Sitges lleva décadas figurando en el mapa escandinavo del Mediterráneo. Suecos, daneses, noruegos y finlandeses compran aquí por las mismas razones: luz invernal, vuelos directos, una ciudad internacional a veinticinco minutos de un aeropuerto internacional. Sin embargo, compiten bajo cuatro sistemas fiscales distintos, uno de los cuales no tiene ningún convenio fiscal con España. Esta guía expone las características comunes de las cuatro nacionalidades y, a continuación, analiza la situación de Suecia, Dinamarca, Noruega y Finlandia una por una, con las cifras relevantes de 2026.
Un corredor nórdico de larga data
La presencia nórdica en esta costa es organizada, no casual. Barcelona cuenta con un club cultural escandinavo desde 1927: el Club Escandinavo de Barcelona, el Centro Cultural Nórdico de la ciudad, organiza eventos durante todo el año e imparte clases de lenguas nórdicas desde 1981. Además, la Svenska Skolan i Barcelona, una asociación escolar sueca, ofrece clases complementarias de sueco para niños de habla sueca, además de las escuelas internacionales de la ciudad. Suecia mantiene un Consulado General en Barcelona que abarca toda Cataluña, y Dinamarca, Noruega y Finlandia también tienen consulados en la ciudad. Sitges, a veinticinco minutos por la C-32, es donde reside una buena parte de esta comunidad: una ciudad internacional con calles peatonales, diecisiete playas y una economía activa durante todo el año.
Llegar aquí es muy sencillo. El aeropuerto Barcelona-El Prat cuenta con vuelos directos durante todo el año desde las cuatro capitales: SAS, Norwegian y Vueling vuelan desde Estocolmo Arlanda, Copenhague y Oslo, respectivamente, mientras que Finnair y Norwegian lo hacen desde Helsinki. La duración de los vuelos oscila entre poco menos de tres horas desde Copenhague y unas cuatro desde Helsinki, lo suficientemente cortos como para que una visita de viernes a lunes, o incluso una segunda residencia realmente funcional, sea una opción viable.
Las reglas básicas que comparte todo comprador nórdico
Independientemente de su pasaporte, el procedimiento es el mismo. Todo comprador necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que figura en todas las escrituras y declaraciones de impuestos; es muy recomendable tener una cuenta bancaria española; y la formalización de la compraventa puede realizarse a distancia mediante un poder notarial firmado ante notario en su país de origen y apostillado, o en un consulado español. La mayoría de nuestros clientes nórdicos realizan como máximo un viaje para ver la propiedad y otro para firmar la escritura, y muchos completan la compraventa sin necesidad de un segundo viaje.
En una compra de reventa en Cataluña, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es progresivo desde el 27 de junio de 2025: 10% sobre los primeros 600.000,00 €, 11% desde 600.000,00 € hasta 900.000,00 €, 12% desde 900.000,00 € hasta 1.500.000,00 € y 13% sobre esa cantidad, aplicado por tramos como el impuesto sobre la renta. Las obras nuevas, en cambio, tienen un IVA del 10% más un impuesto de timbre del 1,5%. En total, calcule aproximadamente entre un 12% y un 15% adicional al precio. Los bancos españoles prestan a no residentes nórdicos normalmente entre el 60% y el 70% de la tasación, por lo que las compras suelen planificarse en torno a un depósito del 30% al 40% más los gastos.
Una vez que sea propietario, se aplicará el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) de España. Las cuatro nacionalidades pueden acogerse al régimen favorable de la UE/EEE: 19% sobre los ingresos netos por alquiler, con los gastos deducibles, y, durante los periodos en que la vivienda no esté alquilada, 19% sobre una renta teórica del 1,1% o el 2% del valor catastral, declarada anualmente en el Modelo 210. El impuesto sobre el patrimonio español solo afecta a los no residentes que superen una exención estatal de 700.000 € por persona en patrimonio neto español. Y para que quede claro sobre la residencia: la compra de una propiedad no confiere derechos de residencia desde que España suprimió el Golden Visa el 3 de abril de 2025, aunque, como ciudadanos de la UE y del EEE, los compradores nórdicos nunca lo necesitaron.
