaría un notario holandés la debida diligencia? El notario español no actúa en su nombre. |
| Hipoteca española (no residente) | LTV del 60% al 70% | Los bancos holandeses no conceden préstamos con garantías españolas. |
| IRNR, ingresos por alquiler (residente UE) | 19% sobre los ingresos netos | Gastos deducibles prorrateados; modelo anual 210 |
| IRNR, ingresos imputados (uso propio) | 19% del 1,1% (o 2%) del valor catastral | 2% cuando el valor catastral no se haya revisado durante diez años. |
| Impuesto sobre el patrimonio en España (no residente) | Activos netos en España superiores a 700.000,00 € | Escala estatal del 0,2% al 3,5%; impuesto de solidaridad superior a 3.000.000,00 €; la opción catalana (umbral de 500.000,00 €) rara vez ayuda. |
| Caja holandesa 3 | 6,00% de rendimiento estimado, gravado al 36%. | Declare la vivienda, y entonces la exención prevista en el convenio de 1971 la exime efectivamente; asignación de 59.357,00 € por persona. |
| Sobregiro holandés (comparación) | 8% para segundas residencias a partir del 1 de enero de 2026. | Ha bajado desde el 10,4%; las viviendas principales ocupadas por sus propietarios se mantienen en el 2%. |
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Frequently asked questions
¿Seguirá vigente en 2026 el tratado fiscal entre los Países Bajos y España de 1971?
Sí. El Consejo de Ministros español autorizó la firma de un convenio de sustitución el 10 de marzo de 2026, pero este aún debe ser firmado y ratificado por ambos parlamentos. Hasta entonces, se aplica el convenio de 1971, y según ambos textos, los bienes inmuebles siguen tributando en el país donde se ubican.
¿Debo pagar el impuesto holandés Box 3 por una casa de vacaciones en Sitges?
Debes declararlo, pero en la práctica no. Según el tratado de 1971, los Países Bajos conceden una reducción proporcional del impuesto de la casilla 3 aplicable a los bienes españoles, eximiéndolos efectivamente. España, en cambio, lo grava mediante el IRNR y, si el patrimonio neto español supera los 700.000 €, mediante el impuesto sobre el patrimonio.
¿Puedo financiar la compra de una propiedad en Sitges con una hipoteca holandesa?
No se trata de una garantía sobre la propiedad española en sí: los bancos holandeses exigen bienes inmuebles en los Países Bajos como aval. Los compradores pueden optar por una hipoteca para no residentes en España, generalmente con una relación préstamo-valor del 60 % al 70 %, o bien obtener liquidez de su vivienda en los Países Bajos y completar la compra al contado.
¿Puedo obtener una licencia de alquiler turístico en Sitges?
La concesión de nuevas licencias está sujeta a estrictas restricciones. Sitges figura en la lista del Decreto 11/2023, por lo que la construcción de un nuevo apartamento turístico requiere una licencia urbanística previa, limitada a diez por cada 100 residentes y con una validez de cinco años renovables. La opción más viable es adquirir una propiedad cuyo registro HUT existente se transfiera con la venta, lo cual se verifica durante la debida diligencia.
¿Cómo se compara el impuesto de transmisiones patrimoniales en Sitges con el de los Países Bajos?
Cataluña aplica un impuesto progresivo sobre la reventa de viviendas: un 10 % hasta 600.000 €, y luego un 11 %, un 12 % y un 13 % por encima de 600.000 €, 900.000 € y 1.500.000 € respectivamente. Los Países Bajos aplican un impuesto del 8 % a las segundas residencias desde el 1 de enero de 2026. Para una vivienda de 700.000 €, esto supone 71.000 € en Cataluña frente a 56.000 € en los Países Bajos.