Suiza restringe las compras que los extranjeros pueden realizar en el país mediante la Ley Koller; España, en cambio, no impone ninguna restricción a los compradores suizos. Esta asimetría, sumada a los vuelos de aproximadamente dos horas desde Zúrich y Ginebra a Barcelona, explica por qué Sitges sigue figurando entre las opciones preferidas de los suizos. El proceso de compra es idéntico para un comprador suizo y uno de la UE. Sin embargo, la situación fiscal es diferente: Suiza se encuentra fuera de la UE y del EEE, por lo que los residentes suizos pagan el impuesto sobre la renta para no residentes en España al 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin deducciones, en lugar del 19% sobre los ingresos netos que disfrutan los propietarios de la UE. Esta guía detalla esta diferencia en francos y euros, la situación fiscal suiza y los pasos prácticos —NIE, financiación, divisas— para comprar una propiedad en Sitges desde Suiza, según la normativa vigente en julio de 2026.
¿Por qué Sitges sigue apareciendo en las listas de candidatos suizos?
Barcelona El Prat está a unos 35 minutos de Sitges en coche o tren, y las conexiones con Suiza son muy buenas. SWISS y Vueling vuelan sin escalas desde Zúrich, y easyJet y Vueling desde Ginebra, con varias salidas diarias en ambas rutas hasta el verano de 2026. La duración prevista del vuelo es de aproximadamente 1 hora y 50 minutos, lo que hace que llegar a la casa de playa un viernes por la noche sea de lo más habitual.
También existe una asimetría legal que merece ser mencionada. En Suiza, la Ley Koller limita la venta de viviendas vacacionales a extranjeros no residentes a una cuota nacional de 1.500 autorizaciones anuales, distribuidas de forma desigual entre los cantones. España no impone nada comparable. Un comprador suizo adquiere una propiedad en Sitges bajo las mismas normas que un ciudadano español: sin permiso, sin cuota, sin límites de tamaño de parcela ni de superficie construida; solo un NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria española.
El precio es el pilar fundamental. Las propiedades de lujo en Sitges se venden a una fracción del precio por metro cuadrado de propiedades similares a orillas del lago en Zúrich, Ginebra o Zug, en una ciudad con una vida vibrante durante todo el año, una escuela internacional y cerca de 300 días de sol al año. Los ciudadanos suizos pueden visitar el país sin visado, bajo las normas Schengen, por un período máximo de 90 días dentro de un período de 180 días.
La principal diferencia fiscal: Suiza está fuera de la UE y del EEE.
El impuesto sobre la renta de no residentes en España (IRNR) establece un límite estricto en la frontera entre la UE y el EEE. Los residentes de un Estado miembro de la UE o del EEE tributan el 19% sobre los ingresos netos por alquiler, deduciendo el IBI, los gastos de comunidad, el seguro, las reparaciones, los intereses hipotecarios y la depreciación en proporción a los días de alquiler. Los residentes de cualquier otro país —incluida Suiza— tributan el 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin deducciones. Esta norma se aplica al lugar de residencia fiscal, no al pasaporte: un ciudadano alemán residente en Zúrich tributa al 24% sobre los ingresos brutos, mientras que un ciudadano suizo residente en Múnich tributa al 19% sobre los ingresos netos.
Tras analizarlo, la diferencia es considerable. Consideremos un apartamento que genera 24 000 € de renta bruta anual con 9 000 € de gastos anuales legítimos. Un propietario residente en la UE deduce estos gastos y paga el 19 % sobre 15 000 €, es decir, 2850 €. Un propietario residente en Suiza paga el 24 % sobre los 24 000 €, lo que supone 5760 €, es decir, 2910 € más al año por una propiedad idéntica, aproximadamente el doble de impuestos. Los ingresos por alquiler se declaran anualmente en el Modelo 210, que se presenta entre el 1 y el 20 de enero del año anterior.
La misma división del 24 % frente al 19 % se aplica a la renta imputada, el cargo teórico por los períodos en que la propiedad permanece vacía para uso propio: el 1,1 % del valor catastral (2 % cuando el valor no se ha revisado recientemente) se convierte en la base imponible. Sobre un valor catastral de 150 000,00 €, esto supone 396,00 € al año para un propietario suizo frente a 313,50 € para un propietario de la UE. Las plusvalías por una venta futura, en cambio, tributan al 19 % para todos los no residentes por igual.
La sentencia judicial del 28 de julio de 2025: una puerta entreabierta, no abierta.
El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional, el Tribunal Superior de Justicia de España, dictaminó (recurso n.º 636/2021) en un caso presentado por un residente de Estados Unidos que la denegación de deducciones de gastos a propietarios no pertenecientes a la UE/EEE infringe la libre circulación de capitales en virtud del artículo 63 del TFUE, una libertad que protege tanto a terceros países como Suiza como a los Estados miembros de la UE.