Suecia: el tratado de 1976 sigue vigente.
Suecia y España siguen rigiéndose por su convenio de doble imposición de 1976, vigente desde 1977. Si bien se ha hablado intermitentemente de una renegociación durante años, a julio de 2026 no se había firmado ningún nuevo tratado, por lo que el texto anterior —y su mecanismo de créditos— continúa rigiendo. En la práctica, funciona sin problemas para los bienes inmuebles.
Los residentes suecos declaran sus ingresos mundiales, por lo que el alquiler de un piso en Sitges se incluye en la declaración sueca como renta de capital al 30%, después de una deducción estándar más el 20% del alquiler bruto; y esa deducción acaba de aumentar, de 40.000 SEK a 50.000 SEK al año para los ingresos por alquiler recibidos a partir del 1 de julio de 2026. El IRNR español ya pagado se abona a la factura sueca. En una futura venta, Suecia grava la plusvalía de una vivienda privada al 22% efectivo y abona el 19% aplicado en España. El patrimonio es la parte sencilla: Suecia abolió su förmögenhetsskatt en 2007 y no aplica ningún impuesto sobre la propiedad de viviendas en el extranjero, por lo que la única exposición al impuesto sobre el patrimonio es la española, por encima de la exención de 700.000,00 €.
Dinamarca: comprar sin un tratado fiscal
Dinamarca es la excepción en los países nórdicos, y los compradores deben tenerlo en cuenta antes de presentar una oferta. Dinamarca rescindió unilateralmente su convenio fiscal con España a partir del 1 de enero de 2009, y a julio de 2026 no existe ni se prevé ningún convenio de sustitución. Por lo tanto, todo depende de la normativa fiscal danesa, más que de la protección que ofrece el convenio.
Esas reglas funcionan, pero son más restrictivas. Según el artículo 33 de la Ley de Impuestos sobre la Renta (ligningslovens), Dinamarca acredita el impuesto español pagado sobre los ingresos españoles —por ejemplo, los ingresos por alquiler— hasta el límite del impuesto danés sobre esos mismos ingresos. Por otra parte, el impuesto danés sobre la propiedad (ejendomsværdiskat) se aplica a la vivienda de un residente danés independientemente de su ubicación: para 2026, el tipo es del 0,51 % de la base imponible hasta 9.007.000 DKK (un umbral reducido desde los 9.200.000 DKK de 2025) y del 1,4 % por encima de ese valor, calculado sobre un valor de mercado autoevaluado reducido por el descuento estándar del 20 % por precaución. La práctica danesa permite compensar el impuesto sobre la propiedad (ejendomsværdiskat) con los impuestos españoles aplicados al valor de la propiedad, incluido el IBI, el impuesto municipal sobre la propiedad.
El aspecto más delicado se encuentra en el impuesto sobre las ganancias de capital. España grava al vendedor no residente con un 19 % de la ganancia y retiene un 3 % del precio. La normativa danesa suele eximir del impuesto sobre las ganancias a las viviendas vacacionales de uso privado, pero cuando la exención no se aplica —el alquiler frecuente es la trampa clásica—, solo el crédito unilateral evita que el vendedor pague dos veces. Los compradores daneses deberían buscar asesoramiento sobre la estructuración de la operación antes de la formalización, no en el momento de la venta.
Noruega: la paridad del EEE y la cuestión del formuesskatt
Noruega no pertenece a la UE, pero su pertenencia al EEE le otorga el mismo tratamiento fiscal IRNR que reciben los compradores de la UE: un 19 % sobre los ingresos netos por alquiler, con deducción de gastos, en lugar del 24 % sobre la base bruta que se aplica a los propietarios de terceros países. La cobertura del tratado también es sólida: el convenio entre Noruega y España, firmado en Madrid el 6 de octubre de 1999, cubre tanto los ingresos como el capital y evita la doble imposición mediante crédito fiscal. El alquiler también se declara en Noruega como renta general, con un tipo impositivo del 22 % para 2026, y se deduce el impuesto español.
