Els errors més comuns que cometen els compradors internacionals a Sitges són evitables: subestimar el 10-12% dels costos a més del preu, ometre la diligència deguda i procedir sense representació legal independent. Assumir que una llicència turística es transfereix, subestimar la reforma i ignorar el finançament i el calendari de canvi també enganyen els compradors. Cadascun és fàcil d'evitar amb l'assessorament adequat.
Infra-pressuposar els costos de compra
Pressupost aproximadament un 10-12% per sobre del preu de compra, no només la xifra principal. En un habitatge de segona mà a Catalunya, això significa un ITP del 10%, que puja gradualment fins a l'11-13% en trams de valor superiors per sobre d'1.000.000 €; una obra nova d'un promotor té un IVA del 10% més un 1,5% d'AJD.
A més de l'impost de transmissions, hi ha un notari, un registre de la propietat, un advocat independent (al voltant de l'1%) i una gestoria. Els compradors que només planifiquen pel preu es troben amb mancances en la finalització de la compra.
Saltar-se la diligència deguda i la suposició de llicència
Comprometre's abans que es revisi la nota simple és un error freqüent: confirma el veritable propietari i revela qualsevol hipoteca, deute o càrrega que s'hagi de liquidar. Les ampliacions i els grups de propietat no legalitzats, i els gravàmens comunitaris pendents, són habituals i costosos de corregir.
Un parany en particular és assumir que una propietat es pot llogar a turistes. Els lloguers turístics a curt termini requereixen una llicència (HUTB), que no ve automàticament amb l'habitatge, així que verifiqueu-ne l'existència i la validesa abans de confiar en els ingressos per lloguer.
Comprant sense ningú al teu costat
No contractar un advocat independent o confiar en l'assessorament del venedor deixa els compradors internacionals exposats. Un advocat independent realitza la diligència deguda, comprova els deutes i les llicències i us protegeix fins a la finalització.
Igualment, signar un contracte de dipòsit (normalment del 10%) sense la representació del comprador significa comprometre diners reals en termes que potser no enteneu completament. Assegureu-vos primer el vostre NIE i els vostres propis assessors.
Subestimar la renovació, l'energia i el temps
Els pressupostos de reforma se subestimen habitualment. El parc immobiliari més antic de Sitges pot necessitar reformes importants, i una mala qualificació energètica indica uns costos de funcionament i una despesa en reformes futures més elevats, així que tingueu en compte tots dos aspectes abans d'acordar un preu.
El finançament i el moment de la moneda també importen. Les hipoteques per a no residents solen tenir un límit del 60–70% del préstec al valor per als residents de la UE i del 50–60% per als residents no residents de la UE, així que organitzeu el finançament amb antelació i planifiqueu les transferències de moneda en lloc de deixar-les fins al dia de la finalització.
| Error | Com evitar-ho |
|---|---|
| Pressupost només el preu | Calculeu un 10–12% per a impostos i taxes addicionals |
| Saltant-se la nota simple | Comproveu primer el propietari, els deutes i les despeses |
| Suposant una llicència turística | Verifica que el HUTB existeixi i sigui vàlid |
| Cap advocat independent | Designeu el vostre propi representant abans de signar els contractes |
| Subestimant la renovació | Obres de costos i la qualificació energètica anticipada |
| Deixant les finances per al final | Confirma el LTV i el moment de la moneda per endavant |
Guies relacionades
Com comprar a Sitges ·Diligència deguda ·Servei d'agent del comprador ·Costos de compra.
Has detectat un error o tens algun suggeriment? Feu-nos-ho saber aquí, mantenim aquesta guia actualitzada.
Preguntes freqüents
Quant hauria de pressupostar a més del preu quan compro a Sitges?
Pressupost aproximadament un 10-12% sobre el preu de compra. En un habitatge de segona mà, això significa un ITP del 10% a Catalunya, que puja gradualment fins a un 11-13% per sobre d'1.000.000 €; una obra nova té un IVA del 10% més un AJD de l'1,5%. A més, cal afegir-hi un notari, un registre de la propietat, un advocat independent (al voltant de l'1%) i una gestoria.
Necessito un advocat independent per comprar a Sitges?
No és obligatori legalment, però és molt recomanable per a compradors internacionals. Un advocat independent realitza la diligència deguda, revisa la nota simple, comprova si hi ha deutes i llicències i us protegeix fins a la finalització. Confiar en el costat del venedor és un dels errors més comuns i evitables.
Puc suposar que una propietat a Sitges es pot llogar a turistes?
No. Els lloguers turístics a curt termini requereixen una llicència (HUTB), que no es transfereix automàticament amb la propietat. Els compradors que compten amb els ingressos per lloguer sense confirmar que la llicència existeix i és vàlida poden ser enganyats, així que verifiqueu-la durant la diligència deguda abans de confiar en cap projecció de lloguer.
Quant pot demanar prestat un no resident per comprar a Sitges?
Les hipoteques per a no residents solen tenir un límit del 60–70% del préstec al valor per als residents de la UE i del 50–60% per als residents no residents de la UE, per la qual cosa hauríeu de preveure un dipòsit més gran. Organitzeu el finançament aviat en lloc d'acordar un preu i planifiqueu les transferències de divises abans de la finalització en lloc de deixar-les per a l'últim dia.