Esta práctica aún no está consolidada. La administración tributaria sigue aplicando el tipo impositivo bruto del 24%, y el servicio jurídico del Estado ha interpuesto un recurso contra la resolución ante el Tribunal Supremo. Muchos asesores recomiendan actualmente presentar la declaración sobre el tipo impositivo bruto y solicitar rectificaciones para los ejercicios fiscales abiertos, de modo que se pueda obtener un reembolso si la jurisprudencia se consolida. Si reside en Suiza, consulte con un profesional antes de presentar la declaración sobre el tipo impositivo neto; no copie simplemente el tratamiento aplicable en la UE.
Francos, euros y financiación
Tu presupuesto está en francos suizos; la compra se realiza en euros. Una variación de unos pocos céntimos en CHF/EUR entre la reserva y la entrega —normalmente entre ocho y doce semanas— puede modificar el precio de una compra de 800.000 € en decenas de miles de francos, tanto al alza como a la baja. Los intermediarios de divisas especializados suelen ofrecer mejores márgenes que los de los bancos minoristas, y un contrato a plazo te permite fijar el tipo de cambio el día que firmas el contrato de reserva. Nuestra guía sobre [Transferencia de dinero a España para la compra de una propiedad](/guides/transferring-money-to-spain-property) explica los detalles.
Los bancos españoles suelen conceder préstamos a no residentes por un importe de entre el 60 % y el 70 % de la valoración del banco, si bien algunas entidades aplican límites más conservadores, de entre el 50 % y el 60 %, a los solicitantes de fuera de la UE, incluidos los residentes suizos. Se aceptan como justificante de ingresos los certificados de salario y las declaraciones de la renta suizas, y a principios de 2026 los tipos de interés fijos ofrecidos a los no residentes rondaban el 2,8 % o el 3,5 %.
Los bancos suizos no suelen aceptar propiedades españolas como garantía, pero obtener financiación con activos suizos —mediante la ampliación de una hipoteca suiza existente o la pignoración de una cartera— suele ser más económico que un préstamo español. Compare detenidamente el coste neto: la normativa fiscal suiza distribuye la deuda y los intereses proporcionalmente entre sus activos mundiales, por lo que la ubicación del préstamo influye en el cálculo en ambos países.
Dos impuestos sobre el patrimonio y un tratado de 1966
En Suiza, cada cantón aplica el impuesto sobre el patrimonio, pero los bienes inmuebles en el extranjero están exentos: su vivienda en Sitges se declara por su valor fiscal y se utiliza únicamente para determinar el tipo impositivo aplicable a su patrimonio imponible en Suiza (exención progresiva). Los ingresos se tratan de la misma manera: el valor de alquiler imputado (Eigenmietwert) de una vivienda en el extranjero se declara, pero está exento progresivamente. Los votantes suizos aprobaron la abolición del valor de alquiler imputado en la votación federal del 28 de septiembre de 2025, y el Consejo Federal ha fijado la entrada en vigor del cambio para el 1 de enero de 2029.
En España, los no residentes pagan el impuesto sobre el patrimonio español por los bienes situados en España que superen la exención estatal de 700.000 € por persona; una pareja que adquiere una participación del 50/50 paga 1.400.000 €. Desde la Ley 11/2021, los no residentes pueden optar por la normativa de la región donde se encuentren sus bienes, independientemente de su país de residencia, pero la exención general de Cataluña es de 500.000 €, por lo que la mayoría de los propietarios suizos se benefician más de la normativa estatal. El impuesto de solidaridad estatal se aplica por encima de los 3.000.000 € de patrimonio neto español.
El convenio para evitar la doble imposición del 26 de abril de 1966, modificado más recientemente por el protocolo del 27 de julio de 2011, distribuye claramente los derechos de tributación: España puede gravar las rentas, las ganancias y el capital vinculados a bienes inmuebles españoles, y Suiza evita la doble imposición mediante una exención progresiva. No pagará dos veces, pero la propiedad incrementará el tipo impositivo sobre el resto de sus ingresos y patrimonio en Suiza. Una advertencia: si tributa sobre la base del gasto (forfait fiscal) en Suiza, la interacción del convenio tiene condiciones particulares; consulte con un asesor especializado antes de estructurar la compra.
Pasos prácticos: NIE, costes de compra y residencia.
El NIE, el número de identificación de extranjero en España, se puede solicitar en Suiza a través de la red consular española (Berna, Ginebra o Zúrich, según el cantón de residencia). El certificado suele expedirse en un plazo de dos a cuatro semanas. En la práctica, es más rápido: otorgar un poder notarial a un abogado español, firmado ante notario suizo con la correspondiente apostilla, y así se puede tramitar el NIE, abrir una cuenta bancaria y completar los trámites sin necesidad de viajes adicionales.
En cuanto a los costes, la reventa de inmuebles en Cataluña está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), progresivo desde el 27 de junio de 2025 según el Decreto Ley 5/2025: 10% hasta 600.000 €, 11% hasta 900.000 €, 12% hasta 1.500.000 € y 13% por encima de esta cantidad, aplicado por tramos. Por lo tanto, una compra de segunda mano de 800.000 € conlleva un ITP de 82.000 €, un promedio del 10,25%. Las viviendas de nueva construcción pagan un 10% de IVA más el impuesto de transmisiones patrimoniales. A esto hay que añadir los gastos de notaría, registro y legales, calculando aproximadamente entre un 11% y un 13% por encima del precio de compra.