La particularidad del impuesto noruego radica en el formuesskatt. Los residentes noruegos pagan este impuesto sobre el patrimonio neto mundial, incluyendo la vivienda en Sitges: para 2026, el tipo impositivo es del 1,0% sobre el patrimonio neto superior a 1.900.000 NOK (superior a 1.760.000 NOK en 2025 y duplicado para parejas), llegando al 1,1% sobre los 21.500.000 NOK. Dos factores lo mitigan. Una vivienda vacacional en el extranjero se incluye en la base imponible noruega al 30% de su precio de compra o valor de mercado, y nunca puede superar el 30% del valor de mercado documentado; la deuda garantizada con la propiedad es deducible. En el lado español, el patrimonio puede aplicarse por encima de los 700.000 €, y el tratado de 1999 permite a Noruega acreditar el impuesto sobre el patrimonio pagado en España, evitando así que las mismas coronas se graven dos veces.
Finlandia: el tratado nórdico más reciente
Finlandia ostenta el tratado nórdico más reciente con España: firmado el 15 de diciembre de 2015, en vigor desde el 30 de julio de 2018 y aplicable desde el 1 de enero de 2019, sustituyendo un convenio de 1967. Se trata de un acuerdo moderno, al estilo de la OCDE, que elimina la doble imposición por crédito, lo que convierte la posición finlandesa en la más predecible de las cuatro.
Un residente finlandés que alquila una propiedad en Sitges paga el 19% del impuesto español sobre el alquiler neto y luego declara esos mismos ingresos en Finlandia como renta de capital (30% hasta 30 000 € y 34% por encima de esa cantidad), con la correspondiente deducción fiscal española. Finlandia abolió su impuesto sobre el patrimonio en 2006, por lo que, al igual que para los suecos y daneses, la única tributación sobre el patrimonio aplicable es la española, para patrimonios superiores a 700 000 €. Tanto Finnair como Norwegian ofrecen vuelos directos Helsinki-Barcelona en aproximadamente cuatro horas, lo que permite que una segunda residencia en Finlandia siga siendo realmente útil.
Moneda, finalización y quién hace qué
Ninguno de los cuatro países utiliza el euro, lo cual requiere planificación y no una consideración posterior. La corona danesa está vinculada al euro dentro de un margen estrecho, por lo que los compradores daneses asumen un riesgo cambiario mínimo; las coronas sueca y noruega fluctúan libremente, y una pequeña variación entre la oferta y la formalización de la compraventa puede costar más que los honorarios notariales, de registro y legales combinados. Un contrato a plazo con un especialista en divisas, formalizado al firmar el contrato de depósito, fija el tipo de cambio. Los cuatro países forman parte de la zona SEPA, por lo que una vez que los fondos están en euros, se transfieren a España de forma rápida y económica; el coste reside en la conversión, no en la transferencia en sí.
Barleigh Ellis es una agencia inmobiliaria independiente y autorizada en Sitges —API 1190, AICAT 12717 y REALTOR® (n.º 061327620)— que trabaja a diario con compradores que realizan compras desde el extranjero. Coordinamos la solicitud del NIE, ponemos en contacto a abogados y asesores fiscales bilingües con conocimiento de la normativa sueca, danesa, noruega y finlandesa, gestionamos las tasaciones bancarias y programamos las visitas en función de los horarios de vuelo, en lugar de los horarios de oficina.
| País | Base de alquiler IRNR | Convenio fiscal con España | Impuesto del país de origen sobre la vivienda en Sitges | Exposición al impuesto sobre el patrimonio |
|---|---|---|---|---|
| Suecia | 19% sobre los ingresos netos (UE) | Convenio de 1976, todavía vigente. | El excedente de alquiler se grava como renta de capital al 30% con crédito fiscal; efectivamente, el 22% sobre las ganancias en el momento de la venta. | Ninguno en Suecia (abolido en 2007); patrimonio español superior a 700.000,00 €. |
| Dinamarca | 19% sobre los ingresos netos (UE) | Ninguno; rescindido con efecto a partir del 1 de enero de 2009. | Ejendomsværdiskat al 0,51% / 1,4% (2026) con compensación del IBI; crédito unilateral según ligningslovens § 33 | Ninguno en Dinamarca; patrimonio español superior a 700.000,00 €. |
| Noruega | 19% sobre la renta neta (paridad EEE) | Convenio de 1999; método de crédito; abarca ingresos y capital. | El alquiler se grava como renta general al 22% con deducción por el impuesto español. | Formuesskatt sobre la riqueza mundial: 1,0% por encima de 1.900.000 NOK, 1,1% por encima de 21.500.000 NOK (2026); la casa de vacaciones en el extranjero se valora al 30% de su valor de mercado; el patrimonio español se acredita. |
| Finlandia | 19% sobre los ingresos netos (UE) | Convenio de 2015; en vigor desde el 30 de julio de 2018, aplicable a partir de 2019. | Alquileres gravados como renta de capital al 30% / 34% con deducción por impuesto español. | Ninguno en Finlandia (abolido en 2006); patrimonio español superior a 700.000,00 €. |
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Frequently asked questions
¿Es cierto que Dinamarca no tiene ningún tratado fiscal con España?
Sí. Dinamarca rescindió el tratado con efecto a partir del 1 de enero de 2009 y, a fecha de julio de 2026, no se ha acordado ningún tratado sustituto. Los compradores daneses siguen beneficiándose de las ventajas fiscales que ofrece la normativa nacional: un crédito por el impuesto español en virtud del artículo 33 de la Ley de Impuestos sobre la Renta (ligningslovens) y una compensación en el impuesto sobre bienes inmuebles español (ejendomsværdiskat). Sin embargo, las plusvalías requieren una planificación cuidadosa antes de la compra, no en el momento de la venta.
¿Se aplicará el impuesto noruego sobre el patrimonio a una vivienda que compre en Sitges?
Si usted sigue siendo residente fiscal en Noruega, sí: el impuesto sobre el patrimonio neto mundial cubre el patrimonio neto mundial. Para 2026, el tipo es del 1,0 % sobre el patrimonio neto superior a 1.900.000 NOK (1,1 % superior a 21.500.000 NOK), pero una vivienda vacacional en el extranjero se valora al 30 % de su coste o valor de mercado —nunca más del 30 % del valor de mercado documentado—, la deuda hipotecaria es deducible y el impuesto sobre el patrimonio pagado en España se acredita en virtud del tratado de 1999.
¿Necesito un visado para pasar tiempo en mi casa de Sitges?
No. Los ciudadanos suecos, daneses y finlandeses son ciudadanos de la UE y los noruegos tienen derecho a la libre circulación en el EEE, por lo que la regla de los 90/180 días que limita a los propietarios británicos o estadounidenses no se aplica. Las estancias superiores a tres meses requieren registro, y 183 días o más en un año natural generalmente le convertirán en residente fiscal español. La compra en sí misma no confiere estatus; el Golden Visa español finalizó el 3 de abril de 2025.
¿Debo pagar impuestos españoles si nunca alquilo la propiedad?
Sí. Los propietarios no residentes pagan el IRNR sobre una renta teórica del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, que tributa al 19 % para los residentes de la UE y el EEE y se declara una vez al año en el Modelo 210. Suele ser una cantidad modesta —a menudo unos cientos de euros—, pero debe declararse incluso en los años en que no se perciben ingresos por alquiler.
¿Puedo obtener una hipoteca española desde Suecia, Dinamarca, Noruega o Finlandia?
Sí. Los bancos españoles suelen conceder préstamos a no residentes nórdicos por un importe del 60 % al 70 % de la tasación bancaria, con ingresos expresados en SEK, DKK, NOK o EUR. Deberá presentar documentación que acredite sus ingresos, declaraciones de impuestos y deudas pendientes, así como disponer del depósito y los gastos de compra en euros antes de la formalización de la compra. Un contrato de compraventa a plazo puede proteger su presupuesto mientras se tramita la hipoteca.