Una cosa que no se obtiene al comprar una propiedad es la residencia: el visado dorado español finalizó el 3 de abril de 2025, y la propiedad no modifica la situación migratoria. Sin embargo, los ciudadanos suizos se encuentran en una mejor posición que la mayoría de los compradores no pertenecientes a la UE. Según el Acuerdo UE-Suiza de 1999 sobre la Libre Circulación de Personas, se puede visitar Suiza durante 90 días en cualquier período de 180 años y, si se decide mudarse, registrarse como residente en España, al igual que un ciudadano de la UE, demostrando solvencia económica y cobertura sanitaria, sin necesidad de visado para trabajadores no lucrativos ni para nómadas digitales. Registrarse como residente normalmente implica ser residente fiscal en España, un cambio que conviene analizar detenidamente antes de tomar una decisión.
Cómo trabaja Barleigh Ellis con los compradores suizos
Barleigh Ellis es una agencia inmobiliaria independiente y autorizada en Sitges — API 1190, AICAT 12717 — y agente inmobiliario (n.º 061327620). Para compradores suizos, gestionamos la búsqueda y negociación localmente, coordinamos abogados y asesores fiscales que tramitan habitualmente operaciones transfronterizas en Suiza, programamos las visitas teniendo en cuenta los horarios de vuelo entre Zúrich y Ginebra, y gestionamos los poderes notariales para que la transacción no dependa de su agenda de viajes. Las asimetrías fiscales descritas anteriormente son manejables cuando se tienen en cuenta desde la primera oferta; resultan costosas cuando se descubren al presentar el primer formulario Modelo 210.
| Artículo | Propietario residente en la UE/EEE | Propietario residente en Suiza |
|---|---|---|
| renta anual bruta | 24.000,00 € | 24.000,00 € |
| Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, depreciación) | 9.000,00 € | 0,00 € según la práctica actual |
| base imponible | 15.000,00 € | 24.000,00 € |
| Tasa de IRNR sobre los ingresos por alquiler | 19% | 24% |
| Impuesto anual sobre el alquiler | 2.850,00 € | 5.760,00 € |
| Tasa efectiva sobre el alquiler bruto | 11,88% | 24,00% |
| Impuesto sobre la renta imputado (valor catastral 150.000,00 €, periodos no arrendados) | 313,50 € | 396,00 € |
| Tasa de ganancias de capital en una venta futura | 19% | 19% |
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Frequently asked questions
¿Existen restricciones para que los residentes suizos puedan comprar propiedades en España?
No. España no tiene una ley equivalente a la Lex Koller. Los compradores suizos adquieren propiedades bajo las mismas normas que los españoles: NIE, cuenta bancaria española y la debida diligencia habitual. No existen cuotas, permisos ni condiciones de estancia mínima asociadas a la propiedad.
¿Tendré que pagar impuestos suizos por una vivienda que poseo en Sitges?
No directamente. El impuesto sobre el patrimonio cantonal suizo exime de impuestos los bienes inmuebles en el extranjero, pero los tiene en cuenta al calcular el tipo impositivo, y el valor de alquiler imputado se trata de la misma manera (exención progresiva). Aun así, debe declarar la propiedad en su declaración de la renta suiza. La abolición del valor de alquiler imputado, aprobada en la votación federal de septiembre de 2025, entrará en vigor el 1 de enero de 2029.
¿Puedo deducir gastos de mis ingresos por alquiler en Sitges como residente suizo?
Según la práctica actual, no: como residente fuera de la UE/EEE, usted paga el 24% sobre el alquiler bruto a través del Modelo 210. La Audiencia Nacional dictaminó el 28 de julio de 2025 que esto infringe la libre circulación de capitales, pero la sentencia fue apelada ante el Tribunal Supremo y la agencia tributaria continúa aplicando la base bruta. Muchos asesores presentan declaraciones brutas y solicitan rectificaciones para mantener abiertos los años anteriores; consulte con un asesor antes de presentar la declaración neta.
¿Cuánto puedo pedir prestado a un banco español siendo residente en Suiza?
Los no residentes suelen obtener entre el 60 % y el 70 % de la valoración bancaria, aunque algunas entidades financieras limitan el porcentaje de financiación a solicitantes de fuera de la UE, incluidos los residentes suizos, a entre el 50 % y el 60 %. Se aceptan como prueba de ingresos los certificados de salario y las declaraciones de impuestos suizos, y los tipos de interés fijos ofrecidos a los no residentes rondaban el 2,8 % o el 3,5 % a principios de 2026.
¿Comprar una propiedad en Sitges me otorga la residencia española?
No. El visado dorado español finalizó el 3 de abril de 2025 y la compra de una propiedad no otorga la residencia. Los ciudadanos suizos pueden permanecer sin visado hasta 90 días en un periodo de 180 días y, en virtud del acuerdo de libre circulación UE-Suiza, pueden trasladarse a España registrándose como residentes con recursos económicos suficientes y seguro médico, sin necesidad de visado. La residencia suele implicar la condición de residente fiscal en España.